本來是要整理今年下半年西安待入市的純新盤信息的，結果發(fā)現(xiàn)很多地塊已經摘地多年但項目尚未入市銷售。

由此就有了這份西安存量住宅地塊信息。

這些已經成交、項目尚未入市的住宅地塊，總建面超過了1000萬平方米！再加上已經入市的項目，尚未推售的房源量，西安商品住宅待售面積會更多。

這些地塊，不同的項目可能接下來命運不同。有的很快會入市銷售，有的則在很長一段時間里依然處于存量住宅地塊中……

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已成交未入市項目總建面超1000萬㎡

地產房劍這一次所統(tǒng)計的地塊，指的是2025年7月8日之前已經成交但項目尚未入市銷售的住宅地塊。

據不完全統(tǒng)計，有85宗地已成交但項目尚未入市銷售。這85宗地總面積6297畝，總建面超過1000萬平方米！

實際上，這只是一份不完全統(tǒng)計，因為還有一些平臺公司摘得地塊我們沒有統(tǒng)計，例如涇河地產、秦漢地產摘得的部分地塊。將這些地塊統(tǒng)計在內的話，數(shù)據會更大。

這些已摘地未入市的項目，都是接下來西安商品住宅市場的潛在供應量。

西安這幾年的國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報顯示，2023年、2024年西安的商品住宅成交面積分別為1173.74萬平方米、1131.02萬平方米。

這意味著，僅這些已成交未入市銷售的項目，已經足夠西安全市賣一整年。

除了這些地塊之外，目前市場上在售的項目還有大量的房源沒有供應，這些加在一起的話數(shù)據會更大。

從這些存量住宅地塊的分布來看，西咸新區(qū)、浐灞國際港待入市的商品住宅建面均超過了100萬平方米，西咸新區(qū)接近400萬平方米、浐灞國際港接近200萬平方米。

西咸新區(qū)的存量住宅比較高，是因為其本身區(qū)域面積比較大，再加上前兩年平臺公司摘得的地塊遲遲未開發(fā)，以及一些高價地項目沒有入市，因此存量比較大。

浐灞國際港主要是因為浐灞、港務合并之后區(qū)域面積加大，再加上前兩年供應的一些高價地項目未入市，以及這兩年供地量比較大，因此其存量也比較高。

另外，高新區(qū)的存量也在接近100萬平方米，達到了87.58萬平方米。

從這85宗地的成交時間來看，有26宗地是2023年之前成交的，但截止目前項目尚未入市銷售。2021年、2022年西安的土地市場有兩個特點，一個是高價地頻出，一個是平臺公司大量拿地，這兩者的疊加使得很多項目一直沒有開發(fā)。

2024年、2025年（截止7月8日），分別有22宗、29宗的地塊項目尚未入市銷售。這些地塊很多都是去年年底到今年成交的，接下來有的會陸續(xù)入市銷售。

在地產房劍所統(tǒng)計的85宗地塊中，有3宗地是2020年成交的，但截止目前項目尚未入市銷售。分別為：曲江新區(qū)的曲江啟夏里，秦漢新城的南飛鴻云境源起，航天基地的藍光恒志芙蓉觀辰。

高新的“地王”項目紫薇時光云邸拿地3年尚未入市銷售、涇河的“地王”項目隆基泰和瀾庭溪谷拿地4年多目前擱置中，曲江的“地王”也是西安的“地王”雁翔路116畝地塊摘地已經4年半也未開發(fā)……

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不同的地塊命運不同

這些已摘地但尚未入市的項目，不同的地塊可能接下來面臨的命運不同。結合各地塊的情況，可以分為以下幾類。

第一類，項目很快就會入市的。

一些大牌房企、實力房企今年上半年已經摘的地塊，按照開發(fā)節(jié)奏，項目今年下半年就會入市銷售，這些基本不用擔心。

其中，綠城目前手握4個待入市的新項目、金茂手握2個、華潤手握2個、邦泰手握3個、中鐵置業(yè)1個、地建嘉信1個、龍翔1個、文昌1個……85個地塊中預計有20個左右的項目今年下半年會入市銷售。

第二類，平臺公司儲備的地塊。

平臺公司托底儲備的大量地塊普遍拿地時間已經比較長，大部分是2021年、2022年成交的，并且地價不低，經開區(qū)有多個地塊是2024年成交的。

在目前的市場情況下，再加上平臺公司本身的特點，項目短期內進行開發(fā)的可能性不大，后續(xù)要么找代建，要么轉手，但高價地轉手則需要市場的整體回暖。

第三類，高價地項目。

這些高價地項目基本都是2023年之前成交的，特別是2021年的時候，高價拿地之后遇到的是市場下行，有的地塊當時拿地的樓面地價甚至要高于目前周邊的房價，這些地塊開發(fā)商要么虧損開發(fā)，要么就熬著等待西安房價繼續(xù)上漲后再開發(fā)。

第三類，開發(fā)商遇困。

涇河新城的隆基泰和瀾庭溪谷、航天基地的藍光恒志芙蓉觀辰……這些項目是典型的開發(fā)商自身暴雷后項目擱置，地塊或者公司股權已經被擺上了法拍平臺。

這類項目的命運，只能是等待新的投資人接手，然后項目進行開發(fā)。

還是那句話：拿地只是一個開始，拿地之后才是真正的考驗。

這種考驗需要面對的是市場的波動，需要面對的是企業(yè)經營的波動，還需要面對的是行業(yè)產品內卷的考驗。

這幾年在西安，品牌房企高價拿地之后遇到市場下行，從而導致項目虧損銷售、或者開發(fā)了一小部分后擱置暫停開發(fā)的案例不在少數(shù)。

對于各區(qū)域來講，在土地供應這件事情上要把我好節(jié)奏，避免短期內供應量過大而帶來新房市場激烈競爭踩踏行情。

很多時候，不能只盯著新供應的地塊，這些存量地塊的盤活與去化，也是重點和關鍵。盤活這些存量地塊，開發(fā)商才能有資金回籠，才能繼續(xù)投資開發(fā)，從而進一步帶動投資。

由于不同的存量地塊情況不同，因此也需要探索多種模式，包括土地置換、專項債收儲、收儲房源作為安置房/人才房等等，一些措施在西咸新區(qū)已經開始實踐落地。