一直以為寶中沒地了。

但自從上次核心區“商改住”火了一把后，壹地產就開始探究深圳核心區“商改住”的潛在地塊，不找不知道，一找發現還真不少。

以寶中為例，去年土拍出讓的A001-0212地塊（中鐵閱臻府）就是“商改住”，今年剛剛調出的03-29地塊，也是“商改住”。

據了解，寶中那一塊目前大概還有20塊待拍商業服務用地。

這些地塊都是什么情況呢？對此，壹地產也去現場探了下，我們一起來看看。

01.

20塊“商改住”潛在地

寶中這些地塊現場什么情況？

據業內人士透露，寶中目前還有20塊商業服務用地待拍，這些地塊主要集中在裕安路東南側。

▲壹地產制圖，底圖來源詳規“一張圖”

地塊①②③

地塊①②③在寶辰和前海人壽金融中心西北側，從11號線寶安地鐵站B口出去就能看到。

根據地塊上插著的“國有儲備土地告示牌”，地塊①②③與寶辰東南側的地塊連成片都是國有儲備土地。

▲壹地產實拍

現場來看，地塊整個基本還是雜草叢生的荒地，只有地塊③西南向靠馬路的部分被圍擋起來。

地塊④⑤⑥⑦⑧

地塊④與地塊③僅隔著興業路。

根據地塊④上的“國有儲備土地告示牌”顯示，地塊④⑤⑥⑦⑧連帶著思摩爾以及鵬鼎時代大廈所在地塊整個都是國有儲備土地。

▲ 壹地產實拍

目前，現場可以看到地塊中間的怡亞通已建成，整個地塊之內的鵬鼎時代大廈已建成啟用、思摩爾正在建，而地塊④⑤⑥⑦⑧是荒地狀態。

其中，地塊⑤堆放著建筑用材，被鐵柵欄圍住，標識牌上寫著“怡亞通大廈項目施工承包工程”，旁邊的地塊⑥是特區建工的辦公區，地塊⑧目前則成了臨時生活區。

▲ 壹地產實拍

地塊⑨

來到地塊⑨，該地塊上目前是一片樹，地塊上的“國有儲備土地告示牌”顯示地塊⑨與其旁邊在建的瑞璟灣居西南側的綠地是一整塊國有儲備土地。

▲ 壹地產實拍

據了解，地塊⑨旁邊的瑞璟灣居就是被稱為深圳安居房天花板的萬通亞倫項目，預計8月要發車。

值得注意的是，瑞璟灣居所在地塊也是“商改住”的一員，2022年10月15日，由商業性辦公用地調整為二類居住用地，同年底掛牌出讓。

▲壹地產實拍瑞璟灣居

地塊⑩?

地塊⑩緊挨著中鐵閱臻府，在中鐵閱臻府西南邊，目前地塊上有不少變電箱以及坐落著“深圳機場邊檢站執勤點”的建筑。

▲壹地產實拍地塊⑩現狀

地塊?則在“220千伏寶城變電站工程施工項目部”與地塊⑩之間，東北方向是剛剛調出的03-29“商改住”地塊；往西南向是“廣深沿江高速”，再過去一點就是“企鵝島”。

地塊?????

地塊????整個在一塊，被海秀路、金科路、甲岸南路、廣深沿江高速包圍。

地塊??這一邊地塊上主要是泛華建設集團臨時辦公點，地塊?上目前是中建科工寶安公共文化中心項目生活區。

▲壹地產實拍泛華建設集團臨時辦公點

地塊??海秀路對面是vivo的維沃大廈項目1號門，目前該項目門頭已經立起來；vivo旁邊的“灣區產業投資大廈”是“深圳市2024年第三季度計劃預售商品房情況”里的項目之一，據表單，有30套辦公產品三季度將入市。

地塊?海秀路正對面是瑞璟灣居，站在這里，隔著金科路和海秀路交叉口，可以清晰的看到中意、易尚、榮超等大廈組成的現代化城市界面。

▲壹地產站在金科路和海秀路交叉口實拍

金科路就像一條隱形的分界線，東向是發展的寶中，西側是未來的寶中。

地塊????

地塊????情況基本同上，整體扎堆在甲岸南路南側，多為荒地和附近在建項目的臨時辦公區和生活區。

包括中意大廈旁邊在建的宏橋的“宏帆大廈地基與基礎工程項目部”以及“中建八局思摩爾大廈項目部”的生活區/辦公區都在這一片。

具體來看，地塊???與???地塊相近，分布在甲岸南路南側。

沿著甲岸南路是“美食一條街”，從街口的標識牌可以看到，已經被作為“新安街道海濱社區關愛來深建設者疏導點”。

▲壹地產實拍“美食一條街”

地塊?與歡樂港灣相鄰，南側緊挨著歡樂港灣入口和停車場。

▲壹地產實拍歡樂港灣

其實，從這20塊地我們可以看到，寶中的儲備用地還是很多的，雖然目前都是商業服務用地，但這20塊地邊上已經出現了3塊“商改住”地塊。

壹地產認為再次出現“商改住”的概率還是蠻大的。

怎么說？

02.

新房住宅供應少

寶中以后會“商改住”嗎？

實際上，從近3年的土拍成交數據中我們可以看到一些原因。

首先，這幾年寶中的供應并不多。

從2020年-2023年土拍成交了116宗地、整個寶安土拍成交了18宗地，但寶中僅僅成交了4宗，其中2宗還是“商改住”。

▲壹地產制圖，僅供參考

細看這4宗地：

A004-0175（鴻榮源胤璇）、A003-0434（越秀瑞樾府）、A002-0091（瑞璟灣居，商改住）、A001-0212（中鐵閱臻府，商改住）。

其中，瑞璟灣居是純安居型商品房，包含普通商品房的項目僅有3個。3個項目里，鴻榮源胤璇目前已經清盤，在售的只有越秀瑞樾府少量住宅以及7月30日要開盤的中鐵閱臻府。

▲壹地產實拍

其次，雖說市場上還有一些新盤，如都市茗薈二期、泰華梧桐林居、盛意家園等，但是這些新盤入市的時間不太能確定。

可以說，按目前的情況，除非今年調出的03-29“商改住”宅地快速成交入市或者捂盤的開始賣了，不然寶中短時間內難有新品入市。

與此同時，寶中產業還在持續發展中，未來企業和人才數量會增加，比如旁邊的企鵝島預計就可以容納約7.5萬名辦公人員，所以說，不排除以后寶中住宅這塊會加碼。

從詳規“一張圖”我們可以看到，寶中現在基本都是商業服務用地，未來想要增加住宅，不排除從待拍的20塊商業服務用地上去“商改住”。

對此，你們怎么看呢？

歡迎留言討論~

文章數據圖片來源參考：中指研究院、鵬城好屋、詳規“一張圖”等等。

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