陜西浩公律師事務所 民商事研究院 文章/盧霞

一、基本案情

2022年4月25日，張某與某經紀公司、李某簽訂《城市房屋存量房買賣居間合同》，約定：“甲方（張某）自愿將位于A區XX路XX號X小區XX棟XX層XX的房屋出售給乙方（李某），建筑面積200平方米，本合同簽訂當日，乙方支付定金100，000元；2022年5月30日，在完成產權過戶當日乙方將剩余全部房款190萬元支付給甲方；甲乙雙方任何一方不履行本合同約定義務，致使合同目的不能實現，即視為違約，如甲方違約，須雙倍返還乙方定金，乙方違約，則其定金賠償給甲方”。合同簽訂后，李某未支付定金100000元，并表示要求解除合同，之后亦未支付購房款。2022年10月，張某將房屋出售給他人。張某將李某、某經紀公司訴至法院請求判令解除原被告簽訂的《城市房屋存量房買賣居間合同》；判令二被告支付原告定金100000元；判令二被告承擔本案訴訟費。

二、法院裁判觀點

作出生效判決的法院認為，張某與李某、某經紀公司之間簽訂的《城市房屋存量房買賣居間合同》系雙方真實意思表示，其內容不違反法律法規強制性規定，當屬有效，雙方應嚴格依約履行。合同約定，簽訂合同當日，李某應支付定金100，000元，但李某未能及時支付，并表示不再履行房屋買賣合同，且張某已于2022年10月將房屋出售給他人，合同已無法繼續履行，應予解除。李某、某經紀公司于2022年10月25日簽收法院送達的起訴狀，故《城市房屋存量房買賣居間合同》于2022年10月25日解除。

根據《中華人民共和國民法典》第五百八十六條規定“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。定金的數額由當事人約定；但是，不得超過主合同標的額的百分之二十，超過部分不產生定金的效力。實際交付的定金數額多于或者少于約定數額的，視為變更約定的定金數額。”由此可知，定金合同是實踐性合同，自實際交付定金時才成立，當事人訂立定金合同后，不履行交付定金的約定，不承擔違約責任。本案中，張某、某經紀公司均認可李某并未實際交付定金，則定金合同并未成立。張某不能依據三方簽訂的《城市房屋存量房買賣居間合同》中關于定金的約定主張李某交付定金或適用定金罰則。本案中，李某自認其存在違約行為，愿意承擔違約損失3000元，系當事人對其民事權利的自由處分，合法有效，本院予以確認。判決如下：張某與某經紀公司、李某之間于2022年4月25日簽訂的《城市房屋存量房買賣居間合同》于2022年10月25日解除；李某支付張某違約損失3000元。