傳統包干制模式下，物業費與公共收益常常“不明不白”

傳統包干制物業服務模式下，物業費與公共收益常常“不明不白”。為求變革，廣州市番禺區華南新城小區業主決定引入信托制物業服務模式，促使資金與管理的公開透明。

7月22日，華南新城首屆業主大會表決通過了由業委會以信托制物業服務模式與康景物業簽訂三年服務合同。目前正在擬定信托制物業合同草案。

番禺區住建局表示，若該小區成功試行信托制物業服務模式，將成為番禺區首例。

破局之路

物業費不透明惹矛盾 信托制“破局”

華南新城是一個擁有4000多戶業主、2萬常住人口的大型小區。20多年來，小區一直實行包干制物業服務模式（簡稱“包干制”），業主按面積繳納物業費，物業公司自負盈虧。然而，這種模式卻逐漸顯露弊端，小區陷入了管理困境。

在業主郭先生看來，包干制漸漸走不通了，問題的關鍵在于物業費收支“不透明”，物業監管缺位。華南新城物業管理委員會（簡稱“物委會”）副主任張翠微指出，在包干制下，物業管理費需全部上繳物業公司總部，總部再按照預算與申請劃撥資金、物料等給小區使用。

“如果財務全透明，業主繳納的物業費與業主共有收益資金都留在小區，情況會不會不同？”帶著思考，近年來業主們開始尋找破局之路。

記者了解到，6月10日，華南新城業主代表、康景物業管理層、番禺區住建局、南村鎮政府等多方進行協商，希望通過引進信托制物業服務模式（簡稱“信托制”），化解業主與物業公司的矛盾糾紛。

張翠微介紹道，信托制下，業主大會為委托人、物業公司為受托人、全體業主為受益人。物業管理費與所有的公共收益都屬于全體業主共有，全部進入同一個信托的銀行賬戶。該模式的本質還是酬金制，通過開放式預算，讓業主們決定要什么服務，要多少服務，按照需求做預算，量入為出，物業管理費的升降由業主們自己把控。

郭先生認為，信托制的核心特點包括財產獨立、專業管理、利益歸受益人。這一模式的運用，避免傳統物業“包干制”的暗箱操作風險，實現透明化、責權明確的物業管理。他向記者打了個比喻，在信托制下，業主真正成為小區的“主人”，擁有資金使用和服務內容的話語權。物業如同“保姆”，按照合同提供服務，按約定比例獲取酬金，不能再通過壓縮成本來增加收入，而是以提升服務品質來爭取更高酬金。同時，借助“透明社區”這一第三方平臺，實現資金與管理的公開透明，獨立賬戶每月公示詳細收支，業主在手機上即可查賬審計，對違規支出行使否決權，讓物業費變成“明白賬”。

■廣州市番禺區華南新城小區。

業主大會通過決議 正擬定合同草案

記者了解到，6月12日，廣東康景物業服務有限公司對小區業主發出《關于物業管理費收支賬戶接受業主監督的承諾函》，同意設立華南新城物業管理費收支共管賬戶，開通了銀行賬戶U盾給物委會業主代表進行監督管理；承諾共管賬戶收到的物業管理費，專項用于華南新城小區員工工資發放、硬件設備設施的保養維護以及日常運營等開支，不歸集到總部。

同時，康景物業也向物委會提出，愿意共同探討采取物業費信托制的合作模式，接受廣大業主的監督，以達到快速提升小區物業服務的目標。

華南新城首次業主大會會議已于7月4日召開，7月22日閉幕。7月23日，華南新城首次業主大會會議表決公告顯示，表決通過了由業委會以信托制物業服務模式與康景物業簽訂三年服務合同，投票（人數）同意率達74.46%。

郭先生告訴新快報記者，目前，華南新城業主代表與康景物業管理團隊已就信托制物業合同的條款細則展開了討論，合同草案正在擬定，完成后將提交第二次業主大會會議表決，表決通過后將正式簽約。

物業回復

信托制可解決資金共管的問題

近日，廣東康景物業服務有限公司回復新快報記者稱，華南新城嘗試信托制，是小區物委會和物業公司達成一致意見的成果，是一種共贏的局面。

康景物業集團經營發展負責人表示，信托制是物業服務酬金制模型的延伸，具有酬金制模式的優點，同時又解決了資金共管的問題，在資金開支公開透明方面更具優勢；物業公司不需要擔心賺錢或虧損的問題，因為這個模式下物業公司能確定收取一個比例的酬金，做得好還有激勵。

“康景物業十幾年前已經開始和業主委員會逐步實施酬金制管理模式，積累了較多的經驗，這次和華南新城物業管理委員會探討信托制模式。”該負責人介紹，“我們正在著手做小區信托制模式下的預算、服務標準、人員配置及運作機制，提前做好實施的準備工作。”

據介紹，目前雙方正在就信托制合同內容進行商定，確定后將召開業主大會表決，通過后再正式簽訂和實施。接下來，物業將按照經過審核的預算及對應的服務標準，認真履行合同約定。

政府回應

資金透明可減少糾紛

可推動物業管理納入基層治理

7月2日，針對華南新城小區引入信托制物業服務模式一事，番禺區住建局回應新快報記者稱，若該小區成功試行，將成為番禺區首例，后續信托制物業模式在社會治理實踐中得到業主認可，將對其他小區產生積極引導和學習借鑒作用。

番禺區住建局表示，信托制物業模式能解決業主和物業公司之間不信任的核心問題。這種模式的主要優點包括，物業費和公共收益等資金透明化，業主可實時查詢資金收支情況；物業公司權責明晰化，可按照業主需求提供專業服務，減少糾紛風險；為業主提供參與決策、監督服務等透明服務平臺，有效提升管理效率。但該模式也有缺點，如物業公司轉變角色相對較難，對盈利項目缺乏轉變動力；過于依賴業主積極參與監督，物業工作效率有可能受到業主決策效率的制約；不同地區的法規政策存在差異性，服務平臺使用、價格調整機制等配套措施將增加落地難度。

此前，番禺區召開物業管理例會推廣信托制物業模式，有利于推動物業管理納入基層治理，提升物業服務水平，減少物業小區矛盾糾紛。接下來，番禺區住建局將加強宣傳引導，搭建交流平臺，組織鎮街、居委、物業公司人員學習信托制物業模式，實現信托制物業模式下的財務收支、服務標準、物業工作、投票決策等事項公開透明。

專家聲音

不足三成小區成立業委會

廣州大范圍推行難度大

華南城市研究會創會會長、暨南大學教授胡剛表示，小區引入信托制物業模式后，業主繳納的物業管理費可通過第三方平臺實現相對透明的監管。但另一方面，信托制在實施過程中可能需要引入金融公司、信托公司等第三方。如果第三方收費較少，則問題不大，但若收費過高，則可能加重業主負擔。

胡剛分析道，在廣州范圍內推行該模式可能難度較大。原因在于，廣州目前已成立業主委員會的小區比例僅20%~30%，大多數小區尚未成立業委會；且小區物業管理公司多為房地產開發公司的分支機構或子公司，物業公司本身可能缺乏引入信托制物業模式的意愿。他認為，要想在廣州推行信托制物業模式，首先應該推動小區依法成立業委會。

采寫：新快報記者 林鋼威 陳潔 實習生 曾晴 冼沛詩

圖片：新快報記者 陳潔