90-110㎡新房為何成上海滯銷主力戶型？

綠城豪宅熱銷給滯銷盤什么啟發？

上海取消限價后，郊區新房出路在哪？

政策能解決上海遠郊新房積壓問題嗎？

上海當前61279套新房庫存中，79.3%集中在外環以外區域。豪宅市場的熱銷新聞之外，大量外環外新房特別是金山、奉賢等遠郊項目面臨嚴峻的去化挑戰。網上房地產數據顯示，全市新房庫存總面積達741萬平方米，按當前每月去化約5000套的速度估算，消化周期超過12個月。這種市場分化是理解上海樓市現狀的關鍵。

外環外區域的庫存壓力尤為顯著。數據清晰顯示，浦東、金山、嘉定、奉賢等區域是庫存聚集地。具體板塊如臨港、惠南、安亭的去化速度較慢，部分樓盤去化周期長達兩年以上。房源結構同樣存在問題，面積在90-110平方米、總價300萬元以下的房源構成了庫存的主力，分別占比約42.1%和總套數的顯著部分。這反映了過去一段時期內，市場供應與真實需求之間出現了較為明顯的錯配。購房者的實際需求未被充分滿足，導致這些房源滯銷。

庫存壓力大的原因有多方面。首要因素是部分區域住房供應與潛在購房者的核心居住需求存在脫節。例如，松江新城調研表明購房者對90-120平方米房源需求強烈，但實際供應比例未能匹配。此外，一些項目盡管位置尚可（如靜安個別內環項目），但因臨近高架等因素影響居住體驗導致銷售欠佳。相比之下，那些深度研究目標客群需求、著力提升產品品質的項目，即使在非傳統核心地段（如綠城潮鳴東方項目）也能取得良好去化成績。這說明精確把握客群需求是項目成功的重要條件。

據統計，2024年3月上海新房成交均價已升至每平方米78867元。這使得新房相對二手房的價差優勢不斷縮小，依靠價格“倒掛”驅動投資的吸引力明顯減弱，迫使市場回歸到真實居住價值本身。土地端收緊趨勢明確，2025年住宅用地計劃供應量繼續縮減，意味著未來新增房源的稀缺性提升和成本剛性增強。

市場環境和購房心態的轉變加劇了庫存去化的難度。過去幾年外環外土地集中供應，形成了較大新房存量。同時，購房者從急于“打新”轉變為更為理性審慎的觀望態度，選擇空間擴大下決策周期延長。政策調整也深刻影響著市場。取消“7090政策”、調減土地供應量、放開部分項目限價等措施，使得新房供應總量減少，且新入市項目普遍呈現面積更大、單價更高的特點。

解決外環外新房庫存問題，需要針對性的措施。對開發商而言，關鍵在于精準適配目標客戶需求，著力提升產品力。不能再簡單套用標準戶型模板，而應深入研究特定板塊內潛在買家的具體痛點，無論是戶型功能、社區配套還是居住環境細節。僅靠價格促銷（如惠南個別項目提出“首付26萬起”或臨港項目提供大幅優惠返現）效果有限，打造真正具有居住吸引力和品質保障的社區才是根本。高質量、高性價比的產品是競爭二手房源的核心武器。

政策層面可以考慮針對庫存壓力較大的特定區域或類型房源進行支持。例如，適當優化特定區域的購房資格認定標準，探索提高相關區域公積金貸款額度上限，或者為特定群體（如多孩家庭、高素質人才）提供定向支持等。這類精準施策比普惠性刺激效果可能更佳。

這不僅關乎單個項目成敗，更是推動上海新建住宅整體向高質量發展邁進的必然要求。綠城潮鳴東方項目等成功案例證明，具備真實價值支撐的好房子，始終能找到市場認可。

上海樓市已經進入深度分化階段。未來新增供應的減少和成本的上升是趨勢。對于當前的大量外環外庫存項目，擺脫困境的核心路徑只能是：通過真正理解客戶、提升建筑品質、優化社區配套、兌現服務承諾，打造出在相同總價段內，顯著優于周邊二手房居住體驗和綜合價值的新房產品。