今日（11月8日），長沙市063號地塊正式掛牌出讓。該地塊一經(jīng)亮相便吸引了眾多開發(fā)商的關(guān)注。

從地理位置到地塊指標，063號地塊與潤和大澤湖地塊高度相似，堪稱“雙生地塊”。那么，這塊地是否會延續(xù)潤和大澤湖的銷售輝煌？

（063號地塊掛牌，來源：國土資源局）

一

雙生地塊掛牌

有何亮點？

首先，我們來對比一下這兩塊地的指標。

潤和大澤湖是一塊商住用地，由兩塊地組成。其中住宅地塊的容積率為2.4，凈地面積為6.3萬㎡。相比之下，063號地塊也屬于居住用地，其凈地面積為6.6,萬㎡，兩塊地的綠地面積均為35%。從這些數(shù)據(jù)來看，063號地塊的指標與潤和大澤湖非常相近。

其次，我們來對比一下這兩塊地的地理位置。

兩地塊均位于大澤湖一線環(huán)湖的位置，向東都與大澤湖濕地公園相隔一塊商業(yè)用地的距離。距離地鐵4號延長線站點的距離都在大約500米范圍內(nèi)。

其他片區(qū)型的配套享受的也是一樣的，它倆都屬于大澤湖板塊的核心涉宅地，享受這整個片區(qū)的發(fā)展紅利。

（有關(guān)片區(qū)發(fā)展價值，相關(guān)鏈接：風起望城 ▏大江向北，望城這里率先起勢成發(fā)展新主場）

從地塊所在位置來看，5公里范圍內(nèi)教育、景觀資源的配套相當充足。景觀資源包括大澤湖濕地公園、湘江以及月亮島；學(xué)校有師大附中新校區(qū)、長沙市一中大澤湖學(xué)校、湖南一師湘江學(xué)校等；商業(yè)配套有奧特萊斯、紅星美凱龍、砂之船等；長沙市四醫(yī)院也僅驅(qū)車5分鐘能到達；地鐵站也僅步行10分鐘可達，出行非常的方便。

因此，將063號地塊稱為潤和大澤湖的“雙生地塊”并不夸張。

盡管兩者在指標和配套上相似，但從地形和樓棟可排布的朝向來看，還是有所不同。

潤和大澤湖規(guī)劃圖

大澤湖片區(qū)效果示意圖

【潤和大澤湖】位于大澤湖濕地公園的西邊，受地形以及向東觀景需求的影響，樓棟整體排布為東西向，當前確定了的2、3、5號棟為第四代住宅，向東觀景大澤湖，會受到兩棟商業(yè)樓的部分遮擋影響。

據(jù)大澤湖片區(qū)規(guī)劃，大澤湖環(huán)湖一周打造總部經(jīng)濟帶，形成環(huán)湖天際線。可以預(yù)計的是潤和的兩棟商業(yè)樓不會太低。

063號地塊整體向南觀景大澤湖，向東觀景大澤湖生態(tài)綠軸，雖然不可避免受到望發(fā)大廈和雙子塔的視野遮擋，但從地塊現(xiàn)狀來看，063號地塊方正，四至空間開闊，通達性較好，在樓棟排布上能更好地匹配人們居住的南北朝向需求。

二

定位品質(zhì)改善

有何機會？

相比潤和大澤湖，063號地塊具備相同的經(jīng)濟指標，享受相同的片區(qū)配套，有更方正的地形，有更多的觀景面。

那么在產(chǎn)品打造上，有哪些機會呢？

復(fù)制梅溪湖神話

大澤湖將形成長沙新富豪圈

曾經(jīng)，梅溪湖因定位“全國科創(chuàng)新引擎，長沙城市副中心”，經(jīng)過十余年的建設(shè)，一期成了長沙高端住宅聚集之地。如今，取代梅溪湖的大澤湖，定位“省會新地標·湘江未來城”，正開啟著如火如荼的建設(shè)。

同為人工湖，大澤湖面積雖不及梅溪湖，但在這片面積約一萬畝的熱土之上投資的重大項目多達49個，總金額超254億元，比當年梅溪湖啟動開發(fā)時足足多了100億。

梅溪湖一期全景圖

大澤湖規(guī)劃圖

作為望城區(qū)濱水新城的核心區(qū)和起步區(qū)，擁有高于洋湖的得地率和3000畝的濕地公園，襟江帶湖、顯山露水、景城融合，整體的居住舒適度是有所保障的，這也是復(fù)制梅溪湖高端改善圈層的關(guān)鍵。

當年的梅溪湖一期以梅溪湖為核心資源為驅(qū)動，吸引著大量的品牌開發(fā)商入駐，沿湖打造高端品質(zhì)住宅，逐漸形成了三級圈層的價值體系。

從數(shù)據(jù)來看，6年的發(fā)展間，梅溪湖一線臨湖的房價由9千上升為1.8萬，與二線湖景的價差由2000元/㎡拉開至4000元/㎡，與三線無湖景的房價差由2000元/㎡拉開至6000元/㎡。

這還是在2017年限價之后的價差，價格被壓抑，片區(qū)的價值還未完全釋放。

盡管這樣，梅溪湖也一躍成為當年長沙富豪聚集之地。一線臨湖的豪宅無一不受到塔尖人士的青睞。

一如當年梅溪湖有大量購房者搶著上車的金茂府、中海梅溪湖壹號等項目，如今一線臨大澤湖的潤和大澤湖項目，也走出了屬于望城的豪宅獨立行情。

首開勁銷1.2億，50天破3.5億，它的熱銷，是對大澤湖價值的最好印證！

低容大澤湖

比梅溪湖更具高端改善的條件

從土地的角度來看，梅溪湖的整體容積率不及大澤湖。

大澤湖的整體容積率為2.0，目前出讓的地塊容積率普遍維持在2.4左右，而梅溪湖的住宅地塊容積率多在3.0至4.0之間。

因此，就這一指標而言，大澤湖顯然更具備高品質(zhì)居住環(huán)境的優(yōu)勢。整個板塊宜居屬性顯著，能夠滿足多樣化改善型產(chǎn)品的需求。

目前，該片區(qū)在售的主要項目并不多，部分項目已進入開發(fā)尾期。主要競爭來自月亮島板塊，而月亮島板塊內(nèi)的大部分項目也處于尾期，目前在售的主力項目僅有宸嘉嘉臣道。總體來看，短期內(nèi)區(qū)域市場的競爭壓力相對較小。

從產(chǎn)品形態(tài)來看，當前板塊主要集中在高層產(chǎn)品。龍湖翠湖壹號洋房已經(jīng)售罄，潤和大澤湖的空中花園大平層正在熱銷中。

從市場需求端來看，片區(qū)內(nèi)的改善產(chǎn)品形態(tài)有條件、且有更多豐富的空間。

改善當下

購房者更青睞湖景資源配套

長沙房地產(chǎn)市場正從剛需剛改走向改善的階段。在我們的市場調(diào)研中，85%的購房者置業(yè)的首要原因是他們存在改善需求，這其中65%聚焦在居住環(huán)境的升級，9%聚焦在配套的改善升級上。

而在選擇什么樣的區(qū)域來進行改善置業(yè)時，有36%的購房者青睞于景觀資源強勢的區(qū)域。其中對于湖景/江景的資源的選擇占比達到了74%。

那么，從長沙發(fā)展軸時序上來看，當前的大澤湖板塊，不僅擁有豐富的湖景資源，而且還臨近湘江，不失為當前購房者改善置業(yè)的一個好選擇。

定位中高端

創(chuàng)新產(chǎn)品以制勝

綜合以上分析的板塊價值、湖景優(yōu)勢、購房偏好來看，我們認為063號地塊需要做市場的補缺者，走中高端品質(zhì)錯位競爭，打造高層+洋房國際化社區(qū)。

一方面符合市場主流需求，另一方面創(chuàng)新產(chǎn)品形態(tài)以形成差異化競爭。

高層住宅，定位城市首置改善及品質(zhì)改善，做市場穩(wěn)定主流及趨勢增長的再改型產(chǎn)品優(yōu)化。

洋房產(chǎn)品，跟隨周邊洋房大面積和房型做主流競爭，產(chǎn)品創(chuàng)新來提升產(chǎn)品競爭力。

克而瑞063號地塊強排建議

根據(jù)地塊指標，我們模擬的強排方案中，高層組團2T2戶26層純板式住宅，南北向布局，注重景觀均好性，面積段建議在118-258㎡，洋房組團為1T2板式布局，8-11F的195-215㎡的產(chǎn)品。

具體的地塊可研報告以及強排細節(jié)展示，可以搜索小程序【望城土地超市平臺】獲取，獲取方式如下：

望城土地超市平臺

總結(jié)：大澤湖063號地塊憑借其優(yōu)越的地理位置、豐富的配套設(shè)施以及大澤湖板塊的快速發(fā)展，有望再次掀起豪宅銷售熱潮，成為下一個熱門投資熱點。