每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

地王，總是會(huì)被高看一眼的。

7月8日，北京海淀區(qū)樹村HD00-0705-0035-1地塊，公示了總平面設(shè)計(jì)圖。它的主人是中海地產(chǎn)。

兩個(gè)多月前，它力克8個(gè)對(duì)手，以75億元、27.93%溢價(jià)率奪得此地，折合樓面價(jià)10.23萬元/平方米，成了北京首個(gè)樓面價(jià)10萬+的住宅地塊。

這個(gè)價(jià)格，是光環(huán)，也是壓力，更是動(dòng)力。

中海地產(chǎn)要將它打造成燈塔項(xiàng)目。

房子會(huì)賣什么價(jià)？之前有專業(yè)人士推算，售價(jià)會(huì)在15-15.5萬元/平米之間。有點(diǎn)高，但也絕非高不可攀。

往東1.7公里的建發(fā)海晏，給中海地產(chǎn)吃了一顆定心丸。

截至目前，海晏網(wǎng)簽139套，成交均價(jià)13.5萬元/平米，總金額40.79億元，地價(jià)覆蓋率約45%%。

其中，單價(jià)突破15萬元/平米的，如：6#501室，15.53萬元/平米、5282萬元；6#601室，15.49萬元/平米、5269萬元；6#1201室，15.99萬元/平米、5440萬元。（詳見《首發(fā)：建發(fā)海晏100套網(wǎng)簽秘檔》）

有了海晏的數(shù)字，就可以更為精準(zhǔn)地測算中海樹村項(xiàng)目的定價(jià)。

樹村項(xiàng)目樓面價(jià)看起來很嚇人，實(shí)際上只比海晏高出0.72萬元/平米，如果再加上海晏13.5萬元/平米成交均價(jià)，大致得出中海樹村項(xiàng)目的平均售價(jià)，14.2萬元/平米左右。

花姐對(duì)中海樹村項(xiàng)目做了一版戶型預(yù)測，分洋房和疊墅兩種，面積在196平米至425平米之間。

據(jù)此，中海樹村項(xiàng)目的單套總價(jià)，大致在2800萬元至6000萬元之間。

這算是北京頂豪里的天花板了。

一、產(chǎn)品形態(tài)：大平層+疊墅

中海樹村35號(hào)位于上地街道，占地3.97公頃，地上總建筑規(guī)模約7.33萬平方米，最高建筑18米。

它的大門設(shè)在西邊的中間位置，進(jìn)大門之后是三個(gè)下沉庭院，將小區(qū)等分成南北兩個(gè)區(qū)，16棟、8排房子，平行排列。南面8棟為洋房區(qū)，北面8棟為疊拼區(qū)。

海淀核心區(qū)不缺大平層，疊墅倒是個(gè)稀罕物，中海地產(chǎn)搞了個(gè)小創(chuàng)新。

花姐預(yù)計(jì)，它的是上疊3層、帶露臺(tái)，建面約425平米；下疊地上2層，帶地下室，地上建面約369平米，分布在1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#，都是一梯一戶。

洋房面積分六種，主力戶型為：196平米、262平米、293平米，分布在9#、10#、11#、12#、13#、14#、15#和16#。

另有少數(shù)210平米分布在11#、13#；220平米分布在8#西邊；293平米分布在4#西邊。

它們的標(biāo)準(zhǔn)層高為3米。

二、做大戶型的兩個(gè)緣由

中海地產(chǎn)把戶型做大，至少有兩個(gè)原因：

1、做出差異化

從目前建發(fā)海晏成交情況看，它的定位是成功的，戶型面積為183-340平方米。

和海晏相比，中海樹村項(xiàng)目有兩個(gè)優(yōu)勢：低密度產(chǎn)品，只有4-6層，而海晏是13-14層的小高層產(chǎn)品；城市界面更好，右邊是公園，沒有五環(huán)路的噪音困擾。

中海樹村項(xiàng)目西面的圓明天頌、學(xué)府壹號(hào)院也都是低密住宅，地脈有做豪宅的基因。（詳見《頂豪接力棒，傳給了中海地產(chǎn)》）

2、因地制宜

中海樹村項(xiàng)目的地塊條件并不寬松。

從土地出讓文件上看，它的容積率1.6，控制高度18米，但包含了東面6074.54平米防護(hù)帶，和2550平米街坊路。

扣除這兩個(gè)面積，35號(hào)地用于建房子的實(shí)際容積率約為1.955。

綜合控高和實(shí)際容積率，中海樹村的排列組合難度不小。

主要表現(xiàn)在：疊墅區(qū)特意做了退臺(tái)處理，樓棟與東面和南面的紅線零距離，西面臨樹村棟樓最近也僅有2.01米。

中海只有把面積做大，才能滿足日照的要求。

花姐點(diǎn)評(píng)：

在樹村項(xiàng)目上，看到了中海地產(chǎn)的解題能力。

雖然看起來樓間距有點(diǎn)密，但花姐相信，這已經(jīng)是最優(yōu)的方案了——打磨了兩個(gè)多月。

因?yàn)椋貕K條件是啥樣，全擺在那。

其實(shí)，不僅僅是中海樹村項(xiàng)目，北京已有多個(gè)項(xiàng)目受制于地塊條件，導(dǎo)致產(chǎn)品力受影響。

例如：在海淀，保利+建工的半壁店地塊，建筑高度從18米變成15米控制；在朝陽，中海萬吉玖序、金茂滿曜，設(shè)置了一條很尷尬的街坊路，等等。

花姐認(rèn)為，在好房子時(shí)代，最先解決的是，地塊的條件要好，什么樣的地段，該匹配什么樣的建筑高度、容積率。

否則，巧婦難為無米之炊，僅靠地產(chǎn)商后天來修正，好房子是要打折的。