房地產(chǎn)行業(yè)中，債務(wù)問(wèn)題始終是眾多房企頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍。

最近兩年，爆雷聲比鞭炮還密，不少房企連夜甩賣(mài)資產(chǎn)，連央字頭背景的開(kāi)發(fā)商都得勒緊褲腰帶。

可就在這哀鴻遍野的背景下，龍湖卻活成了行業(yè)里的"異類(lèi)"——

上周四，龍湖又往外打錢(qián)了，金額17.66億。

這筆名為“22龍湖04”的債權(quán)，發(fā)行規(guī)模為17億，票面利息4.1%，行權(quán)日期是2025年7月5日。

算上這筆17.66億，2025才過(guò)一半多點(diǎn)，龍湖已經(jīng)還了90億公開(kāi)債。要是把時(shí)間軸拉到過(guò)去兩年，硬生生砍掉了300多億有息負(fù)債。

負(fù)債率已經(jīng)降低到了51.7%。

這數(shù)字不僅把其他民營(yíng)房企甩出幾條街，就連央企大佬保利、招商蛇口都得喊一聲"大哥"。

在管錢(qián)這事兒上，龍湖一直是個(gè)“優(yōu)等生”。

過(guò)去幾年，哪怕同行“雷聲”轟轟烈烈，龍湖硬是做到了 “零違約”、“零展期” ——該還的錢(qián)，一分不差，一天不拖。這份堅(jiān)守，讓它贏得了市場(chǎng)送的一個(gè)響亮外號(hào)：

民企之光。

龍湖創(chuàng)始人吳亞軍早年說(shuō)過(guò)一句大白話："天晴補(bǔ)屋頂，雨夜趕長(zhǎng)路。"

翻譯成人話就是：好日子的時(shí)候別嘚瑟，抓緊時(shí)間修修補(bǔ)補(bǔ)（做準(zhǔn)備），壞日子來(lái)了才能繼續(xù)往前走。

幾年前行業(yè)剛開(kāi)始冒"雷"的時(shí)候，龍湖內(nèi)部搞了場(chǎng)"極限生存測(cè)試"：要是所有融資渠道突然全關(guān)了，公司靠什么活？

在這場(chǎng)面對(duì)極端市場(chǎng)的財(cái)務(wù)演練中，龍湖得到了答案：靠實(shí)實(shí)在在的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流！ 用賺進(jìn)來(lái)的真金白銀，去還債、去降杠桿。

反過(guò)來(lái)，這也逼著業(yè)務(wù)必須健康發(fā)展，守住正向現(xiàn)金流，不能亂投資、不能光想著沖規(guī)模。

說(shuō)白了，就是 “自己造血，量入為出”。

去年龍湖的銷(xiāo)售額1011億，現(xiàn)金回款率超過(guò)100%，今年的目標(biāo)是將有息債務(wù)削減到1400億。

融資成本方面，龍湖更是創(chuàng)造了令人驚嘆的成績(jī)，其融資成本被砍到了4%，這比很多大型銀行的貸款利率還低。

較低的融資成本意味著龍湖在償還債務(wù)時(shí)所承受的壓力更小，同時(shí)也為其在市場(chǎng)上的進(jìn)一步擴(kuò)張和發(fā)展提供了有力的資金支持。

去年，龍湖在全國(guó)九個(gè)城市拍下了9宗地塊，今年又在上海、蘇州、重慶、貴陽(yáng)等地繼續(xù)拿地，在一眾躺平或掙扎的民企里，顯得格外扎眼。

債務(wù)賬期的拉長(zhǎng)也是龍湖應(yīng)對(duì)債務(wù)壓力的重要策略之一，目前，龍湖的債務(wù)賬期已經(jīng)拉長(zhǎng)到了十年以上。

這意味著龍湖短期內(nèi)幾乎沒(méi)有集中到期、需要提前籌措資金償還的巨大壓力，為經(jīng)營(yíng)贏得了寶貴的時(shí)間和空間。

截止當(dāng)前，龍湖已經(jīng)應(yīng)還的90億債務(wù)已經(jīng)全部準(zhǔn)時(shí)、足額清償，按時(shí)還錢(qián)，就是最好的信用證明，市場(chǎng)收到的信號(hào)就是：這公司，財(cái)務(wù)健康，靠譜！

如果說(shuō)降負(fù)債是節(jié)流，那么龍湖真正的底氣則是來(lái)自強(qiáng)大的開(kāi)源。

在傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)之外，龍湖精心培育多年的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)蔚然成林，成為支撐其穿越周期的關(guān)鍵支柱和強(qiáng)大的“現(xiàn)金奶牛”。

商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)服務(wù)和代建這四大航道，去年共同貢獻(xiàn)了高達(dá)267億的收入，增長(zhǎng)了7.4%，占上市公司營(yíng)收比重將近21%。

它們的厲害之處，不僅僅是收入高，更在于現(xiàn)金流特別穩(wěn)、特別好預(yù)測(cè)、還特別能“扛”。

2024年龍湖的全部利息支出不到77億，這意味著光靠這四大“印鈔機(jī)”賺的現(xiàn)金流，就輕輕松松把利息錢(qián)全包了！相當(dāng)于收租子的錢(qián)比還房貸還多。

這四大“印鈔機(jī)”構(gòu)筑了龍湖區(qū)別于傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商的、難以撼動(dòng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

除了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，龍湖的商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓還能“生錢(qián)”，還能從銀行換取貸款融資，進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

到目前為止，龍湖從銀行拿到的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款超過(guò)了700億，這些錢(qián)直接拿來(lái) “借新還舊” ，把以前成本更高或者條件更苛刻的信用貸款置換掉，進(jìn)一步增強(qiáng)了債務(wù)的安全性。

龍湖這套打法，可以說(shuō)是 狠狠打了過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)“規(guī)模就是一切”的老觀念的臉。

以前大家瘋狂追求銷(xiāo)售額排名、囤地規(guī)模，覺(jué)得這是解決所有問(wèn)題的“萬(wàn)能藥”。

結(jié)果呢？行業(yè)熱潮一退，過(guò)度的規(guī)模擴(kuò)張加上高杠桿、高周轉(zhuǎn)的模式，分分鐘變成了壓垮巨頭的“毒藥”。

在不久前的龍湖股東大會(huì)上，龍湖財(cái)務(wù)中趙軼表示：

2025年，將是龍湖在債務(wù)方面穿越周期的最后一年。

這句話的分量不輕，它意味著，扛過(guò)了最難的債務(wù)壓力期，龍湖終于要 “無(wú)債一身輕” ，可以更從容地謀劃未來(lái)了。