最近看到一個新觀點——“房子是國運資產(chǎn)”，覺得很有道理，畢竟房價背后，代表著真實的經(jīng)濟狀態(tài)。

這個邏輯不難理解，比如，大家有錢了肯定都會想著改善生活，而房子就是改善生活的終極結(jié)果。

說白了，誰不想自己家里住的寬敞一點，通風(fēng)采光效果更好一點，誰不想孩子上一個好的學(xué)校，身邊的鄰居素質(zhì)也更高一些…

但現(xiàn)實情況是，全國2000年建造的房屋占比超過了35%，80%的居民居住環(huán)境是沒有電梯的。

這些老房隨時間推移，居住品質(zhì)持續(xù)下滑。所以說，當(dāng)下困境并非需求消失，而是國運波動與收入預(yù)期收縮共同作用的結(jié)果：“沒錢買，不敢換”。

那么，國運轉(zhuǎn)機何在？

回看國內(nèi)的經(jīng)濟，我國曾以“出口+消費（房地產(chǎn)）+投資（基建）”三駕馬車驅(qū)動，四十年走完西方兩百年工業(yè)化道路。但狂奔背后，地方隱形債務(wù)與居民負債率高企的副作用日益凸顯。疊加疫情沖擊、貿(mào)易摩擦及去杠桿硬著陸，三股力量合力，把經(jīng)濟推向了通縮通道——

收入縮水、消費降級、婚育推遲等連鎖反應(yīng)接踵而至

其實，去年以來，政策頻出卻收效不顯，根源不是政策沒有效用，還是在于經(jīng)濟自有其慣性。

經(jīng)濟復(fù)蘇往往需要三步走：分別是“化債—準(zhǔn)備-大刺激”。

第一步：化債

比如去年，核心任務(wù)是將地方的隱性債置換成明債，從明債置換成低息的國債，另外還有不斷下調(diào)LPR，降低存量房貸利率，其實都是在為居民減負。此階段已基本完成。

第二步，“準(zhǔn)備”。

自去年下半年起，政策轉(zhuǎn)向測試消費潛力——鎖定有購買力的人群與城市，并以大城市“收儲”模式試點，

一方面測試去庫存穩(wěn)發(fā)展的效果，另一方面，測試并解決各個環(huán)節(jié)存在的問題，完成住房新體系構(gòu)建。

結(jié)果如何呢？

前幾天人民日報的一篇文章給出了答案。在《關(guān)于進一步保障和改善民生，著力解決群眾急難愁盼的意見》中，基本敲定了一個邏輯——

新一輪經(jīng)濟刺激，會從“新市民”這個群體作為切入點。

什么是新市？

就是小城市到大城市的流動群體，這個群體大概有2億多人。他們的共同的特點是：大城市創(chuàng)造財富卻因難以扎根，消費嚴重受限。

但這個意見書出來以后，就明確了：

①安居保障：政府收儲房源，開發(fā)半價配售型保障房，鼓勵社會力量運營長租房為他們解決住房問題。

②教育公平：擴大優(yōu)質(zhì)學(xué)位供給，將義務(wù)教育基礎(chǔ)薄弱學(xué)校納入優(yōu)質(zhì)學(xué)校集團化辦學(xué)或托管幫扶。讓新市民孩子也能讀書。

③醫(yī)療養(yǎng)老普惠：推動高水平醫(yī)療資源下沉，新建養(yǎng)老機構(gòu)護理床位占比不低于80%，補貼社區(qū)托育服務(wù)。讓新市民看得起病，養(yǎng)得起老。

④權(quán)利平等：全面取消新市民參保戶籍限制，提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)，放寬技能補貼申領(lǐng)范圍。

總之一句話，以后新市民進城了，就是本地人，就可以和本地人一樣，享受這座城市的一切權(quán)益和普惠資源。

政策的幫扶和引導(dǎo)下，新市民將真正融入城市，釋放龐大需求——從購房、購車到教育醫(yī)療消費。

當(dāng)這個最具消費潛力的群體入場，便能有效去庫存、促生產(chǎn)，扭轉(zhuǎn)通縮預(yù)期。中產(chǎn)階層隨之解脫債務(wù)束縛重啟消費，整個社會也將打開底層向上涌動的新一輪周期。

第三步，大刺激

眾所周知，推動2億新市民消費也需要龐大的資金作為基礎(chǔ)，

雖說這兩年已經(jīng)有很多貨幣政策，但是多為對沖性鋪墊，真正的宏量貨幣和財政大招仍未釋放。

關(guān)鍵制約在于國際環(huán)境：若貿(mào)然“放水”導(dǎo)致貨幣貶值與資本外流，將損害出口競爭力，甚至變相助美降通脹。因此最佳時機在美國降息、啟動量化寬松之際。

彼時，低成本資金將涌入基建與民生領(lǐng)域，加速新市民城市化進程，釋放消費力，才能全面盤活內(nèi)需。

所以說，當(dāng)前正處國運復(fù)蘇期，年底有望進入首輪反彈期。

不過，關(guān)于反彈也是需要時間的，預(yù)計明年上半年，核心大城市及沿海城市經(jīng)濟將率先復(fù)蘇，隨后輻射至欠發(fā)達地區(qū)。

所以這個時候的我們，更需主動布局： 提升技能、優(yōu)化資產(chǎn)配置、確保現(xiàn)金流穩(wěn)定。

至于房子，若非急購，可觀望至年底，重點追蹤二、三季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)；若計劃買賣或置換，聚焦一二線改善型“好房”——當(dāng)前已近底部，下行空間有限。

尤其是隨著大規(guī)模降息，新一輪新市民帶動的消費潮啟動后，好房子的需求也會被帶動，議價空間會不斷縮減。

所以如果手上擁有的是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，打算出售，可再等等，明年3月，說不定會等到一個好價格。

如果打算投資，建議錨定一線及強二線龍頭城市。

總之一句話，國運轉(zhuǎn)折之際，唯有穩(wěn)固自身“造血”能力，才能在國運扭轉(zhuǎn)后的上行期，把握住更多機會。