觀點網 一紙產權轉讓公告，揭開了上海前灘首個租賃公寓項目的資本變局。

7月7日，上海聯合產權交易所一則公告顯示，陸家嘴集團旗下上海前灘國際商務區投資（集團）有限公司以9.45億元底價掛牌轉讓上海鴻霈置業有限公司100%股權及債權，其中債權約4.88億元。

這一標的的核心資產正是前灘雍萃46（前灘惠臨雍萃公寓），該項目曾承載著前灘區域租賃住宅標桿的使命。

如今，迎接它的是怎樣的將來？

雍萃公寓六年旅程

前灘雍萃46項目前身——上海前灘國際商務區46-01地塊，具有特殊歷史地位。

它是上海及全國首個要求建成后全部自持的土地掛牌項目，也是前灘國際商務區內首個裝配式建筑試點項目，屬于所謂“前灘九宮格”的一部分。

“前灘九宮格”概念源于后灘九宮格，而前灘本身在2010年世博會后開始受到關注。2012年初，浦東前灘被列為上?！笆濉逼陂g的重點開發區域之一。同年6月，浦東前灘規劃在網上公示，前灘開發大幕由此拉開。

自2013年起，前灘地區開始大規模土地出讓，首批掛出8幅土地，翌年又有9幅土地入市。期間，陸家嘴集團深度參與前灘土地招拍掛，并將多幅土地收入囊中，“前灘九宮格”亦在此時開始形成。

其中，46-01地塊由陸家嘴通過上海鴻霈置業于2014年12月以5.61億元底價競得，對應樓面價15929元/平方米。

資料顯示，46-01地塊定向為世博會地區以及黃浦江兩岸的配套功能區域服務，因此約定企業在競得該地塊后，不可出售只能自持。

項目開發規模不大，總用地面積11746平方米，總建筑面積57943平方米（地上建筑面積22346平方米，地下建筑面積35435平方米）。

陸家嘴集團在拿地之后，將該地塊與同九宮格內外其余5幅土地共同開發為一個大型租賃公寓組團，并落地旗下3條租賃產品線。除前灘雍萃46外，還包括前灘臻境41、前灘雍萃47、前灘雍萃42、前灘雍萃53和前灘悅庭57。

前灘雍萃46是首個落地項目，于2017年封頂，2019年入市運營。

項目采用圍合式布局，獨立庭院設計，由3棟12層、13層、14層租賃住宅以及1棟商業辦公樓合圍式布局組成，帶底商。

公寓部分體量約1.76萬平方米，包含85平方米、96平方米兩種主力產品、240平方米超大戶型共184套兩居室，主打中高端長租市場。

項目所在的“九宮格”目前是前灘區域主要的住宅區，毗鄰前灘濱江公園和前灘體育公園、醫療、教育、商業資源豐富。

據陸家嘴樂居APP數據顯示，前灘雍萃46目前月租金為10920-39000元/月。

陸家嘴租賃版圖

轉讓前灘雍萃46之際，陸家嘴集團的租賃業務正經歷調整與擴張。

據了解，陸家嘴集團的住房租賃業務布局最早可追溯至2012年。彼時5月，陸家嘴金融城人才公寓正式開業，為上海浦東新區花木板塊帶來超2400套的租賃房源供給。

到2021年，陸家嘴集團正式確立租賃住宅管理品牌陸家嘴樂居（L HOME），翌年陸家嘴樂居APP上線。

現時，陸家嘴樂居品牌已在上海布局9100余套租賃房源，管理面積約80萬平方米，覆蓋前灘、張江、陸家嘴、御橋四大板塊。

近萬套房源涵蓋包括“臻境系”（臻享社區）、“雍萃系”（悠享社區）和“悅庭系”（悅享社區）在內的三大產品線。另外有較平價的“新樂里”系列，如系列里的金裕雅居-白領公寓項目，月租金就在1675-3460元/月。

相反，陸家嘴樂居的其他在營項目的房間單價保持高位，尤其是“臻境系”和“雍萃系”。

另一方面，陸家嘴樂居的業務邊界也在擴充。

2024年，陸家嘴樂居旗下首個城市老舊建筑翻新改造的租賃住宅項目“浦電雍萃”正式開業。該項目前身為“文教大廈”，改造后的總租賃面積約1.1萬平方米，提供55平方米到145平方米6款房型，共91套租賃房源。

陸家嘴樂居的首個保障性租賃社區也在落地之中。2025年2月，社區內企業公寓項目“數智天地·新樂里04”正式開業，提供1000余張床位。同期開業的還有白領公寓“數智天地·悅庭04”，提供927個單位。

不過，事實上陸家嘴集團的租賃業務主體由寫字樓板塊構成。資料顯示，截至2025年一季度末，“L OFFICE陸家嘴辦公”品牌管理的物業體量就達到479萬平方米，其中甲級寫字樓總建筑面積379萬平方米。

長租公寓板塊現正融入陸家嘴集團以寫字樓為重心的生態圈之中。

2024年3月，陸家嘴集團正式發布“大朋友圈”戰略，旨在通過整合商務空間、租賃公寓、潮流商業、健康醫療等六大維度資源，構建覆蓋企業全生命周期的服務網絡。

因此，平穩持有運營多年的前灘雍萃46突然掛牌轉讓，單純為整體出售回籠資金的可能性不算大。

而從盤活存量資產的大方向考量，可行路徑則還有資產證券化。

就過往來說，前灘雍萃46未取得保租房認定，且高端定位也與公募REITs發行要求沖突。但政策已有初步調整，放寬這類市場化長租公寓入池。

根據2024年7月26日，國家發改委發布的《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》。

《通知》中提及住房租賃的部分，就描述為：“包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目、公共租賃住房項目，由專業機構自持、不分拆單獨出售且長期用于出租的市場化租賃住房項目，以及專門為園區入駐企業提供配套服務的租賃住房項目?！?/p>

去掉“保障性”三個字，市場化租賃住房項目發行公募REITs已不再只是暢想。

短期內，陸家嘴集團針對前灘雍萃46或也可先發行條件更寬松的類REITs/私募REITs，為后續進一步證券化做準備。

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