北京
網友提問
劉某向某地產開發公司購買了一套商品房，雙方簽訂了《商品房訂購合同》并交付了首付款。因資金周轉問題，地產公司將全部地上建筑物轉賣給某科技公司，已進入執行階段。現劉某因向住建局申請辦理預售合同登記備案遭拒后將住建局起訴至法院，請問法院會支持劉某嗎？
也迪律師解答
根據我國《城市房地產管理法》第四十五條第二款“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”的規定，房地產管理部門對商品房購銷合同辦理備案登記，只是對房地產開發企業與承購人之間簽訂的商品房預售合同予以登記、存檔備查或者將商品房購銷合同在互聯網上予以公開，是一種事實狀態的記載；這種備案行為是房地產管理部門基于管理的需要對房地產開發企業設定的一項程序性義務，是一項行政管理措施，未辦理不會影響簽訂合同的效力，也不會影響到物權的變動。也就是說，商品房預售合同備案登記行為未對任何人設定新的權利義務，對他人的權利義務不產生實際影響。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第一條第二款規定：“……下列行為不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍：……（十）對公民、法人或者其他組織權利義務不產生實際影響的行為”的規定可知，法院將裁定駁回劉某的起訴。
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