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買房后支付了房款、入住多年，卻因未及時過戶引發糾紛，賣家繼承人拒絕協助辦理過戶手續，購房者的權益該如何保障？這起拖延了 26 年的房屋買賣糾紛案例，給出了明確答案。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告周建向法院提出訴訟請求：

判令楊明在判決生效后十日內協助其辦理一號房屋的過戶手續；

本案訴訟費由楊明承擔。

周建稱，1999 年 4 月 1 日，他與楊明之父楊偉簽訂《買賣房協議書》，約定楊偉將一號房屋出售給他，楊偉需協助辦理過戶手續。協議簽訂后，他以現金方式支付了房款，楊偉交付了房屋，他一直居住至今，但房屋始終登記在楊偉名下未過戶?，F楊偉已去世，他與楊明協商過戶事宜無果，故訴至法院。

（二）被告的抗辯主張

楊明辯稱，從未見過周建提交的買賣協議書，該協議存在多處錯誤，第一頁購買方信息空白，簽署頁甲方無購房人信息，乙方卻簽了周建的名字，且協議簽署日期 1999 年 4 月 1 日時，其父楊偉已去世，協議無效。周建未提交支付 10 萬元房款的證據，其提交的錄音未告知當事人，可信度、完整性和真實性存疑，表述模糊，不能作為證據，故不同意周建的全部訴求。此外，楊偉與妻子劉芳育有他和姐姐楊雪，楊雪已為加拿大國籍，母親去世后他與楊雪基本無聯系。

（三）第三人的陳述

李強述稱，本案與他無關，同意周建與楊明協商的結果。他與楊明是四十年的朋友，并非房屋買賣中間人，只是幫楊明從周建處取了 10 萬元現金并驗了真偽。周建提交的情況說明不屬實，鑰匙和房本是楊明給他的，他轉交給了周建。因楊明父親去世，他在房屋買賣合同中代簽了字。周建的兒子常找他，但此事與他無關，不清楚付款方是誰，現金已交給楊明，交易中未收好處費，不清楚未過戶的原因。

（四）法院查明的關鍵事實

楊偉與劉芳是夫妻，楊偉 1999 年 3 月 25 日死亡，3 月 26 日注銷戶口，二人育有楊明和楊雪。楊雪 1988 年 6 月 3 日因出國注銷戶口，劉芳 2010 年 10 月 20 日死亡，楊明稱劉芳去世時也非中國國籍。

周建提交的《買賣房協議書》第一頁購買方甲方空白，出售方乙方為楊偉（李強代），約定楊偉將一號房屋出售給甲方，協助辦理過戶；第二頁甲方無人簽字，乙方處有周建簽字，落款日期 1999 年 4 月 1 日。周建最初稱第二頁簽字是兒子周強代簽，后改稱是本人所簽。李強稱協議第一頁 “李強代” 是其簽署。

周建持有一號房屋所有權證書原件，所有權人是楊偉。周建主張與楊明存在房屋買賣合同關系，李強是表見代理，1999 年 4 月通過李強支付 10 萬元現金房款，收到鑰匙和房本后入住至今，2001 年 2 月將戶籍遷入該房屋。

李強稱 1999 年 3 月楊明帶他到一號房屋找物業或開發商賣房，后楊明讓他去取 10 萬元房款，驗證真偽后交給楊明，因楊偉去世，他簽了 “李強代”。楊明稱不記得這些事，但 1999 年 4 月后未對該房屋占有使用。

證人出庭作證，證明周建購買一號房屋后到物業辦理手續，繳納相關費用。周建提交的錄音顯示，李強提及房屋購買價 10 萬元，楊明在與周強的通話中未否認房屋買賣事實，僅提及過戶需走法律程序。

二、案件分析

（一）爭議焦點

周建與楊明之間是否存在真實有效的房屋買賣合同關系？

楊明是否有義務協助周建辦理一號房屋的過戶手續？

（二）法律分析

合同關系的認定：雖《買賣房協議書》無楊偉或楊明簽字，且簽訂時楊偉已去世，但結合李強和周建的陳述，李強收取 10 萬元現金房款后交付鑰匙和房本，周建入住并遷戶，楊明未否認收款及交付鑰匙房本，僅稱記不清，再結合錄音內容，可認定周建與楊明存在事實上的房屋買賣合同關系。

合同效力：一號房屋登記在楊偉名下，楊明作為繼承人之一，出賣房屋屬無權處分，但無權處分不影響合同效力。該房屋出售至今近 26 年，劉芳已去世，楊雪注銷中國國籍且身份信息無法查詢，現有證據表明合同無其他法定無效情形，應屬有效。

過戶義務：周建已履行支付房款義務，楊明交付了房屋，周建居住多年無其他權利人主張權益，房屋無查封或抵押，不存在過戶障礙，楊明應協助辦理過戶手續。若其他權利人因無權處分受損，可另行向楊明主張賠償。

三、裁判結果

法院判決：

楊明于本判決生效之日起十日內協助周建辦理北京市大興區房屋（即一號房屋）的不動產轉移登記手續，將上述房屋轉移登記至周建名下。

四、案件啟示

（一）及時辦理過戶的重要性

房屋買賣交易完成后，應盡快辦理過戶手續，避免因時間過長、人員變動等導致過戶困難，引發權屬糾紛。本案中拖延 26 年未過戶，增加了維權的復雜性。

（二）合同簽訂的規范性

簽訂房屋買賣協議時，應確保雙方當事人簽字確認，明確權利義務，避免出現條款模糊、簽字不全等問題，以防后續產生爭議。

（三）證據保留的必要性

在房屋交易過程中，要妥善保存購房協議、付款憑證、交接手續等相關證據，這些是證明交易真實性、維護自身權益的重要依據。

（四）繼承人的責任

繼承人在處理被繼承人的財產時，應尊重已有的交易事實，對于合法有效的房屋買賣，應履行協助過戶等相關義務，不得無故推諉。

若遇到類似的房屋過戶糾紛，建議及時咨詢專業律師，依靠法律手段維護自身合法權益。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）