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在商品房交易中，退房退款糾紛時有發(fā)生。北京一起案件中，購房者與開發(fā)商協(xié)商解除購房合同并簽訂退房協(xié)議后，開發(fā)商長期拖欠退款，購房者訴至法院索要全款及賠償。法院結(jié)合合同約定和舉證情況，最終判決開發(fā)商返還扣除違約金后的剩余房款并支付利息。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：馬濤

被告：丙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

（二）事件經(jīng)過

2016 年 8 月 12 日，馬濤與丙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定馬濤購買位于大興區(qū)九號房屋（下稱 "涉案房屋"），建筑面積 57.46 平方米，單價 59030.11 元 / 平方米，總房款 2445027 元。

合同約定：馬濤應(yīng)于簽約當日支付首付款 1225027 元，剩余 1220000 元于項目取得竣工驗收備案表后 30 日內(nèi)通過按揭貸款支付。如因非開發(fā)商原因?qū)е沦J款未獲批，馬濤需在 7 日內(nèi)書面申請解除合同并承擔總房款 10% 的違約金，否則視為同意變更為一次性付款，逾期未補足視為違約。

簽約當日，馬濤支付首付款 1225027 元，丙公司出具相應(yīng)發(fā)票。馬濤另向丁房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司支付電商服務(wù)費 110000 元，向戊房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司支付電商服務(wù)費 10000 元。

2020 年 7 月 20 日，因銀行未能批貸，雙方協(xié)商解除合同，馬濤填寫《退房申請表》，載明：已付金額 1225027 元，扣除金額 244503 元，實際退還金額 980524 元，退款原因注明 "銀行無法批貸，無法支付尾款"。馬濤及丙公司銷售顧問、總監(jiān)簽字確認。

后丙公司未按約定退款，2021 年 2 月 4 日，馬濤通過微信詢問銷售經(jīng)理張海峰，對方回復(fù) "總經(jīng)理已批，等著退款吧"，但始終未實際退款。2024 年 10 月 30 日，馬濤訴至法院，請求：確認合同于 2020 年 7 月 20 日解除；返還購房款 1225027 元；支付自 2024 年 10 月 30 日起的資金占用費；承擔訴訟費、保全費、保險保函費 1550 元。

丙公司辯稱：同意解除合同及解除時間，但應(yīng)按《退房申請表》扣除 244503 元違約金，實際退還 980524 元；馬濤主張已過訴訟時效；保險保函費無合同依據(jù)不應(yīng)支持。

（三）爭議焦點

退房時應(yīng)否扣除 244503 元違約金？馬濤主張全額返還購房款能否成立？

馬濤的訴訟請求是否超過法定訴訟時效？

資金占用費、保險保函費等主張應(yīng)否支持？

二、案件分析

（一）合同解除及退款金額的認定

法院對退款金額的審查：

解除協(xié)議的效力：雙方通過《退房申請表》協(xié)商一致解除合同，該申請表系當事人真實意思表示，合法有效。申請表明確記載因銀行無法批貸導(dǎo)致退房，扣除金額 244503 元，實際退還 980524 元，馬濤簽字確認，對雙方具有約束力。

違約金扣除的合法性：根據(jù)合同附件五約定，因買受人原因?qū)е沦J款未獲批的，買受人應(yīng)承擔總房款 10% 的違約金（2445027×10%=244502.7 元），與申請表扣除金額一致，符合合同約定。

反悔主張的審查：馬濤稱 "迫于無奈同意扣除違約金" 但未提供證據(jù)證明存在欺詐、脅迫等可撤銷情形，事后以開發(fā)商未退款為由主張全額返還，缺乏事實和法律依據(jù)，法院不予支持。

（二）訴訟時效的審查

法院對時效問題的認定：

訴訟時效的起算：雙方未約定退款履行期限，根據(jù)《民法典》第 511 條，債務(wù)人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時請求履行。馬濤 2021 年 2 月催款后，丙公司承諾退款，時效中斷并重新計算。

時效中斷的證據(jù)：微信聊天記錄顯示馬濤在訴訟時效期間內(nèi)主張權(quán)利，丙公司未明確拒絕履行，直至 2024 年 10 月起訴未超過 3 年訴訟時效，丙公司關(guān)于時效屆滿的抗辯不成立。

（三）損失賠償?shù)膶彶?/p>

法院對賠償請求的認定：

資金占用費的合理性：丙公司長期未退款構(gòu)成違約，馬濤主張自起訴之日起按 LPR 計算利息，符合《民法典》第 585 條關(guān)于逾期付款損失的規(guī)定，法院予以支持，但計算基數(shù)應(yīng)為扣除違約金后的 980524 元。

保險保函費的承擔：雙方合同未約定該費用由違約方承擔，且該費用非主張權(quán)利的必要支出，根據(jù) "無約定從法定" 原則，法院不予支持。

電商服務(wù)費的處理：馬濤向丁、戊經(jīng)紀公司支付的服務(wù)費，因收款主體非丙公司，且合同相對性原則，該部分費用不應(yīng)向丙公司主張。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

一、確認馬濤與丙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2016 年 8 月 12 日簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》于 2020 年 7 月 20 日解除；

二、丙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還馬濤購房款 980524 元并支付利息（以 980524 元為基數(shù)，自 2024 年 10 月 30 日起至實際還清之日止，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期貸款市場報價利率計算）；

三、駁回馬濤的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）退房協(xié)議簽訂的注意事項

明確退款條件與金額：協(xié)商退房時應(yīng)在書面協(xié)議中明確退款金額、扣除款項性質(zhì)（如違約金、手續(xù)費）、支付期限及逾期責任，避免模糊表述引發(fā)爭議。本案《退房申請表》的明確約定成為裁判關(guān)鍵依據(jù)。

審慎簽署處分性文件：對協(xié)議中違約金扣除等不利條款，需充分考慮后再簽字確認，一旦簽署即產(chǎn)生法律效力，事后以 "被迫簽署" 主張無效難以得到支持。

保留協(xié)商過程證據(jù)：簽訂退房協(xié)議時，應(yīng)留存溝通記錄、對方承諾等證據(jù)，特別是對扣除款項的解釋說明，避免后續(xù)產(chǎn)生理解分歧。

（二）開發(fā)商違約的應(yīng)對策略

及時主張權(quán)利：發(fā)現(xiàn)開發(fā)商未按約定退款時，應(yīng)通過書面催告、微信 / 短信溝通等方式定期主張權(quán)利，并留存證據(jù)，避免因超過訴訟時效喪失勝訴權(quán)。

申請財產(chǎn)保全：如開發(fā)商存在資金風險，可在訴訟中申請財產(chǎn)保全，查封涉案房屋或其他財產(chǎn)，確保判決生效后能夠順利執(zhí)行。

合理主張損失賠償：除本金外，可按合同約定或法律規(guī)定主張利息損失，但需注意保全保險費等額外支出需有合同約定或法律規(guī)定才能得到支持。

（三）合同條款的重要性

違約責任的明確約定：購房合同中應(yīng)詳細約定退房條件、違約金計算方式、退款期限等條款，為后續(xù)糾紛解決提供明確依據(jù)，本案合同中 "貸款未獲批需承擔 10% 違約金" 的約定得到法院認可。

爭議解決方式的約定：可在合同中約定發(fā)生糾紛時的合理維權(quán)費用承擔方式，明確違約方需承擔守約方為維權(quán)支出的費用，降低自身維權(quán)成本。

履行期限的明確化：對退款等履行事項應(yīng)約定明確期限，避免 "隨時履行" 的模糊表述，便于及時主張權(quán)利和計算逾期利息。

（四）證據(jù)留存的關(guān)鍵作用

核心證據(jù)的保存：妥善保管購房合同、付款憑證、退房協(xié)議、溝通記錄等關(guān)鍵證據(jù)，這些是證明合同關(guān)系、付款事實、協(xié)商過程的重要依據(jù)。

電子證據(jù)的固定：微信聊天記錄、電子郵件等電子證據(jù)需完整留存原始載體，必要時進行公證，確保其真實性和關(guān)聯(lián)性得到法院認可。

費用支出的舉證：主張保全費等支出時，需提供相關(guān)憑證、發(fā)票等完整證據(jù)鏈，證明費用實際發(fā)生且與本案相關(guān)。

本案判決體現(xiàn)了對合同意思自治原則的尊重，既支持了購房者合理的退款請求，也維護了合同約定的違約金條款效力。購房者在簽訂退房協(xié)議時應(yīng)審慎審查條款內(nèi)容，開發(fā)商則應(yīng)信守承諾及時履行退款義務(wù)，雙方共同維護商品房交易秩序的穩(wěn)定。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）