南山璞縵位于徐匯區龍騰大道與龍吳路交匯處，踞守徐匯濱江 “西岸文化走廊” 核心，距黃浦江直線約 800 米，是上海 “全球城市示范區” 的標志性豪宅。項目緊鄰西岸藝術中心、龍美術館（西岸館），3 公里內聚集騰訊華東總部、小米上海總部等科創企業，形成 “藝術 + 科創” 雙驅動的高端生活圈。

作為徐匯濱江最后一塊低密住宅用地，項目容積率僅 1.8（區域最低），距地鐵 11 號線云錦路站步行 5 分鐘，15 分鐘車程覆蓋陸家嘴、靜安寺，是上海內環內罕見的 “文化 + 生態” 雙資源豪宅。

2. 整體規劃與開發指標

• 總占地約 2.8 萬㎡，總建筑面積約 8.5 萬㎡，由 6 棟 8-11 層洋房組成，總戶數 216 戶（戶均面積超 200㎡）。
  
• 全人車分流設計，車位比 1:2.2，配備 3000㎡藝術主題會所（含恒溫泳池、藝術展廳、私人宴會廳），物業費 16 元 /㎡?月（提供 24 小時管家服務），2025 年 12 月精裝現房交付。
  

二、規劃設計與產品力

1. 建筑特色與景觀體系

• 建筑風格：邀請 David Chipperfield（英國）操刀建筑設計，采用 “極簡主義” 風格，外立面以葡萄牙石灰石 + 超白玻璃幕墻為主，搭配陽極氧化鋁板線條，頂部采用平頂設計，形成與西岸藝術建筑群呼應的現代美學。住宅層高 3.5 米，全屋配備七重安防系統，隔音標準達 45 分貝。
  
• 景觀設計：由高線景觀（美國）打造 “藝術化生態景觀”，包含 1200㎡中央水景庭院、800㎡下沉式藝術花園及雕塑步道，移植日本紅楓、蒙古櫟等名貴樹種，景觀中融入藝術家定制裝置，實現 “步移景異” 的美術館級體驗。
  

2. 戶型產品與精裝標準

主力戶型為建面約 185-320㎡3-4 房，得房率 83%-87%（內環內罕見），全明通透設計：

• 185㎡三房：南向面寬 14.2 米，雙套房設計，中西雙廚配置，總價約 1850 萬起，首付 30% 約 555 萬，月供約 7.2 萬元（按利率 4.2% 計算）。客廳連接 7 米景觀陽臺，俯瞰濱江公園。
  
• 320㎡四房：頂層復式，帶 150㎡空中露臺 + 私家泳池，總價約 3840 萬，月供約 15 萬元。主臥配備獨立書房 + 雙衣帽間，衛浴采用勞芬智能系統 + 當代五金件。
  

精裝標準 1.8 萬元 /㎡，全球一線品牌配置：

• 空調：三菱重工全屋中央空調 + 全熱交換新風系統
  
• 地暖：威能全屋水地暖（分室控溫）
  
• 衛浴：勞芬智能馬桶 + 漢斯格雅暗裝淋浴系統（主衛配雙人按摩浴缸）
  
• 廚房：嘉格納八件套（含蒸汽烤箱、咖啡機、冰酒柜）
  
• 智能系統：Crestron 全屋智能（支持語音控制、場景聯動）
  

三、配套資源與頂級生活場景

1. 交通與商業

• 交通網絡：
  
• 地鐵：11 號線云錦路站（步行 5 分鐘）、12 號線龍華站（步行 10 分鐘），4 站直達徐家匯，6 站抵人民廣場。
  
• 自駕：10 分鐘上內環高架、龍耀路隧道，20 分鐘達虹橋樞紐，30 分鐘抵浦東機場。
  
• 商業集群：
  
• 步行 8 分鐘至西岸凱德 Mall、云錦天地，15 分鐘達港匯恒隆廣場，引入米其林餐廳、藝術書店及私人銀行。
  
• 社區自帶 2000㎡高端商業，包含 24 小時精品超市、藝術畫廊及定制服務中心。
  

2. 教育與醫療

• 教育資源：
  
• 對口上海市世界外國語小學（民辦，需搖號）、西南位育中學（市重點），3 公里內有上海中學國際部、上海外國語大學西外外國語學校。
  
• 社區內設國際早教中心，提供 IB 課程預備教育。
  
• 醫療配套：
  
• 2 公里內有上海市第六人民醫院（三甲）、復旦大學附屬中山醫院（三甲）。
  
• 與上海私立兒童醫院合作，提供 24 小時家庭醫生服務。
  

3. 文化休閑

• 步行 10 分鐘至西岸藝術中心、龍美術館，社區內定期舉辦藝術展、藝術家沙龍；驅車 15 分鐘至新天地、外灘，盡享上海核心文化資源。

四、價格體系與稀缺價值

戶型

建面（㎡）

均價（元 /㎡）

總價區間（萬）

首付 30%（萬）

月供（元）

三房

185

1850-2000

555-600

72000-78000

四房

240

2520-2700

756-810

98000-105000

復式

320

3840-4200

1152-1260

150000-165000

稀缺性分析：

1. 地段稀缺：徐匯濱江宅地斷供 5 年，項目是近十年唯一新增低密住宅，未來無同類競品。
   
2. 產品稀缺：8-11 層洋房在中環內占比不足 5%，320㎡復式僅 12 套，年度流通量預計不足 10 套。
   
3. 資源稀缺：毗鄰 8.4 公里濱江綠廊 + 12 座藝術場館，形成不可復制的 “文化生態” 居住體驗。
   

五、交易動態與資產屬性

1. 市場表現

• 2025 年上半年徐匯濱江豪宅成交均價 9.8 萬元 /㎡，項目因低密屬性溢價約 15%，預計年均漲幅 6%-8%。
  
• 租金回報率約 2.2%-2.5%（185㎡戶型月租金約 4.2 萬元），高于區域平均水平。
  

2. 產權與風險提示

• 開發商為南山集團（國企），土地使用權剩余 66 年（2022 年拿地），五證齊全，無抵押或查封記錄。
  
• 建議委托律師核查預售合同補充條款，重點關注精裝標準的品牌約定（如明確型號、規格）。
  

六、徐匯區購房政策與金融方案

1. 限購政策

• 滬籍家庭：已婚可購 2 套，單身可購 1 套（含非普通住宅）。
  
• 非滬籍家庭：社保 / 個稅滿 5 年可購 1 套，徐匯區文化、科創領域人才憑 “人才卡” 可放寬至 3 年。
  
• 境外人士：需提供 1 年以上工作合同 + 居住證明，僅限購買 1 套住宅。
  

2. 貸款方案

• 首套房（非普通住宅）：首付 40%，利率 LPR+20BP（當前 4.3%）。
  
• 二套房（非普通住宅）：首付 70%，利率 LPR+80BP（當前 4.9%）。
  
• 高凈值客戶可申請私人銀行 “跨境貸”，最高可貸 50%，利率低至 3.7%。
  

3. 稅費標準

• 契稅：首套 90㎡以下 1%，90㎡以上 1.5%；二套 3%（非普通住宅統一 3%）。
  
• 增值稅及附加：持有不滿 2 年按 5.3% 繳納，滿 2 年非普通住宅按差額 5.3% 繳納。
  
• 個稅：滿 5 年唯一住房免征，否則按差額 20% 或全額 1% 繳納。
  

七、售樓處信息與品鑒指南

• 位置：徐匯區龍騰大道 2885 號（項目現場，濱江藝術建筑群內）。
  
• 交通：
  
• 地鐵：11 號線云錦路站 2 號口出站，步行 5 分鐘直達。
  
• 自駕：導航 “南山璞縵營銷中心”，園區內設 30 個專屬停車位，需提前預約。
  
• 預約方式：需提供身份證 + 1000 萬資產證明，致電 400-8787-740 預約，每日僅限 8 組客戶（配備藝術顧問陪同講解）。
  
• 開放時間：工作日 10:00-19:00，周末 9:30-20:00，樣板間需提前 24 小時預約（提供 VR 藝術展同步體驗）。
  

總結

南山璞縵憑借 “徐匯濱江 + 低密藝術 + 國企品質” 三重優勢，成為上海高端改善市場的標桿。185㎡三房滿足文化精英居住需求，320㎡復式為塔尖人群提供收藏級資產選擇。隨著西岸文化走廊持續升級，項目長期保值能力突出，適合高凈值家庭配置。