（曲濤/文）多個部門相繼表態(tài)后，央行也終于發(fā)聲了。

8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議。落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于經(jīng)濟(jì)金融工作的決策部署，總結(jié)上半年工作，分析當(dāng)前形勢，部署下一階段工作。

對于下半年，會議部署了六項主要工作。分別涉及貨幣政策、外匯政策、房地產(chǎn)市場、金融風(fēng)險、金融國際合作和金融服務(wù)等內(nèi)容。

值得注意的是，房地產(chǎn)是上述六項工作中，唯一提及的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)。由此也可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，對于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤的重要性。

會議明確，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。落實(shí)好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實(shí)施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

依法有序調(diào)整存量個人房貸利率

在央行此次傳遞的幾項信息中，最為關(guān)注的就是對于存量房貸利率的調(diào)整，這個呼聲由來已久。

央行方面此前已經(jīng)流露出調(diào)整存量個人住房貸款利率的跡象。7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦新聞發(fā)布會上曾表示，按照市場化、法治化原則，支持鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

那么，從央行此次會議中傳遞的信息也更為明確，就是要指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

從兩次表述上看，過去是“支持”和“鼓勵”，現(xiàn)在是“指導(dǎo)”。說明此前一些銀行在實(shí)操中可能存在困惑，需要央行方面定調(diào)，這也意味著政策改革已經(jīng)進(jìn)入到實(shí)操層面。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，下半年調(diào)整存量房貸是房地產(chǎn)領(lǐng)域非常重要的一件大事。從金融風(fēng)險角度看，有助于減少房貸違約的風(fēng)險。從購房者來說，每個月可以減少月供，真正實(shí)現(xiàn)減負(fù)。

而此次政策也提及了調(diào)整存量房貸的基本原則，即“依法”和“有序”。

從依法的角度來看，主要涉及貸款合同的變更，可參照《民法典》有關(guān)規(guī)定，雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，對合同進(jìn)行變更。從有序的角度看，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，主要是指此類工作調(diào)整涉及方方面面，既要設(shè)定好機(jī)制，有序開展相關(guān)工作，也要協(xié)調(diào)好各方利益。

引導(dǎo)個人房貸利率和首付比例下行

央行方面還明確，因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

實(shí)際上，這一提法在此前住建部召開的企業(yè)座談會上曾提出，如今也得到了央行方面的確認(rèn)。這也意味著，降首付和降房貸將會是下半年刺激住房消費(fèi)方面的重要政策。

根據(jù)貝殼研究院此前監(jiān)測的數(shù)據(jù)，7月份一線城市首二套房貸利率分別為4.50%、5.03%；二線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.81%；三四線城市首二套房貸利率分別為3.88%和4,80%。

從數(shù)據(jù)上看，一線城市房貸利率水平處于高位，存在進(jìn)一步調(diào)整的空間。同樣，首套房和二套房的首付比例未來也有望下調(diào)。

尤其是二套房，一直以來由于北京、上海等一線城市房屋總價較高，二套房普通住宅50%-70%的首付比例對改善需求形成較大壓力。如果認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)能夠得到調(diào)整，可以大大降低首付比例，從而刺進(jìn)購房需求的釋放。

首提城中村改造金融支持

此外，本次會議還提出，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。其中，首次提出了對于城中村改造的金融支持。

城中村改造一詞，最近被反復(fù)提及。一方面，城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需，推動城市高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。另一方面，城中村改造有利于消除城市建設(shè)治理短板，優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

央行此次將城中村改造納入金融支持范圍，也是對中央政治局會議精神的貫徹落實(shí)。根據(jù)國金證券一份研報，2020年至2022年，全國城中村改造市場規(guī)模分別為1.24萬億元、1.36萬億元和6559億元。在政策的支持下，我國城中村改造市場規(guī)模有望重回萬億元。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次央行金融部門積極反饋，明確要對這個領(lǐng)域進(jìn)行金融支持，有助于引導(dǎo)后續(xù)各金融部門調(diào)整金融產(chǎn)品和服務(wù)中心，積極推動城中村改造工作。

嚴(yán)躍進(jìn)同時指出，此次提及的住房租賃、城中村改造和保障性住房三個領(lǐng)域的金融支持，也說明當(dāng)前對于一些保民生領(lǐng)域的工作有新的劃分。看其看來，這個劃分信號意義很強(qiáng)。過去提及比較多的是老舊小區(qū)改造、保障性租賃住房等內(nèi)容。而此次央行對于此類劃分有所變化，所以金融投放重心也會出現(xiàn)相應(yīng)變化，這就要求各市場參與主體關(guān)注此類微妙的變化。