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作者 | 王澤紅

10月17日，國新辦舉行新聞發(fā)布會，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹和財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局負責人介紹促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況。

倪虹表示，多部門打出一套“組合拳”，推動市場止跌回穩(wěn)，概括起來就是四個取消、四個降低、兩個增加。其中，“兩個增加”因提到城中村改造貨幣化安置而受到關(guān)注。

兩個增加：一是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造。據(jù)調(diào)查，全國僅35個大城市待改造規(guī)模就有170萬套，其他城市也有改造需求。全國城市需要改造的危舊房還有50萬套。

二是年底前，將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億。所有房地產(chǎn)合格項目都納入“白名單”，應(yīng)進盡進、應(yīng)貸盡貸。

業(yè)內(nèi)人士紛紛指出，棚改貨幣化重回房地產(chǎn)市場。

4萬億對現(xiàn)有“保交房”項目覆蓋程度如何？城中村改造貨幣化安置是發(fā)放現(xiàn)金，還是房票等方式？一線城市是否出現(xiàn)止跌回穩(wěn)信號？針對這些熱點問題，搜狐財經(jīng)連線專家了中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓、同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)進行了解讀。

宋紅衛(wèi)認為，按照這次的政策導(dǎo)向，棚改貨幣化應(yīng)該會采取直接給錢。就是拆遷給錢，鼓勵拿到錢的人去市場購房，100萬套棚改預(yù)計將釋放至少60萬套購房需求。

謝逸楓則持相反觀點，他認為棚改貨幣化不會直接拆遷給錢走舊路，而是會“以房換房”。現(xiàn)在股市這么火，如果拿到補償款全部投入股市被套，就不能買房去庫存了，政策還是希望去庫存，不是希望炒房或是炒股票。

以下為連線對話精編

4萬億基本覆蓋保交樓資金缺口

搜狐財經(jīng)：如何看今天發(fā)布會上的各項政策？尤其是對于霓虹部長提到的兩個增加，一是“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億；二是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造。

宋紅衛(wèi)：原來的“保交樓”項目，優(yōu)質(zhì)項目被優(yōu)先考慮納入“白名單”，導(dǎo)致剩余項目面臨更大挑戰(zhàn)，此次政策提出合格項目都納入“白名單”，應(yīng)進盡進、應(yīng)貸盡貸，市場風險會加速暴露，對于樓市止跌回穩(wěn)至關(guān)重要。

此次提出的100萬套改造項目，主要是指條件成熟的，意味著未來規(guī)模肯定會更大，這些項目更多聚焦于一二線城市。這次棚改采取的是貨幣化安置方式，以上海為例，先前貨幣化安置的錢，60%又會重新回到樓市，按照這個比例看，100萬套棚改預(yù)計將釋放至少60萬套購房需求。

一線城市是樓市止跌回穩(wěn)的風向標，我感覺此次100萬套棚改支持的核心，其實也在這些城市，因為貨幣化安置之后，對于樓市的置換的需求提升是比較明顯的。

很多人有一種錯覺，就是一線城市有很多“拆二代”，但根據(jù)相關(guān)部門之前的統(tǒng)計，貨幣化安置當中，至少有40%-50%的人是家里面的唯一一套住房，棚改會后再去買房子，這對于一線城市量的釋放和回穩(wěn)是一個大的支撐。

謝逸楓：此次發(fā)布會有兩大關(guān)注點：一是“白名單”信貸規(guī)模增加到4萬億，相當于“保交房”任務(wù)由政府幫開發(fā)商去完成。當然，這不同于2008年4萬億經(jīng)濟刺激計劃，也不同于2015年的PSL 4萬億棚改貨幣化概念，不會創(chuàng)造出基礎(chǔ)貨幣的增長，也不會創(chuàng)造出更多的住房需求。

4萬億對“保交房”的覆蓋面究竟有多大？可以通過兩組數(shù)據(jù)來看，2023年保交房的目標是350萬套，還差49萬套沒有完成，按照全國平均房價10437元每平方，按照100平方米一套，資金缺口是5114億元。

今年保交房目標是3.96億平方米，就是396萬套，前9月已經(jīng)保交房246萬套。如果按照今年前八月份的房價9855元每平方米推算，今年保交樓資金規(guī)模達到約3.9萬億。

也就是說，今年的3.9萬億疊加去年的資金缺口，全部加起來是4.4萬億。所以，此次的4萬億的房產(chǎn)項目“白名單”一旦落實，基本覆蓋了保交樓資金缺口，可以覆蓋全國大概2萬個項目。

目前，“白名單”項目已經(jīng)發(fā)放2.23萬億，保交樓資金缺口還需要2.18萬億元。但后續(xù)的2萬億額度，不是一次性全部發(fā)放，應(yīng)該是這個按期投放，預(yù)計到明年才能夠全部落地。

第二個亮點是棚改貨幣化回歸房地產(chǎn)市場。2014年至2017年的棚改是創(chuàng)造需求，但這一次能否創(chuàng)造需求、刺激房地產(chǎn)，首先要看規(guī)模，100萬套規(guī)模，包含50萬套城中村改造，還有50萬套是危舊房改造。

而危舊房改造并不能創(chuàng)造購房需求，城中村改造才能真正帶來買房需求。按照每一套100平方米，50萬套就是5000萬平方米，但貨幣化安置的具體落地方式，直接發(fā)錢還是“以房換房”，決定了這5000萬平方米購房需求是否能真正釋放出來，這就要后續(xù)的落地細則。

但有一點，城中村改造絕對可以成為消化住房庫存的重要動力。

無論是4萬億“白名單”規(guī)模，還是城中村改造，落地過程較為緩慢，不能指望短期內(nèi)使得房地產(chǎn)市場觸底反彈，讓房價暴漲，這個是不太可能的。

國慶節(jié)過后，一線城市樓市火爆，但這是政策刺激的短期結(jié)果，持久性如何并未可知，而且房價也沒有觸底，一線城市與二線城市房價并未上漲。

棚改貨幣化，發(fā)錢還是“以房換房”？

搜狐財經(jīng)：棚改貨幣化安置，以往有哪幾種方式？

宋紅衛(wèi)：以上海為例，一種是“以房換房”，但有一定的限制，換房額度不能給你安置的額度，比如拆遷給到的安置額度是500萬，換房額度就不能超過500萬；第二種是直接拿錢；第三種是指定安置小區(qū)，基本是這三種方式。

按照這次的政策導(dǎo)向，應(yīng)該會采取直接給錢。因為原來有段時間，不鼓勵貨幣化安置的，尤其是2017年之后，更多的是用房子去做安置。這次又有了一些調(diào)整，這里面應(yīng)該有幾個原因，一是要消化存量去庫存；二是激發(fā)改善型需求或者安置型需求的釋放。

其實可以看到，在整個樓市下行階段，正常合理的需求不能正常釋放，這是對市場影響最大的。因為在任何階段里，都有一個合理的基礎(chǔ)需求，就是剛需，而下行階段就會導(dǎo)致真實有需求的人觀望，改善型需求的人由于選擇面更寬，比純剛需的人可能觀望期要更長。

但從貨幣化安置的角度來講，就會加大這部分人提前落定置換，加大這些需求的釋放，其實也給了他們一定的資金支持。這次政策導(dǎo)向里，應(yīng)該是鼓勵以純貨幣化安置的這種方式，也就是拆遷給錢，拿到錢再去市場買房子。

謝逸楓：我認為這種方式（拆遷給錢），對于很多城市可能很難實施。因為這一次貨幣安置方式可能跟往年不太一樣，“以房換房”可能性更大。

但是按照目前的拆遷安置標準，我相信更多人選擇要房子，不會選擇要錢。原因就是要的錢可能買不到現(xiàn)在的房子，房價雖然下跌，但是很多城市房價還是很高。

我認為，現(xiàn)在的政策導(dǎo)向，很可能是“以房換房”而不是給錢，如果你拿到錢不買房子去炒股怎么辦？現(xiàn)在股市這么火，如果給你幾千萬補償款，然后全部投入股市，一旦被套就又不能買房了，所以政策可能就是鼓勵“以房換房”。

這樣不僅能去庫存，也能防止樓市的資金流入到股市。實際上，2014年至2015年的貨幣化安置，就是因為有一些人盲目的拿樓市的錢去炒股，導(dǎo)致股市出現(xiàn)5000點，開發(fā)商去三四線城市超規(guī)模拿地開發(fā)搞建設(shè)。所以，貨幣化安置不能走老路，不能像以前那樣拼命發(fā)錢，最后要么炒房，要么就炒股，這樣不行。政策還是希望去庫存，不是希望炒房或是炒股票。