文/十一弟

這兩天，國內的房地產專家，跑到海南開了一場大會。

對于樓市，有個經濟學家喊話了——

“我個人認為，現在確實應該已經到了，或者接近到了谷底。”

“之后還有一個在谷底爬行的階段，就是所謂的L形，還會經歷一段困難時期。”

“現在該暴的雷都暴了，大家都知道問題在什么地方了，政策也實行了一定的調整。”

專家的言下之意，大概就是房地產最壞的日子已經過去了，現在該買房的可以買房了，該抄底的可以抄底了。

看來，大家都可以坐等房價漲回去了。

過去三年以來，民營房企接連暴雷以后，僥幸存活下來的，屈指可數。

目前，國內百強房企榜單上，排名前十的開發商里，有七家屬于國央企背景。

對于現在的行業格局，專家的判斷是“該暴的雷都暴了”。

也就是說，行業大洗牌之后，剩下來的這些國央企開發商，他們還是很安全的。

專家的一些觀點，其實不好評價，畢竟不能證實，也很難證偽。

但是，“房地產已經到了谷底”，恐怕還找不到論據來支撐。

畢竟，數據是不會騙人的。

到上個月，百強房企銷售額下跌了四成以上，根本看不到谷底在哪里。

銷售業績排名前三的開發商，保利發展的銷售額下滑了26%，中海地產下滑了16%，綠城中國下滑了3%。

不管是整體行情，還是頭部房企，今年的形勢都不太樂觀。

如果聽專家的能發家致富的話，咱們普通人可能根本看不到專家語錄了。

在中國，很多專家主打一個語出驚人，他們的話，連標點符號都不可信。

百強房企榜單上，大央企開發商——中海地產，上半年在上海、深圳、北京接連推售了幾個高端盤，對有錢人一頓收割之后，銷售業績已經竄到了行業第二。

這兩年的樓市，開發商早就不再比拼增長了，誰退步得少，就能在銷售榜單上更進一步。

去年，萬科占據行業老二，壓過中海一頭。

到上個月，萬科在今年的銷售業績下滑了35%，行業排名跌落到了第四。

銷售業績跌幅更小的中海、綠城，很快就在榜單上反超了萬科。

上半年，中海在上海、深圳的兩個高端盤，賣得轟轟烈烈。

今年三月份，位于上海的中海·順昌玖里開盤，單價17萬/平米以上，套均總價4000萬。

開盤當天，項目推出的512套房，幾乎售罄，攬金超過196億，刷新了有史以來的開盤紀錄。

憑借順昌玖里的熱銷，中海奪回了上海樓市銷冠。

到上個月，它在上海的銷售額274億，與排名第二的綠城，拉開了上百億的差距。

而去年，上海樓市排名前二十的開發商，壓根找不到中海的影子。

今年六月份，位于深圳的中海·深灣玖序花園開盤，單價超過了13萬/平米，總價從兩千萬到上億不等。

開盤當天，項目賣了265套房，去化九成左右，攬金上百億。

深灣玖序花園一入市，把中海送進了深圳樓市榜單前三，到上個月，銷售額將近99億。

去年同期，中海在深圳只賣了不到35億，行業排名第十四。

盡管有上海、深圳兩個高端盤的強勢拉動，但今年前七個月，中海的銷售業績，還是下滑了16%。

在它重金布局的一線城市——北京，今年拖了后腿。

到上個月，北京樓市銷冠依然是中海，賣了295億。

去年同期，中海在北京的銷售額將近407億。

也就是說，今年比去年少賣了111億，下滑了27%。

對于這些頭部房企來說，北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都等幾個核心城市，屬于基本盤。

今年在北京市場上少賣了上百億，中海在上海、深圳靠熱銷高端盤建立起來的優勢，立馬就被抹平了。

十一弟看了下，中海今年在北京推售的一些新盤，銷售業績實在太難看了。

對于北京樓市，中海的預期，還是過于樂觀了。

今年二月份，北京海淀區掛牌了一塊地，起拍價25億。

這塊地位置很好，吸引了13家開發商報名爭搶——

海開控股、建發、興創投資、中鐵建、金隅、廈門國貿、中海、中建一局、中旅投資、中交、保利、金茂、北京城建。

最后，這塊地被中旅投資摘牌，總價將近29億，溢價率15%。

折算下來，樓面地價超過了6.3萬/平米。

政府對這塊地設定了銷售指導價，未來新房價格將會賣到8.5萬/平米，上下浮動不超過8%。

拿地的中旅投資，是另一家大央企——中國旅游集團下屬子公司。

拍下這塊地不久，中海就加入進來了。

在雙方共同出資設立的項目公司里，中海是大股東，持股70%，中旅投資僅持股30%。

中海的周轉速度很快，這塊地被開發成了“中海中旅·西山觀復”，拿地不到四個月，就取得了預售許可。

西山觀復推出了5棟樓，共計256套房。

今年六月底，項目開盤入市，據它對外宣傳，開盤當天賣了8.6億。

西山觀復主打140平米~167平米的戶型面積，按照銷售指導價8.5萬/平米計算，少說也賣了六七十套房。

從開盤到現在，已經過去兩個月了。

十一弟查了下項目網簽數據，中海的臉都要被打腫了。

西山觀復推出來的256套房，僅網簽備案了5套，實際成交價8萬/平米。

跟8.5萬/平米的銷售指導價相比，西山觀復的成交單價，下調了6%，卡在政府規定的8%上下浮動范圍內。

中海想降價，但受制于政策，動彈不得。

大家都知道，網簽數據有一點時間的延遲滯后。

不過，中海在北京的網簽備案，動作一直都很快。

在北京，跟西山觀復一起開盤的，還有中海·京華玖序。

這個項目銷售單價超過了17萬/平米，據說開盤當天賣了62億。

京華玖序的銷售業績，很快就反映在了網簽數據上——

只用了三天時間，就網簽備案了222套房，銷售額將近76億。

西山觀復從開盤到現在，賣了兩個月時間，僅網簽備案了5套房，根本原因就是賣不動。

即便項目實際成交價下調到了8萬/平米，但在片區內，仍然是房價天花板。

十一弟查了下，西山觀復旁邊的葛洲壩·紫郡蘭園、萬科·翡翠云圖、山嶼西山著，單價只賣到了五六萬塊錢。

也就是說，西山觀復的銷售價格，每平米比周邊項目貴了兩三萬塊錢。

中海把片區內的房價拉上了一個臺階，賣不動就很正常了。

而且，最讓中海難受的是，西山觀復銷售指導價8.5萬/平米，政府規定的上下浮動不超過8%，價格下調的空間十分有限。

降價出貨這條路，在拿地之時，就已經被堵死了。

今年上半年，位于上海的順昌玖里、位于深圳的深灣玖序花園，以及位于北京的京華玖序，之所以熱銷，主要由于項目開盤價與周邊二手房存在倒掛。

這些一線城市的有錢人，其實是在豪宅市場打新套利。

西山觀復的開盤價，比周邊項目貴了兩三萬塊錢，北京的有錢人，當然就不會買賬了。

接下里，中海想在這個項目上解套，要么等著房價漲起來，要么等著撕開降價的口子。

有錢人的韭菜，也不總是那么容易收割。