文/十一弟

前兩天，杭州的一個(gè)網(wǎng)紅盤——霞映錦繡里，開盤又賣爆了。

項(xiàng)目加推了48套疊墅，精裝修單價(jià)將近6.8萬/平米。

全部是大戶型產(chǎn)品，面積介于兩三百平米，套均總價(jià)在兩千萬以上。

杭州人民的購買力，從來不可小覷——

這48套疊墅，吸引了800多組客戶報(bào)名登記，最后有448組客戶入圍公證搖號。

平均算下來，中簽率大概10.7%。

這個(gè)中簽率，十分微妙——

在杭州，搖號中簽率低于10%的樓盤，將會(huì)觸發(fā)限售政策，五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓買賣。

霞映錦繡里與周邊的二手房存在價(jià)格倒掛，讓這些有錢人趨之若鶩。

項(xiàng)目旁邊的首開杭州金茂府，疊墅二手房單價(jià)賣到了11萬/平米；項(xiàng)目隔壁的綠城建發(fā)沁園，洋房二手房單價(jià)賣到了9萬/平米以上。

也就是說，跟周邊的二手房相比，霞映錦繡里的開盤價(jià)，每平米至少倒掛了兩三萬塊錢。

既不限售，還有價(jià)格倒掛，杭州有錢人搶房的原因，不言而喻——

打新套利。

哪怕是戶型面積最小的一套房，拿到房子以后轉(zhuǎn)手賣出去，少說也有大幾百萬的利潤空間。

跟上海、深圳的有錢人一樣，杭州的有錢人，也在賭房價(jià)還會(huì)繼續(xù)漲。

霞映錦繡里的體量并不大，低至1.3的容積率，只規(guī)劃了13棟住宅樓，共計(jì)201套房。

其中，有93套屬于洋房，108套屬于疊墅。

今年五月份，霞映錦繡里的洋房已經(jīng)開盤入市，精裝修限價(jià)6.5萬/平米。

套均總價(jià)千萬起步，但還是吸引了2400多組客戶報(bào)名登記。

篩選之后，最終有996組客戶入圍公證搖號，中簽率9.3%，觸發(fā)了限售政策。

到手五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓買賣，對于買家來說，霞映錦繡里的流動(dòng)性就變差了。

于是，項(xiàng)目剩下的這108套疊墅，開發(fā)商安排了分批加推。

這次加推的48套疊墅，搖號中簽率卡在了10.7%，精確到了小數(shù)點(diǎn)。

沒能觸發(fā)限售政策，房子一到手，這些有錢人就可以自由地買賣了。

項(xiàng)目總共兩百多套房，開發(fā)商像擠牙膏一樣，已經(jīng)硬生生地制造出了兩次開盤售罄。

接下來，還會(huì)有第三次。

對于操盤的開發(fā)商來說，推盤房源越少，對銷售的控制，就越有把握。

霞映錦繡里背后的開發(fā)主體，是一家合資企業(yè)——

杭州杭景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

它由建杭置業(yè)、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)三家開發(fā)商，各持有大約33%的股權(quán)。

剩下1%的股權(quán)，在溫州遠(yuǎn)山房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的名下。

溫州遠(yuǎn)山是霞映錦繡里項(xiàng)目當(dāng)初的拿地主體。

去年九月份，霞映錦繡里地塊掛牌出讓，起拍價(jià)不到22億。

這塊地很搶手，吸引了二十多家開發(fā)商報(bào)名爭搶。

經(jīng)過幾十輪競價(jià)之后，很快就觸碰到了最高限價(jià)24億，轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)。

最終，這塊地被溫州遠(yuǎn)山搖中，中簽率僅為4%。

折算下來，樓面地價(jià)大約4.4萬/平米，精裝修限價(jià)6.5萬/平米。

地價(jià)與房價(jià)之間，每平米有兩萬多塊錢的價(jià)格差。

霞映錦繡里的利潤空間，在地塊掛牌的時(shí)候，就已經(jīng)幫開發(fā)商算得死死的。

由于與周邊二手房價(jià)格倒掛，項(xiàng)目根本不愁賣，開發(fā)商拿到就算賺到了。

十一弟查了下，溫州遠(yuǎn)山是一個(gè)被安排用來拍地的馬甲。

目前，溫州遠(yuǎn)山有兩個(gè)自然人股東——鄭利云、潘林。

而在去年五月份之前，它背后的唯一股東，是浙江建杭置業(yè)集團(tuán)有限公司。

建杭置業(yè)是這幾年杭州樓市的一匹黑馬，與濱江集團(tuán)深度捆綁。

去年，建杭置業(yè)的銷售額將近445億，行業(yè)排名前四十。

它在杭州單一城市就賣了370億，排名第三，僅次于濱江和綠城。

這家民營開發(fā)商背后的真正老板，以及資金來源，至今還很神秘。

溫州遠(yuǎn)山拍下霞映錦繡里地塊之后，很快就成立了開發(fā)主體——杭州杭景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

建杭置業(yè)、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)均分了項(xiàng)目股權(quán)，他們才是真正的拿地金主。

而搖中霞映錦繡里地塊的溫州遠(yuǎn)山，最后只在項(xiàng)目上象征性地保留了1%的股權(quán)。

溫州遠(yuǎn)山的價(jià)值，就是在拿地的搖號環(huán)節(jié)充當(dāng)馬甲，增加中簽的概率。

在霞映錦繡里地塊掛牌時(shí)，原本對開發(fā)商動(dòng)用馬甲拿地作了限制——

“同一集團(tuán)成員企業(yè)，不得同時(shí)報(bào)名競買同一地塊。”

掛牌條件定義的同一集團(tuán)成員企業(yè)，指的是與集團(tuán)公司存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)。

溫州遠(yuǎn)山原本是建杭置業(yè)下屬全資子公司，在拿地之前，建杭置業(yè)將其所持全部股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給了兩個(gè)自然人股東。

這樣一來，在表面上，同樣報(bào)名拿地的溫州遠(yuǎn)山，就與建杭置業(yè)毫無股權(quán)關(guān)系了。

在杭州，如出一轍的拿地戲碼，建杭置業(yè)與濱江集團(tuán)玩了不止一次，而且屢試不爽。

去年，同樣是在杭州拱墅區(qū)，溫州遠(yuǎn)山在搖號環(huán)節(jié)還中簽了另一塊地——

棠前嘉悅府。

拿地以后，溫州遠(yuǎn)山功成身退。

它把地塊項(xiàng)目99%的股權(quán)，又轉(zhuǎn)讓給了建杭置業(yè)、濱江集團(tuán)、國泰世紀(jì)三家開發(fā)商。

溫州遠(yuǎn)山原本保留了項(xiàng)目公司1%的股權(quán)。

后來，它甚至連這點(diǎn)象征性持股也不要了，轉(zhuǎn)讓給了建杭置業(yè)，徹底從地塊項(xiàng)目上退出了。

捆綁合作，以及動(dòng)用馬甲，在杭州的一些核心地塊上，建杭置業(yè)與濱江集團(tuán)幾乎從不失手。

靠馬甲拍地的霞映錦繡里，連續(xù)兩次的收獲期，算是賣爆了。

世界的運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)則，其實(shí)從來都很粗暴簡單——

賺錢的套路，只需要最樸實(shí)無華的手段。