房產律師-北京房產律師-房地產糾紛專業律師， 靳律師團隊專門代理借名買房、房產買賣、遺產繼承、離婚分割房產、拆遷析產、共有房產確權分割、居住權案件，為您提供優質法律服務。

買房后支付全款并入住，卻因房屋存在抵押無法辦理產權證，購房者能否要求開發商及抵押權人滌除抵押并協助過戶？這起案例給出了明確答案。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告張磊向法院提出訴訟請求：

判令被告甲公司、乙公司、丙公司辦理一號房屋及對應土地使用權的抵押滌除手續；

判令被告甲公司協助辦理不動產登記及所有權轉移登記手續，將一號房屋登記在其名下；

本案訴訟費用由被告承擔。

張磊稱，2021 年 6 月 1 日，他與甲公司簽訂商品房預售合同，購買一號房屋，依約支付全部房款及相關費用，甲公司 2021 年 10 月 1 日交付房屋，他已實際占有使用。但因甲公司未辦理房屋首次登記，且房屋存在抵押，導致他無法辦理產權證，甲公司構成違約，故訴至法院。

（二）被告的抗辯主張

甲公司辯稱，同意張磊的訴訟請求。

乙公司辯稱，其是標的資產的名義抵押權人，并非適格被告。2021 年已將信托計劃債權轉讓給丙公司，因丙公司無抵押權人資質，仍登記為名義抵押權人，正與不動產登記中心協商辦理抵押權變更手續，且不承擔金錢給付義務，請求駁回對其的訴求。

丙公司辯稱，一號房屋是其抵押物，已辦理抵押登記，合法享有抵押權。張磊援引相關批復主張優先權需舉證證明以居住為目的且支付全部房款，但其僅提供發票，未提供轉賬記錄，證據不足。本案事實發生在民法典實施前，應適用擔保法，涉案房屋抵押在先，出售未通知抵押權人，出售行為無效。

（三）法院查明的關鍵事實

2021 年 6 月 1 日，張磊與甲公司簽訂預售合同，購買一號房屋，總價款 6838392 元，約定 2021 年 6 月 30 日前交付，交付后 910 日內辦理產權證。合同載明房屋所在土地及在建工程已抵押給乙公司，乙公司出具聲明同意銷售抵押范圍內房屋。

張磊通過刷卡和貸款方式支付全部房款，甲公司 2021 年 9 月 30 日交付房屋，張磊入住并交納住宅專項維修資金，房屋未辦理權屬證書。

2017 年 10 月，甲公司與乙公司簽訂協議，以項目土地使用權及在建工程抵押融資，2020 年 6 月補充抵押，一號房屋在抵押清單內并辦理登記。2021 年 9 月，乙公司將債權及抵押權轉讓給丙公司，登報公告，未辦理抵押權變更登記，乙公司仍為名義抵押權人。

涉案房屋及土地多次辦理抵押登記，現行有效抵押權為 2022 年 8 月 30 日登記的乙公司抵押權。

二、案件分析

（一）爭議焦點

甲公司、乙公司、丙公司是否應當協助張磊滌除一號房屋及對應土地使用權的抵押？

甲公司是否應當協助張磊辦理一號房屋的不動產登記及所有權轉移登記？

（二）法律分析

預售合同的效力：雖涉案房屋及土地存在抵押，但乙公司出具聲明同意銷售，預售合同向張磊披露了抵押情況，不構成無權處分，未侵犯抵押權人權益，合同合法有效。

抵押權的歸屬與滌除：乙公司將債權及抵押權轉讓給丙公司，丙公司成為實際抵押權人。根據物權法規定，經抵押權人同意轉讓抵押財產的，抵押權人對已轉讓抵押物無物上追及力，效力僅及于轉讓價款。乙公司同意銷售，應喪失對一號房屋的抵押權，乙公司、丙公司應協助滌除抵押，對應土地使用權抵押亦應一并注銷。

過戶義務：張磊已支付全部房款，甲公司交付房屋，張磊是合法權利人，甲公司作為合同相對方，應協助辦理過戶登記，乙公司、丙公司非合同當事人，不負有該義務。

三、裁判結果

法院判決：

甲公司協助張磊辦理北京市朝陽區某路某號院某號樓某單元某號房屋（即一號房屋）的權屬轉移登記手續，將上述房屋轉移登記至張磊名下，于本判決生效之日起七日內執行清；

甲公司、乙公司、丙公司協助張磊辦理北京市朝陽區某路某號院某號樓某單元某號房屋（即一號房屋）的抵押權及該房屋所對應土地使用權抵押的注銷登記手續，于本判決生效之日起七日內執行清。

四、案件啟示

（一）購房前需關注抵押情況

購房者簽訂預售合同前，應核實房屋及土地的抵押狀態，確認抵押權人是否同意銷售，避免因抵押問題影響過戶。本案中預售合同明確披露抵押情況，為后續維權奠定基礎。

（二）抵押權人同意銷售的法律后果

抵押權人出具同意銷售聲明后，對已售房屋喪失物上追及力，不得再就房屋行使抵押權，應配合購房者滌除抵押，保障購房者合法權益。

（三）債權轉讓與抵押權的關系

債權轉讓時，抵押權作為從權利一并轉讓，雖未辦理變更登記，受讓人仍取得抵押權，但名義抵押權人有義務協助辦理相關手續，不得以此為由拒絕滌除抵押。

（四）購房者權益的保障

購房者支付全部房款并實際占有房屋，且無過錯的，其合法權益應受保護，有權要求開發商辦理過戶，抵押權人協助滌除抵押。

若遇到類似的房屋抵押與過戶糾紛，建議及時咨詢專業律師，依法維護自身權益。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）