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“小產權房” 因價格相對低廉，吸引了部分購房者，但其中隱藏的法律風險不容忽視。近日，一起因購買 “小產權房” 引發的合同糾紛案件，法院的判決為我們敲響了警鐘。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告趙琳向法院提出訴訟請求：

請求判令確認其與被告某村村委會簽訂的購房合同無效；

請求判令被告返還購房款 32.5 萬元；

請求判令被告支付利息 226004.11 元（以 32.5 萬元為基數，自 2009 年 12 月 20 日起計算至實際給付之日止暫計至 2024 年 3 月 12 日，其中 2009 年 12 月 20 日至 2019 年 8 月 19 日按同期中國人民銀行 5 年期貸款基準利率計付 154058.01 元，2019 年 8 月 20 日起暫計至 2024 年 3 月 12 日按全國銀行間同業拆借中心 5 年期貸款市場報價利率計付 71946.1 元）；

訴訟費由被告承擔。

趙琳稱，2009 年被告宣傳出售擬蓋的 × 小區一期住宅房屋，她了解后于 2009 年 12 月 19 日繳納房款 32.5 萬元，次日簽訂《購房合同》，約定購買 × 小區一期 × 號樓 × 單元 302 號房，面積 120.77 平方米，房款 32.5 萬元，合同還注明該住房屬舊村改造配套用房，土地為集體使用性質等。2010 年 1 月 8 日被告出具收據。但因被告未獲建設規劃許可，× 號樓一直未開工，她多次要求返還購房款遭拒，故訴至法院。

（二）被告的抗辯主張

某村村委會辯稱，其與趙琳之間未形成實際房屋買賣關系，未建設 × 號樓，也未收取購房款。2006 年該村將新農村危房改造項目承包給乙公司，約定乙公司安置本村被拆遷戶后可對外銷售剩余樓房，因無規劃審批手續，只能以村委會名義銷售，實際銷售人是乙公司。2008 年項目被叫停，僅建 5 棟樓，審計報告中無 × 號樓及趙琳交款記錄，故不同意趙琳的訴訟請求。

（三）法院查明的關鍵事實

2009 年 12 月 20 日，趙琳與某村村委會簽訂購房合同，約定購買 × 小區一期 × 號樓 × 單元 302 號房，房款 32.5 萬元，合同對相關權利義務進行了約定。

2010 年 1 月 8 日，趙琳交納全部購房款 32.5 萬元，某村村委會出具收款收據。

× 小區所占土地為集體土地，房屋屬 “小產權房”，未取得商品房預售許可證，不具備銷售條件，× 號樓未建設，村委會未交付房屋。

二、案件分析

（一）爭議焦點

趙琳與某村村委會簽訂的購房合同是否有效？

某村村委會是否應返還購房款及支付利息？

（二）法律分析

購房合同的效力：某村村委會在集體土地上建設房屋，未取得合法建設審批手續及商品房預售許可證，與趙琳簽訂購房合同，違反了國家有關房地產開發經營的強制性規定，該合同應為無效合同。

購房款及利息的返還：根據法律規定，民事法律行為無效后，行為人因該行為取得的財產應當返還，有過錯的一方應賠償對方損失。某村村委會收取了趙琳的購房款，因合同無效，應返還購房款。同時，村委會對合同無效存在過錯，應支付相應利息，但趙琳要求按 5 年期貸款利率計算依據不足，法院確定按銀行同期貸款利率計算。

三、裁判結果

法院判決：

某村村委會于本判決生效后 7 日內返還趙琳購房款 325000 元及利息（利息以 325000 元為基數，自 2010 年 1 月 8 日起至 2019 年 8 月 19 日按照中國人民銀行同期同類貸款利率計算，自 2019 年 8 月 20 日起至本判決生效之日止按照同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算）；

駁回趙琳的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）“小產權房” 交易的風險

合同無效風險：“小產權房” 建設在集體土地上，未取得合法審批手續和預售許可，買賣 “小產權房” 的合同通常會被認定為無效。

權益無保障：購買 “小產權房” 后，購房者無法獲得合法產權，面臨房屋無法交付、無法過戶等問題，權益難以得到法律保障。

（二）購房注意事項

核實房屋資質：購房時務必核實房屋的產權狀況、建設審批手續、預售許可等，避免購買 “小產權房” 等不符合法律規定的房屋。

謹慎簽訂合同：簽訂購房合同前，要仔細審查合同條款，明確雙方權利義務，對可能存在的風險有充分認知，必要時咨詢專業律師。

（三）法律建議

若不慎購買 “小產權房” 引發糾紛，應保留好付款憑證、合同等證據，及時通過法律途徑主張返還購房款及賠償損失。同時，要提高法律意識，遠離 “小產權房” 交易，維護自身合法權益。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）