長寧核心區域中山公園板塊一幅優質宅地規劃正式落地。這意味著，長期處于真空期的長寧，新房供應極度稀缺的局面即將被打破！

高奢商圈+蘇州河畔+雙地鐵 中山公園板塊新增宅地

據上海市規劃和自然資源局信息顯示，本次調整的地塊為長寧區華陽社區C040101單元控制性詳細規劃E1街坊， 該地塊東至長寧支路，南至規劃白玉路橋兩側，西至萬航渡路（蘇州河），北至江蘇路橋。屬于真正的濱水地段。

此次調整是對2023年5月公示方案的進一步優化。

根據規劃內容，E1-17地塊用地面積4556平米，E1-21地塊用地面積24569平米。兩個地塊容積率分為2.4和2.67。除去社區級公共服務設施后，可開發住宅面積約7.2萬平米，未來大概率建造小高層和高層。

本次調整整合碎片地塊，最大化住宅用地規模。新方案對原先分散的住宅、商業辦公、儲備用地進行整合，統一規劃為以住宅為主的功能區，顯著提升了地塊的居住純粹性和開發價值。

又一價格高地？未來新房或超15萬/平

該地塊位于寸土寸金的長寧區中山公園板塊，緊鄰蘇州河景觀帶，占據不可復制的核心位置。

西側直面蘇州河景觀帶，濱水住宅的稀缺性在上海市場已被驗證，蘇河灣部分項目溢價超30% ，蘇州河岸線溢價能力顯著。

而蘇州河沿岸的新房供應屈指可數，可謂占據絕版的核心資源。

地塊步行可達地鐵11、13號線隆德路站，無縫銜接市區核心。周邊還有內環高架、北橫通道等城市快速路網，出行極其便利。

兩大商圈環伺，輻射一眾高階商場，商業能級碾壓級。包括中山公園商圈的長寧來福士、長寧龍之夢、兆豐廣場，還有曹家渡商圈的KING88購物中心、889廣場和星方匯廣場等，步行范圍內滿足各類高端消費需求，價值顯著。

與地塊相鄰的有延安中學附屬省吾學校。此外華東政法大學長寧校區等也在地塊附近。

中山公園板塊的價值不言而喻。區域內哪怕房齡10年以上，只要是品質較好的二手房，單價基本在8-11萬/平米左右 ，比如像凱欣豪園、兆豐嘉園這些小區，面積100平以上的兩房或三房，總價1000萬往上。品質更高端、房齡更新的二手房，價格更是不菲。

而板塊內新房供應長期掛零，最近一次新盤供應，還是2021年開盤的愚源名邸，當時售價125000元/平米，當日去化近9成。

本次新宅地的出現顯得尤為珍貴。

有業內預測，未來這塊地建成的新房價格預計不會低。按照周邊二手房價格以及區域定位來推測，預計價格可能在15萬/平左右。

豪宅暗戰升級！中山公園能否成頂豪板塊

雖然上海豪宅成交一路高歌猛進，但長寧在豪宅市場上的表現卻一直不溫不火。

去年，代表長寧區域天花板價格的夏都苑二期開盤，但認籌率僅70%，是當期推盤的豪宅中，少數認籌人數不如推盤套數的項目。

雖然此后開盤的青溪雲邸、和樾長寧取得了不俗的銷量，由于供應較少，未能形成持續引爆效應。

豪宅客戶追求圈層純粹性，真正稱的上頂豪板塊仍是少數。

數據顯示，從目前供應情況來看，總價2000-3000萬，150 - 200平方米以上的面積段的平層產品，是高端市場主要陣地。該地塊入市后，是另辟蹊徑還是加入該市場爭奪？

誠然，中山公園板塊價值底蘊深厚，但壓力依舊不小。近幾年，中心城區舊改如火如荼，蘇河灣等板塊涌現了一大批高品質項目，而徐匯濱江強勢崛起，也吸引不少高端客戶。

此次，中山公園宅地推出，是市中心土地價值終極確認戰，是產品力價格認知的突圍戰，是長寧重返豪宅頂流陣營的關鍵。

中山公園板塊，是否能擠入頂豪板塊，也是留給市場的懸念。

文章來源:樂居買房