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企業拖欠材料款，頂賬，多年后房屋卻因原房主的債務被法院查封。這種情況下，實際占有房屋的債權人能否阻止執行？這起典型案例揭示了以房抵債糾紛中的關鍵法律要點。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告甲公司向法院提出訴訟請求：判令停止對位于北京市房山區一號房屋的強制執行，解除查封。

甲公司稱，2015 年其為乙公司供應水電材料，乙公司拖欠材料款未付。同年 12 月，雙方簽訂《材料款支付協議》及補充協議，約定乙公司以一號房屋抵償 1357070 元材料款，指定甲公司為購房人并簽訂《商品房現房買賣合同》。乙公司依約交付房屋，甲公司于 12 月 27 日交納相關費用并占有使用房屋，但乙公司一直拖延辦理過戶 。2023 年 1 月，甲公司起訴要求乙公司協助過戶，法院出具調解書但未執行。后因乙公司與第三人趙某的民間借貸糾紛，一號房屋被法院查封，甲公司提出執行異議被駁回，故提起本案訴訟。

（二）被告與第三人的態度

乙公司述稱：同意甲公司的訴訟請求，但不同意承擔訴訟費。

趙某：未出庭應訴，亦未提交書面答辯意見。

（三）法院查明的關鍵事實

查封背景：趙某與乙公司的民間借貸糾紛中，法院調解書確定乙公司需償還借款本息。因乙公司未履行，趙某申請執行，2024 年 1 月 18 日法院查封一號房屋 。

以房抵債詳情：

2014 年 7 月至 11 月，甲公司向乙公司供應材料，產生貨款 1568018.1 元 。

2015 年 12 月，雙方簽訂協議，約定乙公司以一號房屋（123.37 平方米，總價 1357070 元）抵償材料款，剩余款項結清 。

同日，雙方簽訂《商品房現房買賣合同》，乙公司交付房屋，甲公司法定代表人王某交納物業費、燃氣費等，實際占有使用房屋至今 。

過戶與執行情況：

2023 年 4 月，法院調解書要求乙公司協助辦理過戶，因房屋被查封未能執行 。

一號房屋登記在乙公司名下，2017 年 5 月后無抵押，2024 年 1 月被司法查封 。

甲公司具備北京購房資質，其法定代表人家庭名下無其他住房 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

甲公司對一號房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益？

（二）法律分析

法院依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條進行審查：

查封前簽訂合法合同：甲公司與乙公司在 2015 年 12 月簽訂的抵償協議及買賣合同，早于 2024 年 1 月的查封，合法有效 。

查封前合法占有：甲公司提交的繳費憑證、居住證明等，可證明其在查封前已實際占有房屋 。

已支付全部價款：雙方約定以材料款抵償購房款，屬于債務抵銷，符合法律規定，應認定已付清全款 。

非因自身原因未過戶：甲公司在查封前已起訴要求過戶，因乙公司拖延導致未辦理，責任不在甲公司 。

綜上，甲公司的主張符合上述規定，享有足以排除執行的權益。

三、裁判結果

法院判決：停止對位于北京市房山區（一號房屋）的強制執行。

法院認為，甲公司的情況滿足排除執行的法定條件，故支持其訴訟請求。

四、案件啟示

（一）以房抵債風險防范

及時簽訂規范合同：明確抵償金額、房屋信息、過戶時間及違約責任，避免口頭約定 。

盡早辦理過戶手續：交付房屋后積極督促對方辦理過戶，必要時通過訴訟固定權利，防止因原房主債務導致房屋被查封 。

保留占有證據：妥善保存付款憑證、物業費單據、居住證明等，證明實際占有事實 。

（二）執行異議維權要點

主張權利及時：發現房屋被查封，在法定期限內提出執行異議及異議之訴，避免錯過維權時機 。

舉證充分全面：提供合同、付款（抵償）證明、占有證據等，形成完整證據鏈 。

（三）法律建議

涉及以房抵債或執行糾紛，建議咨詢專業律師。律師可協助審查合同效力、制定維權策略，通過法律途徑最大程度保障權益，避免因程序瑕疵或證據不足導致損失。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）