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開發商一房二賣,購房者起訴解除合同能勝訴嗎?北京律師解析

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買房后遭遇開發商 “一房二賣”,不僅拿不到房,多年的房款還被占用。這種情況下,購房者除了要回房款,能索要哪些賠償?這起典型案例給出了答案。

一、案情梳理

(一)原告的訴求與緣由

原告陳雪向法院提出訴訟請求:

判令解除與被告甲公司簽訂的《北京市商品房現房買賣合同》《補充協議》和《委托協議》;

判令甲公司返還購房款 1363944 元及利息(以 1363944 元為基數,2012 年 4 月 17 日至 2019 年 8 月 19 日按中國人民銀行同期貸款利率計算,2019 年 8 月 20 日起按同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算至實際返還之日);

判令甲公司賠償房屋差價損失 300 萬元;

陳雪稱,2012 年 4 月 10 日,她與甲公司簽訂《北京市商品房現房買賣合同》,購買位于北京市朝陽區的三號房屋,建筑面積 133.72 平方米。合同約定,她于 2012 年 4 月 11 日繳納首付款 1363944 元,辦理網簽前繳納剩余房款 909296 元。同日簽訂的《補充協議》約定,如未能在約定期限內拿到產權證,她可退房,甲公司退還全部房款及利息。之后她繳納了 1363944 元購房款,甲公司辦理了交房及入住手續,她實際占用、使用房屋。2013 年 5 月 28 日,她委托他人與甲公司簽訂《委托協議》,將房屋委托甲公司管理一年,管理費 60000 元 / 年。但《委托協議》到期前,甲公司因重復銷售房屋犯合同詐騙罪,法定代表人及相關人員被判刑,且未交還房屋。2022 年她起訴要求騰房并支付管理費,法院以房屋未轉移登記至其名下且已另行轉賣為由,僅支持一年管理費。她認為甲公司嚴重違約,合同無法繼續履行,故提出上述請求。

(二)被告的抗辯主張

甲公司辯稱:同意解除合同,同意返還購房款并支付利息,但認為利息計算標準有誤。房屋 2012 年已交付陳雪,她出租并收取一年租金,前案法院判決其承擔一年租金,利息應從該判決支付租金的次日即 2014 年 5 月 29 日起算。不同意支付房屋差價損失,因購房有前因后果,非完全市場交易,且公司因融資不成功損失遠大于陳雪主張的損失。

(三)法院查明的關鍵事實

2012 年 4 月 10 日,陳雪與甲公司簽訂《北京市商品房現房買賣合同》及《補充協議》,約定購買三號房屋,總價款 2273240 元,首付款 1363944 元,剩余房款辦理網簽前繳納。《補充協議》另約定,如陳雪未在約定期限拿到產權證,可退房,甲公司退還全部房款并按銀行同期活期存款利率支付利息。

陳雪向甲公司繳納購房款 1363944 元,雙方協商確認該款項為全部購房款。

2013 年 5 月 26 日,陳雪出具委托書,委托他人處理三號房屋出租等事宜。5 月 28 日,陳雪與甲公司簽訂《委托協議》,將房屋委托甲公司管理一年,陳雪一次性收取管理費 60000 元,承擔委托期間物業費及供暖費。

甲公司稱三號房屋已出售給案外人且由案外人實際占有、使用,庭審中同意解除合同,退還購房款,不同意賠償損失。陳雪主張損失依據為現階段房屋市場成交價,不主張評估。

2022 年陳雪起訴甲公司,要求騰房并支付管理費,法院判決甲公司支付房屋管理費,駁回其他訴訟請求。陳雪上訴后,二審維持原判。

訴訟中,應陳雪申請,法院對甲公司名下價值 5174022 元的財產采取保全措施。

二、案件分析

(一)爭議焦點

合同是否應解除,甲公司是否應返還購房款及支付利息,利息起算時間如何確定?

甲公司是否應賠償房屋差價損失?

(二)法律分析

合同解除的認定:依法成立的合同對當事人具有法律約束力。當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行,當事人可以解除合同。本案中,三號房屋已被甲公司出售給案外人且實際交付使用,陳雪與甲公司的合同無繼續履行可能,合同目的無法實現,且甲公司同意解除合同,故應解除相關合同。

購房款返還及利息計算:合同解除后,已經履行的,根據履行情況和合同性質,當事人可以要求恢復原狀等。甲公司應返還陳雪購房款 1363944 元。關于利息,雖然房屋曾交付陳雪且她收取一年租金,但這與甲公司占用購房款產生的利息屬于不同法律關系,利息應從陳雪支付購房款的次日即 2012 年 4 月 17 日起算,甲公司主張從 2014 年 5 月 29 日起算無依據。

賠償損失的認定:當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,給對方造成損失的,應賠償損失。甲公司一房二賣構成嚴重違約,給陳雪造成房屋差價損失,法院根據合同約定、履約情況、房屋價格等因素,酌情認定賠償金額。

三、裁判結果

法院判決:

陳雪與甲公司簽訂的《北京市商品房現房買賣合同》《補充協議》和《委托協議》于 2025 年 2 月 7 日解除;

甲公司于本判決生效后七日內向陳雪返還購房款 1363944 元并支付利息(以 1363944 元為基數,2012 年 4 月 17 日至 2019 年 8 月 19 日按中國人民銀行同期貸款利率計算,2019 年 8 月 20 日起按同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算至實際返還之日);

甲公司于本判決生效后七日內向陳雪賠償房屋差價損失 200 萬元;

四、案件啟示

(一)購房者注意事項

謹慎簽訂合同:購房時要仔細審查合同條款,特別是關于產權辦理、違約責任等重要內容,明確雙方權利義務。

及時辦理產權登記:購房后要督促開發商盡快辦理產權登記,以確保自身對房屋的合法所有權,避免因未登記而產生糾紛。

留存相關證據:在購房及后續履行合同過程中,要妥善留存購房合同、付款憑證、溝通記錄等證據,以便在發生糾紛時維護自身權益。

(二)開發商注意事項

誠信履約:要嚴格遵守合同約定,不得擅自違約,尤其是不得進行一房二賣等嚴重違約行為,否則將承擔相應的賠償責任。

規范經營:加強內部管理,確保房屋銷售等環節合法合規,避免因違法違規行為給自身和購房者帶來損失。

(三)法律建議

遇到商品房買賣糾紛,雙方應先協商解決;協商不成的,購房者可通過訴訟等法律途徑維權,收集并提交充分證據證明自己的主張;開發商應積極應對,依法承擔相應責任。如有需要,可咨詢專業律師,獲取法律幫助和建議。

若你在購房過程中遇到類似問題,可私信專業律師尋求解決方案。

(此案例發生地為北京,為保護當事人隱私和避免不必要糾紛,以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名,若有雷同請聯系我們予以撤銷。)

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