房地產(chǎn)行業(yè)中,債務(wù)問題始終是眾多房企頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍。
最近兩年,爆雷聲比鞭炮還密,不少房企連夜甩賣資產(chǎn),連央字頭背景的開發(fā)商都得勒緊褲腰帶。
可就在這哀鴻遍野的背景下,龍湖卻活成了行業(yè)里的"異類"——
上周四,龍湖又往外打錢了,金額17.66億。
這筆名為“22龍湖04”的債權(quán),發(fā)行規(guī)模為17億,票面利息4.1%,行權(quán)日期是2025年7月5日。
算上這筆17.66億,2025才過一半多點(diǎn),龍湖已經(jīng)還了90億公開債。要是把時(shí)間軸拉到過去兩年,硬生生砍掉了300多億有息負(fù)債。
負(fù)債率已經(jīng)降低到了51.7%。
這數(shù)字不僅把其他民營房企甩出幾條街,就連央企大佬保利、招商蛇口都得喊一聲"大哥"。
在管錢這事兒上,龍湖一直是個(gè)“優(yōu)等生”。
過去幾年,哪怕同行“雷聲”轟轟烈烈,龍湖硬是做到了 “零違約”、“零展期” ——該還的錢,一分不差,一天不拖。這份堅(jiān)守,讓它贏得了市場送的一個(gè)響亮外號(hào):
民企之光。
龍湖創(chuàng)始人吳亞軍早年說過一句大白話:"天晴補(bǔ)屋頂,雨夜趕長路。"
翻譯成人話就是:好日子的時(shí)候別嘚瑟,抓緊時(shí)間修修補(bǔ)補(bǔ)(做準(zhǔn)備),壞日子來了才能繼續(xù)往前走。
幾年前行業(yè)剛開始冒"雷"的時(shí)候,龍湖內(nèi)部搞了場"極限生存測試":要是所有融資渠道突然全關(guān)了,公司靠什么活?
在這場面對(duì)極端市場的財(cái)務(wù)演練中,龍湖得到了答案:靠實(shí)實(shí)在在的經(jīng)營現(xiàn)金流! 用賺進(jìn)來的真金白銀,去還債、去降杠桿。
反過來,這也逼著業(yè)務(wù)必須健康發(fā)展,守住正向現(xiàn)金流,不能亂投資、不能光想著沖規(guī)模。
說白了,就是 “自己造血,量入為出”。
去年龍湖的銷售額1011億,現(xiàn)金回款率超過100%,今年的目標(biāo)是將有息債務(wù)削減到1400億。
融資成本方面,龍湖更是創(chuàng)造了令人驚嘆的成績,其融資成本被砍到了4%,這比很多大型銀行的貸款利率還低。
較低的融資成本意味著龍湖在償還債務(wù)時(shí)所承受的壓力更小,同時(shí)也為其在市場上的進(jìn)一步擴(kuò)張和發(fā)展提供了有力的資金支持。
去年,龍湖在全國九個(gè)城市拍下了9宗地塊,今年又在上海、蘇州、重慶、貴陽等地繼續(xù)拿地,在一眾躺平或掙扎的民企里,顯得格外扎眼。
債務(wù)賬期的拉長也是龍湖應(yīng)對(duì)債務(wù)壓力的重要策略之一,目前,龍湖的債務(wù)賬期已經(jīng)拉長到了十年以上。
這意味著龍湖短期內(nèi)幾乎沒有集中到期、需要提前籌措資金償還的巨大壓力,為經(jīng)營贏得了寶貴的時(shí)間和空間。
截止當(dāng)前,龍湖已經(jīng)應(yīng)還的90億債務(wù)已經(jīng)全部準(zhǔn)時(shí)、足額清償,按時(shí)還錢,就是最好的信用證明,市場收到的信號(hào)就是:這公司,財(cái)務(wù)健康,靠譜!
如果說降負(fù)債是節(jié)流,那么龍湖真正的底氣則是來自強(qiáng)大的開源。
在傳統(tǒng)住宅開發(fā)之外,龍湖精心培育多年的經(jīng)營性業(yè)務(wù)蔚然成林,成為支撐其穿越周期的關(guān)鍵支柱和強(qiáng)大的“現(xiàn)金奶?!?。
商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、物業(yè)服務(wù)和代建這四大航道,去年共同貢獻(xiàn)了高達(dá)267億的收入,增長了7.4%,占上市公司營收比重將近21%。
它們的厲害之處,不僅僅是收入高,更在于現(xiàn)金流特別穩(wěn)、特別好預(yù)測、還特別能“扛”。
2024年龍湖的全部利息支出不到77億,這意味著光靠這四大“印鈔機(jī)”賺的現(xiàn)金流,就輕輕松松把利息錢全包了!相當(dāng)于收租子的錢比還房貸還多。
這四大“印鈔機(jī)”構(gòu)筑了龍湖區(qū)別于傳統(tǒng)開發(fā)商的、難以撼動(dòng)的核心競爭力。
除了穩(wěn)定的現(xiàn)金流,龍湖的商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓還能“生錢”,還能從銀行換取貸款融資,進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。
到目前為止,龍湖從銀行拿到的經(jīng)營性物業(yè)貸款超過了700億,這些錢直接拿來 “借新還舊” ,把以前成本更高或者條件更苛刻的信用貸款置換掉,進(jìn)一步增強(qiáng)了債務(wù)的安全性。
龍湖這套打法,可以說是 狠狠打了過去房地產(chǎn)行業(yè)“規(guī)模就是一切”的老觀念的臉。
以前大家瘋狂追求銷售額排名、囤地規(guī)模,覺得這是解決所有問題的“萬能藥”。
結(jié)果呢?行業(yè)熱潮一退,過度的規(guī)模擴(kuò)張加上高杠桿、高周轉(zhuǎn)的模式,分分鐘變成了壓垮巨頭的“毒藥”。
在不久前的龍湖股東大會(huì)上,龍湖財(cái)務(wù)中趙軼表示:
2025年,將是龍湖在債務(wù)方面穿越周期的最后一年。
這句話的分量不輕,它意味著,扛過了最難的債務(wù)壓力期,龍湖終于要 “無債一身輕” ,可以更從容地謀劃未來了。
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