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買房后支付了房款、入住多年,卻因未及時過戶引發糾紛,賣家繼承人拒絕協助辦理過戶手續,購房者的權益該如何保障?這起拖延了 26 年的房屋買賣糾紛案例,給出了明確答案。
一、案情梳理
(一)原告的訴求與緣由
原告周建向法院提出訴訟請求:
判令楊明在判決生效后十日內協助其辦理一號房屋的過戶手續;
本案訴訟費由楊明承擔。
周建稱,1999 年 4 月 1 日,他與楊明之父楊偉簽訂《買賣房協議書》,約定楊偉將一號房屋出售給他,楊偉需協助辦理過戶手續。協議簽訂后,他以現金方式支付了房款,楊偉交付了房屋,他一直居住至今,但房屋始終登記在楊偉名下未過戶?,F楊偉已去世,他與楊明協商過戶事宜無果,故訴至法院。
(二)被告的抗辯主張
楊明辯稱,從未見過周建提交的買賣協議書,該協議存在多處錯誤,第一頁購買方信息空白,簽署頁甲方無購房人信息,乙方卻簽了周建的名字,且協議簽署日期 1999 年 4 月 1 日時,其父楊偉已去世,協議無效。周建未提交支付 10 萬元房款的證據,其提交的錄音未告知當事人,可信度、完整性和真實性存疑,表述模糊,不能作為證據,故不同意周建的全部訴求。此外,楊偉與妻子劉芳育有他和姐姐楊雪,楊雪已為加拿大國籍,母親去世后他與楊雪基本無聯系。
(三)第三人的陳述
李強述稱,本案與他無關,同意周建與楊明協商的結果。他與楊明是四十年的朋友,并非房屋買賣中間人,只是幫楊明從周建處取了 10 萬元現金并驗了真偽。周建提交的情況說明不屬實,鑰匙和房本是楊明給他的,他轉交給了周建。因楊明父親去世,他在房屋買賣合同中代簽了字。周建的兒子常找他,但此事與他無關,不清楚付款方是誰,現金已交給楊明,交易中未收好處費,不清楚未過戶的原因。
(四)法院查明的關鍵事實
楊偉與劉芳是夫妻,楊偉 1999 年 3 月 25 日死亡,3 月 26 日注銷戶口,二人育有楊明和楊雪。楊雪 1988 年 6 月 3 日因出國注銷戶口,劉芳 2010 年 10 月 20 日死亡,楊明稱劉芳去世時也非中國國籍。
周建提交的《買賣房協議書》第一頁購買方甲方空白,出售方乙方為楊偉(李強代),約定楊偉將一號房屋出售給甲方,協助辦理過戶;第二頁甲方無人簽字,乙方處有周建簽字,落款日期 1999 年 4 月 1 日。周建最初稱第二頁簽字是兒子周強代簽,后改稱是本人所簽。李強稱協議第一頁 “李強代” 是其簽署。
周建持有一號房屋所有權證書原件,所有權人是楊偉。周建主張與楊明存在房屋買賣合同關系,李強是表見代理,1999 年 4 月通過李強支付 10 萬元現金房款,收到鑰匙和房本后入住至今,2001 年 2 月將戶籍遷入該房屋。
李強稱 1999 年 3 月楊明帶他到一號房屋找物業或開發商賣房,后楊明讓他去取 10 萬元房款,驗證真偽后交給楊明,因楊偉去世,他簽了 “李強代”。楊明稱不記得這些事,但 1999 年 4 月后未對該房屋占有使用。
證人出庭作證,證明周建購買一號房屋后到物業辦理手續,繳納相關費用。周建提交的錄音顯示,李強提及房屋購買價 10 萬元,楊明在與周強的通話中未否認房屋買賣事實,僅提及過戶需走法律程序。
二、案件分析
(一)爭議焦點
周建與楊明之間是否存在真實有效的房屋買賣合同關系?
楊明是否有義務協助周建辦理一號房屋的過戶手續?
(二)法律分析
合同關系的認定:雖《買賣房協議書》無楊偉或楊明簽字,且簽訂時楊偉已去世,但結合李強和周建的陳述,李強收取 10 萬元現金房款后交付鑰匙和房本,周建入住并遷戶,楊明未否認收款及交付鑰匙房本,僅稱記不清,再結合錄音內容,可認定周建與楊明存在事實上的房屋買賣合同關系。
合同效力:一號房屋登記在楊偉名下,楊明作為繼承人之一,出賣房屋屬無權處分,但無權處分不影響合同效力。該房屋出售至今近 26 年,劉芳已去世,楊雪注銷中國國籍且身份信息無法查詢,現有證據表明合同無其他法定無效情形,應屬有效。
過戶義務:周建已履行支付房款義務,楊明交付了房屋,周建居住多年無其他權利人主張權益,房屋無查封或抵押,不存在過戶障礙,楊明應協助辦理過戶手續。若其他權利人因無權處分受損,可另行向楊明主張賠償。
三、裁判結果
法院判決:
楊明于本判決生效之日起十日內協助周建辦理北京市大興區房屋(即一號房屋)的不動產轉移登記手續,將上述房屋轉移登記至周建名下。
四、案件啟示
(一)及時辦理過戶的重要性
房屋買賣交易完成后,應盡快辦理過戶手續,避免因時間過長、人員變動等導致過戶困難,引發權屬糾紛。本案中拖延 26 年未過戶,增加了維權的復雜性。
(二)合同簽訂的規范性
簽訂房屋買賣協議時,應確保雙方當事人簽字確認,明確權利義務,避免出現條款模糊、簽字不全等問題,以防后續產生爭議。
(三)證據保留的必要性
在房屋交易過程中,要妥善保存購房協議、付款憑證、交接手續等相關證據,這些是證明交易真實性、維護自身權益的重要依據。
(四)繼承人的責任
繼承人在處理被繼承人的財產時,應尊重已有的交易事實,對于合法有效的房屋買賣,應履行協助過戶等相關義務,不得無故推諉。
若遇到類似的房屋過戶糾紛,建議及時咨詢專業律師,依靠法律手段維護自身合法權益。
(此案例發生地為北京,為保護當事人隱私和避免不必要糾紛,以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名,若有雷同請聯系我們予以撤銷。)
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