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在房屋交易中，若買賣協議因違反規定被認定無效，已支付的購房款該如何處理？這起案件中，法院的判決給出了清晰答案。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告陳宇向法院提出訴訟請求：

判令被告林浩退還購房款 125 萬元；

判令被告賠償自 2016 年 8 月 19 日至實際返還之日止的資金占用利息損失（2016 年 8 月 19 日 - 2019 年 8 月 19 日按一年期貸款利率計算，2019 年 8 月 20 日起按全國銀行間貸款市場報價利率計算）；

判令被告承擔所有訴訟費用。

陳宇稱，2016 年 8 月 10 日，他與林浩簽署《A 地塊房屋買賣協議》，約定購買林浩通過以房抵債獲得的五號房屋。之后他陸續支付 125 萬元購房款，因林浩始終無法為其在甲公司處辦理房屋備案更名手續，他未繼續支付剩余款項。林浩因此訴至法院主張剩余房款，法院經審理作出（2023）京 0113 民初 6922 號民事判決書，確認雙方簽署的《A 地塊房屋買賣協議》與《協議書》無效，駁回林浩全部訴訟請求。因協議無效，根據《民法典》相關規定，林浩應退還購房款并賠償經濟損失，故提起訴訟。

（二）被告的抗辯與反訴主張

林浩辯稱：雙方簽訂的《協議書》是陳宇在充分了解房屋來源及背景下簽署的，甲公司北京順義分公司及負責人也簽字蓋章確認，不存在隱瞞、欺詐，協議是雙方真實意思表示。若協議被認定無效，房屋有實際使用價值，陳宇應支付 2016 年 8 月 10 日至實際騰退之日的房屋占用費，按每月 4500 元計算，且陳宇應將房屋恢復原狀。陳宇要求的資金利息無依據，即使支付也應按存款利率計算，裝修損失無依據。

林浩反訴請求：

判令陳宇返還案涉房屋；

判令陳宇支付 2016 年 8 月 10 日至房屋實際返還之日的房屋占用費，按每月 4500 元計算；

判令陳宇承擔反訴訴訟費。

（三）原告對反訴的抗辯

陳宇辯稱：同意在林浩返還全部購房款和利息后返還房屋。他已支付絕大部分購房款，屬于有權占有，不應支付占用費。即使需支付，根據相關規定，資金占用利息與房屋占用費應相互抵消。

（四）法院查明的關鍵事實

2016 年 8 月 10 日，林浩與陳宇簽訂《A 地塊房屋買賣協議》，約定陳宇購買五號房屋，面積 120㎡，單價 15800 元 /㎡，總價款 1896000 元，先支付 300000 元，剩余款三年內付完。2017 年 1 月 23 日，雙方又簽訂《協議書》，約定林浩將從甲公司順義分公司抵押的五號房屋轉賣給陳宇，面積 122.61㎡，單價 15800 元 /㎡，總房款 1937238 元。

協議簽署后，陳宇累計向林浩支付購房款 125 萬元。關于林浩將案涉房屋交付給陳宇的時間，林浩主張為買賣協議簽訂時，即 2016 年 8 月 10 日，陳宇主張為協議書簽訂時，即 2017 年 1 月 23 日。

林浩以陳宇欠付其購房款為由向法院提起訴訟，法院經審理作出（2023）京 0113 民初 6922 號民事判決，認定協議因改變國有土地用途及房屋規劃用途，違反強制性規定而無效，駁回林浩訴求，該判決已生效。

二、案件分析

（一）爭議焦點

協議無效后，林浩是否應返還購房款及支付資金占用利息？

陳宇是否應返還房屋及支付房屋占用費？

（二）法律分析

協議無效的后果：根據《民法典》規定，民事法律行為無效后，行為人因該行為取得的財產應當返還。本案中，雙方簽訂的買賣協議及協議書已被生效判決認定無效，林浩因該協議取得的購房款 125 萬元應返還給陳宇，陳宇也應將案涉房屋返還給林浩，雙方互負返還義務，應同時履行。

資金占用利息與房屋占用費的處理：陳宇支付購房款后實際占有使用房屋，資金占用利息是林浩占用購房款給陳宇造成的損失，房屋占用費是陳宇使用房屋給林浩造成的損失，二者性質相當，相互抵銷，雙方無需另行給付。

三、裁判結果

法院判決：

林浩于本判決生效之日起七日內返還陳宇購房款 125 萬元；

陳宇在林浩實際返還 125 萬元購房款后十五日內向林浩返還五號房屋。

四、案件啟示

（一）房屋買賣注意事項

核實房屋性質與產權：購房前務必核實房屋的土地性質、規劃用途、產權歸屬等，避免購買產權不明或性質不符合交易規定的房屋，以免協議無效導致糾紛。

謹慎簽訂協議：簽訂買賣協議時，要明確房屋基本信息、付款方式、產權辦理等內容，對于可能影響協議效力的事項要格外注意，必要時咨詢專業律師。

（二）協議無效后的權益維護

返還財產：協議無效后，雙方應及時返還因協議取得的財產，即買方返還房屋，賣方返還購房款。

損失承擔：因協議無效造成的損失，有過錯的一方應賠償對方。若雙方都有過錯，各自承擔相應責任。在房屋已實際使用的情況下，資金占用利息與房屋占用費可能相互抵銷。

（三）法律建議

進行房屋交易時，建議選擇產權清晰、符合交易條件的房屋。如遇協議無效等糾紛，應保留好付款憑證、協議文本等證據，及時通過法律途徑維護權益。必要時咨詢律師，了解自身權利義務，合理主張訴求。

若你遇到類似房屋買賣糾紛，可私信專業律師獲取解決方案。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）