文/十一弟

最近，十一弟留意到一個很有意思的新聞——

黃金價格持續飆漲，金店反倒扛不住了，紛紛倒閉關門。

這似乎是個市場悖論，但其中的道理，卻很淺顯——

金店算是二道販子，把黃金批發進來，加工以后零售，賺的是手工費和差價。

黃金價格漲得停不下來，買的人越來越少，金店就很難撐下去了。

市場的驅動力，不在于資產價格，而取決于真實需求與購買力。

黃金的市場悖論，也投射到了房地產，尤其是土地市場。

這兩年，盡管樓市一直很冷清，但地價越拍越貴，地王越拍越多。

從去年開始，很多大城市陸續取消了土拍限價。

摘掉了緊箍咒，有些財大氣粗的開發商，徹底放飛了自我。

到上個月，百強房企榜單上，拿地支出最高的是保利，花掉了345億買地。

保利是帶頭大哥，跟它的銷售規模匹配上，拿地力度相對也大。

今年前九個月，保利的銷售規模2417億，比去年下滑了將近三成。

去年同期，保利在土地市場上花掉了618億。

也就是說，保利在今年的拿地開支，砍掉了四成以上，大幅收縮。

今年的房企拿地榜單上，一直排在保利后面的，就是綠城。

到上個月，綠城已經在土地市場砸了326億，跟保利相差無幾。

今年前九個月，綠城對外宣稱銷售規模已達1872億，行業排名第三，僅次于保利和中海。

但其中有717億銷售額來自代建項目，與拿地掛鉤的自投項目銷售額，大概1155億。

在百強房企銷售榜單上，綠城只能排在行業第七。

跟去年相比，綠城在今年的拿地力度，同樣有所收縮，這與房企整體低迷的拿地氛圍契合。

不過，強者從來不抱怨環境。

在一些核心城市，相較于其他房企，綠城明顯更激進、兇猛。

昨天，杭州上城區江灣新城板塊掛牌了一塊地。

拍賣現場，吸引了綠城、濱江、華潤、保利、越秀、建杭置業、中海等幾家開發商報名爭奪。

歷經兩個多小時、77輪廝殺之后，這塊地被綠城摘牌搶下，總價逾34億，溢價率接近29%。

折算下來，樓面地價超過了5萬/平米，一舉成為杭州新的單價地王。

杭州土地市場的單價紀錄，已經塵封了八年之久。

2016年，綠城拍下了位于杭州下城區的鳳起潮鳴地塊，溢價一倍以上，折合樓面價4.5萬/平米。

時隔八年，綠城再度刷新了杭州的單價地王。

十一弟粗略算了下，今年以來，這至少是綠城第四次拍下地王了。

在此之前，它已經在蘇州、上海接連拍下了幾塊地王。

今年三月份，蘇州首場土地拍賣。

綠城以總價8億出頭，拍下了位于高新區的獅山地塊。

溢價率42%，折合樓面價4.5萬/平米，刷新了區域內的單價紀錄。

同一個月，綠城又拍下了位于蘇州工業園區的雙湖地塊，總價將近31億。

溢價率18%，折合樓面價6.5萬/平米。

這不僅是蘇州市的單價地王，還是整個江蘇省的單價地王。

更讓人驚掉下巴的，是在上海土地市場。

今年八月份，綠城以總價48億，拍下了位于徐匯濱江的原小米上海總部地塊。

溢價了三成，成交樓面價超過13萬/平米。

它不僅刷新了上海土拍的單價紀錄，更是一舉成為了全國的單價地王。

光是蘇州、上海、杭州這四塊地王，綠城在今年就已經砸進去了121億。

到處拍地王，就像從山上滾雪球，體積越來越大，勢能越來越猛，根本停不下來。

看似很危險，其實一點都不安全。

綠城的管理層，只怕是對巴菲特的名言爛熟于心——

在別人貪婪時你要恐懼，在別人恐懼時你要貪婪。

不管對手出多少錢，我都照跟，而且永遠只貴一口價。

一口氣吃下幾塊地王，綠城的資金壓力也很大。

為了解套這些地王，它選擇撬動杠桿，引入金融機構——

信托。

過去幾年里，這是綠城在密集拍下高價地時，最依賴的融資渠道。

位于蘇州的獅山地王，綠城將其開發成了“逸廬”，今年九月底剛剛開盤入市。

在開盤之前，信托資金就已經到位了。

十一弟查了下，綠城僅持有逸廬項目66%的股權，剩下34%的股權，由上海信托持有。

位于蘇州的雙湖地王，綠城將其開發成了“玫瑰園”，馬上也要開盤了。

綠城對玫瑰園項目的持股比例，還不到51%，剩下超過49%的股權，由陜國投信托持有。

這是最典型的明股實債，出于分攤資金壓力，綠城為地王項目引入的融資杠桿。

從前房企瘋狂擴張、高歌猛進的那些年，他們與信托機構打配合，把明股實債的融資套路，發揮到了極致。

現在，像從前那樣大膽、激進的開發商，已經寥寥無幾了。

在這些地王項目上，同樣的配方、熟悉的味道，綠城對此得心應手，甘之如飴。

它手里拿著舊地圖，依然找到了新大陸。

從本質上來說，跟開金店一樣，開發商也屬于二道販子——

把土地買過來，開發建設蓋房子，然后出售給買家。

土地就像黃金，不管價格高低貴賤，最后能否解套，取決于真實需求和購買力。

也就是買家兜里還有沒有錢，對房地產還有沒有心理預期。

綠城拍下的這幾塊地王，樓面價最低的4.5萬/平米，最貴的13萬/平米。

未來入市的新房單價，少則賣到六七萬，多則賣到十幾萬，全是盯著有錢人的口袋。

地王，絕對不坑窮人，專門收割富人。

接下來，全靠身上揣著幾千萬的有錢人，排隊搶房、接盤解套了。