150天蒸發22億！天湖豪布斯卡七次流拍真相

深圳豪宅11秒加價3000萬，成都巨廈降價22億無人要

三級重點項目到城北廢墟：一個商業神話的崩塌

28億到6億！成都“鬼城”七次流拍，誰在殺死巨無霸商業體？

150天蒸發22億。
成都天湖豪布斯卡的起拍價，從第一次27.97億跌至第七次6.42億，六度流拍零舉牌。這座曾頂著“西部商貿新標桿”光環的300萬㎡綜合體，如今深陷野草荒蕪、鋼筋銹蝕的困境。招商中心玻璃門內積灰的沙盤，無聲嘲笑著當年的藍圖。

2012年，天湖豪布斯卡作為省市區三級重點項目高調開工。1000畝超大體量、北星干道黃金區位、雙地鐵規劃加持，本該是成都北門的商業引擎。然而資金鏈斷裂的雷聲早在2014年就已響起——開發商成都天湖投資有限公司以住宅快周轉模式操盤商業地產，導致一期工程未竣工即全面停工。

商業邏輯的錯位埋下禍根。項目規劃中的“三大主題”（鞋城、服裝城、箱包城）延續傳統批發市場模式，與新都區產業升級方向嚴重脫節。周邊國際商貿城已轉型跨境電商，北歐知識城布局科創產業，天湖豪布斯卡卻仍在復制20年前的商業模板。當2022年開發商申請破產時，債務黑洞已吞噬一切挽回可能。

第七次拍賣的6.42億看似“骨折價”，實際暗藏殺機。接盤俠需額外支付3.05億元破產費用及稅款，真實成本直逼9.5億。這還不包括：

未被清償的工程款、材料商欠款等20億級優先債權；

因地下室長期積水導致的結構安全隱患（2023年第三方檢測報告顯示B區梁柱碳化深度達8mm）；

徹底過時的業態規劃——成都消費品零售額60%來自線上，傳統批發市場近五年萎縮率超40%。

流拍次數的增加更在加速貶值。中國拍賣行業協會數據顯示，商業地產每流拍一次，市場估值平均縮水18%。六次無人問津后，資產殘值早已跌破安全線。

天湖豪布斯卡的遭遇是中國商業地產困局的縮影。
2024年全國法拍商業地產數量同比增長35%，其中80%遭遇流拍。
河南南陽鉑金時代廣場欠債23億爛尾，業主訴訟七年未果；
昆明華西·濱湖國際欠債35億停工，引發2000名購房者集體維權。
這些“混凝土巨獸”不僅吞噬資本，更衍生社會問題：成都法院統計顯示，2023年因爛尾樓產生的糾紛案件同比增長37%。

當深圳豪宅11秒加價3000萬成交時，三四線城市的商業體正淪為資本棄子。這種分裂印證了經濟學者馬光遠的論斷：“非核心資產正被加速擠出市場。”

破解困局需要更務實的方案。
贛州嘗試司法拍賣規范化改革，強制要求披露債務明細及風險清單，使商業地產處置效率提升50%；
深圳推行“帶封帶押過戶”，通過政府監管賬戶壓縮交易周期；
最值得借鑒的是昆明案例：將停工商業體改造為冷鏈物流基地，盤活率達73%。

對天湖豪布斯卡而言，2027年S11線通車或許是最后機會。若能剝離債務后引入產業資本，改造為跨境電商倉儲中心或數據中心，混凝土廢墟才有重獲新生的可能。

七次拍賣的倒計時已開始，但比“誰來接盤”更重要的問題是：如何阻止悲劇重演？
地方政府需戒除“貪大求快”的政績沖動，開發商更要敬畏市場規律。那些生銹的塔吊不僅是商業失敗的印記，更是對盲目擴張時代的尖銳質問：當野心脫離現實支撐，黃金地段也會變成資本墳場。