文/十一弟
最近,十一弟留意到一個很有意思的新聞——
黃金價格持續(xù)飆漲,金店反倒扛不住了,紛紛倒閉關(guān)門。
這似乎是個市場悖論,但其中的道理,卻很淺顯——
金店算是二道販子,把黃金批發(fā)進(jìn)來,加工以后零售,賺的是手工費和差價。
黃金價格漲得停不下來,買的人越來越少,金店就很難撐下去了。
市場的驅(qū)動力,不在于資產(chǎn)價格,而取決于真實需求與購買力。
黃金的市場悖論,也投射到了房地產(chǎn),尤其是土地市場。
這兩年,盡管樓市一直很冷清,但地價越拍越貴,地王越拍越多。
從去年開始,很多大城市陸續(xù)取消了土拍限價。
摘掉了緊箍咒,有些財大氣粗的開發(fā)商,徹底放飛了自我。
到上個月,百強(qiáng)房企榜單上,拿地支出最高的是保利,花掉了345億買地。
保利是帶頭大哥,跟它的銷售規(guī)模匹配上,拿地力度相對也大。
今年前九個月,保利的銷售規(guī)模2417億,比去年下滑了將近三成。
去年同期,保利在土地市場上花掉了618億。
也就是說,保利在今年的拿地開支,砍掉了四成以上,大幅收縮。
今年的房企拿地榜單上,一直排在保利后面的,就是綠城。
到上個月,綠城已經(jīng)在土地市場砸了326億,跟保利相差無幾。
今年前九個月,綠城對外宣稱銷售規(guī)模已達(dá)1872億,行業(yè)排名第三,僅次于保利和中海。
但其中有717億銷售額來自代建項目,與拿地掛鉤的自投項目銷售額,大概1155億。
在百強(qiáng)房企銷售榜單上,綠城只能排在行業(yè)第七。
跟去年相比,綠城在今年的拿地力度,同樣有所收縮,這與房企整體低迷的拿地氛圍契合。
不過,強(qiáng)者從來不抱怨環(huán)境。
在一些核心城市,相較于其他房企,綠城明顯更激進(jìn)、兇猛。
昨天,杭州上城區(qū)江灣新城板塊掛牌了一塊地。
拍賣現(xiàn)場,吸引了綠城、濱江、華潤、保利、越秀、建杭置業(yè)、中海等幾家開發(fā)商報名爭奪。
歷經(jīng)兩個多小時、77輪廝殺之后,這塊地被綠城摘牌搶下,總價逾34億,溢價率接近29%。
折算下來,樓面地價超過了5萬/平米,一舉成為杭州新的單價地王。
杭州土地市場的單價紀(jì)錄,已經(jīng)塵封了八年之久。
2016年,綠城拍下了位于杭州下城區(qū)的鳳起潮鳴地塊,溢價一倍以上,折合樓面價4.5萬/平米。
時隔八年,綠城再度刷新了杭州的單價地王。
十一弟粗略算了下,今年以來,這至少是綠城第四次拍下地王了。
在此之前,它已經(jīng)在蘇州、上海接連拍下了幾塊地王。
今年三月份,蘇州首場土地拍賣。
綠城以總價8億出頭,拍下了位于高新區(qū)的獅山地塊。
溢價率42%,折合樓面價4.5萬/平米,刷新了區(qū)域內(nèi)的單價紀(jì)錄。
同一個月,綠城又拍下了位于蘇州工業(yè)園區(qū)的雙湖地塊,總價將近31億。
溢價率18%,折合樓面價6.5萬/平米。
這不僅是蘇州市的單價地王,還是整個江蘇省的單價地王。
更讓人驚掉下巴的,是在上海土地市場。
今年八月份,綠城以總價48億,拍下了位于徐匯濱江的原小米上海總部地塊。
溢價了三成,成交樓面價超過13萬/平米。
它不僅刷新了上海土拍的單價紀(jì)錄,更是一舉成為了全國的單價地王。
光是蘇州、上海、杭州這四塊地王,綠城在今年就已經(jīng)砸進(jìn)去了121億。
到處拍地王,就像從山上滾雪球,體積越來越大,勢能越來越猛,根本停不下來。
看似很危險,其實一點都不安全。
綠城的管理層,只怕是對巴菲特的名言爛熟于心——
在別人貪婪時你要恐懼,在別人恐懼時你要貪婪。
不管對手出多少錢,我都照跟,而且永遠(yuǎn)只貴一口價。
一口氣吃下幾塊地王,綠城的資金壓力也很大。
為了解套這些地王,它選擇撬動杠桿,引入金融機(jī)構(gòu)——
信托。
過去幾年里,這是綠城在密集拍下高價地時,最依賴的融資渠道。
位于蘇州的獅山地王,綠城將其開發(fā)成了“逸廬”,今年九月底剛剛開盤入市。
在開盤之前,信托資金就已經(jīng)到位了。
十一弟查了下,綠城僅持有逸廬項目66%的股權(quán),剩下34%的股權(quán),由上海信托持有。
位于蘇州的雙湖地王,綠城將其開發(fā)成了“玫瑰園”,馬上也要開盤了。
綠城對玫瑰園項目的持股比例,還不到51%,剩下超過49%的股權(quán),由陜國投信托持有。
這是最典型的明股實債,出于分?jǐn)傎Y金壓力,綠城為地王項目引入的融資杠桿。
從前房企瘋狂擴(kuò)張、高歌猛進(jìn)的那些年,他們與信托機(jī)構(gòu)打配合,把明股實債的融資套路,發(fā)揮到了極致。
現(xiàn)在,像從前那樣大膽、激進(jìn)的開發(fā)商,已經(jīng)寥寥無幾了。
在這些地王項目上,同樣的配方、熟悉的味道,綠城對此得心應(yīng)手,甘之如飴。
它手里拿著舊地圖,依然找到了新大陸。
從本質(zhì)上來說,跟開金店一樣,開發(fā)商也屬于二道販子——
把土地買過來,開發(fā)建設(shè)蓋房子,然后出售給買家。
土地就像黃金,不管價格高低貴賤,最后能否解套,取決于真實需求和購買力。
也就是買家兜里還有沒有錢,對房地產(chǎn)還有沒有心理預(yù)期。
綠城拍下的這幾塊地王,樓面價最低的4.5萬/平米,最貴的13萬/平米。
未來入市的新房單價,少則賣到六七萬,多則賣到十幾萬,全是盯著有錢人的口袋。
地王,絕對不坑窮人,專門收割富人。
接下來,全靠身上揣著幾千萬的有錢人,排隊搶房、接盤解套了。
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