說說土拍吧。時間過的好快，再有一個月就到2025年了，

四季度以來，江南供地比較分散，外圍土地減少，主城核心地段不斷涌現，

江北還是土儲大戶，下半年以來拍出一、二十幅地， 整體開發節奏放緩，不過產品品質在大幅提升，這是好事，

市場信心修復需要一個過程，隨著房企拿地開工節奏回落及去庫存政策的推進，南京不少板塊庫存規模已經開始明顯下降，

而庫存影響供求關系，競品對手變少，又間接推動房價回升， 明年上半年一些板塊新房價格可能會出現小幅回調，大家不要覺得驚訝。

廢話不多說，今天簡要來嘮嘮，主城近段時間掛牌和即將出讓的幾幅熱門地。

01

賤賣資產？安德門地塊

起拍1萬9，售價4萬以內?

最近安德門的低密地引發不少人關注。

這是時隔6年，安德門再次迎來了住宅用地的供應，還是缺的低密宅地，安德門上一次供地，還是則要追溯至2018年的翡翠天際。

G79這塊地容積率1.478，起拍地價1萬9，與今年上半年小行2024G12拿地價相當遠低雨核，對于房企來說，后期會有更多定價空間。

可以說這次雨花區推地拿出了絕對的誠意，地塊位置好，密度低，配套全，有客群，價格合適，產品定位結合市場調研，流速應該沒問題。

地塊周邊產業密集高，分布有華為，中興、vivo、榮耀等通訊大廠，人群收入普遍高，購買力有支撐。

加上周邊新房常年斷供，客群改善需求量大，項目上市后，如果學校等配套能同步建起，會吸引不少來自河西、南部新城的中產外溢。

目前這塊地吸引不少來自開發商勘探，有負責人表示“項目預期售價預計高層3.5-3.6萬/㎡、洋房在3.7-3.8萬/㎡”，這個價格沒超4萬，如果搭載四代宅還是非常具有競爭力的。

以軟件大道大名城紫金九號為例， 該盤二手房掛牌價4.7萬/㎡，最新成交的幾套房源，價格都在4.1-4.2萬/㎡，表現出較強的抗跌性。

查看近半年小區房價走勢，成交價都穩定在4萬上下，二手房受影響波動小，跑贏大盤。

這兩年城南大行情普跌，大名城房價依舊堅挺，作為軟件大道響當當的碼農盤，去年一共成交了15套二手房，最高成交價在2023年的3月份，一度達到57450元/㎡。

大名城二手房之所以堅挺，與周邊新房結構和產業客群是分不開的。項目周邊多城南軟件谷，華為、中興等科研通訊單位眾多，不乏高知工程師、技術人才、企業高管。因此，當年大家對它有“碼農神盤”的稱號。

此外大名城收官后，軟件大道1.5公里范圍內，近四年沒有新房補給，附近多是成熟的科研辦公用地，寫字樓多，宅地少，也促使項目二手房和租金收益的堅挺。

G79這塊地，會不會上演當年成為第二個大名城？完全有可能。

安德門組團地塊，是由原來的安德門自行車總廠拆遷收儲而來，一共規劃了5幅二類居住用地、1幅商辦混合用地。

已掛牌公告的G79地塊，為住宅用地中的地塊三、地塊四組合而成，西側為安德門大街，南側為規劃支路，北側為規劃幼兒園和中學，東側為現狀鄧府山村。

其中地塊三（A分區）用地面積41829.44平方米，容積率1.55，建筑限高60米；地塊四（B分區）用地面積10751.07平方米，容積率1.2，建筑限高35米；C分區僅出讓地下空間，用地面積1363.88平方米。

地塊用地面積約5.39公頃，住宅可建面積近7.78萬方，體量很大，加上容積率低，未來有可能會做四代宅。

值得一提的是，地塊全要素建設工程規劃條件明確，G79地塊內可配建不超過地上總建筑面積5%的商業用房，即商業用房建筑面積近3900平方米，將沿南側規劃支路布置沿街商業打造特色街巷，其余商業可沿鄧府路布置。

南側規劃有商辦混合用地，用地面積3.88公頃，商辦可建規模超11萬方，將建設高度100米的區域地標。

北側緊鄰規劃的9班幼兒園和已簽約引入金陵中學，規劃30班初中，雨花南路北側還規劃有24班小學和社區中心。

附近還有將開建的鄧府山文化公園。待配套全部落地，宜居性大大提升。

軌道方面，緊鄰換乘樞紐安德門站，地鐵1號線、10號線兩條軌道在此交匯，途中換乘站點多、線路短，后期到河西、新街口、南部新城都很方便。

令人欣慰的是，目前安德門組團地塊內的4條規劃道路已完成工程招標，即將啟動建設施工，并將根據G79地塊競得企業的開發要求，未來的交付進度，配合做好施工便道的建設、建成道路的交付時序。

什么意思呢？配套與住宅同步推進，待交房時，內部道路也通了。

不少購房人關注的學校，已確定落地金陵中學，學校已完成概算批復，計劃2025年春開工，2026年底竣工交付。

當前這塊地有不少房企感興趣，但鑒于眼下土地市場還處于低位徘徊，房企拿地格外慎重，目前還在土地市場活躍的房企，以幾家“國字號”頭為主。

整體看，安德門這塊地優勢是有的，不過缺點也很明顯，周圍老房子多，還在平整土地，城市界面一般。如果能尋到一個好買家，分一期、二期、三期打包開發，可能會是一個解法。

地塊產品定位建議120㎡/140㎡/180㎡交替分布，小高層和洋房業態都得有，總價控制在450-800萬，這樣能覆蓋更多人群，選擇面更廣。

02

南站也在降容

起拍價僅1萬4

南站也推出一塊宅地，G78地塊容積率1.8，是近年來南站少有容積率低于2.0的宅地，起拍價僅1萬4，體量不小，有5萬方，南臨秦淮河，視野不錯。

但這塊轄區屬于江寧，在意學區的家長可能會有所取舍。

目前南站在售商品房有禧樾府、悅著九章，新盤均價在3.5-4萬/㎡，其中悅著九章洋房升級四代宅后，去化還不錯。待G78地塊推出后，最快也要等到明年上半年登場，給當前在售項目預留出消化庫存的時間。

G78地塊小環境優越 ，地塊規整，南側可俯瞰秦淮河風景，周邊學校、商業、地鐵都是現成的，生活氛圍濃厚，距離高鐵站也不遠，適合在城南工、城東工作的人。

03

南京2幅重磅地

會不會有懸念？

明天，鼓樓濱江、江心洲的兩幅地塊地，競價順序已經出爐，傳聞鼓樓濱江G51地塊，已有多家房企下注，也是本年度最有希望壓軸奪魁的宅地。

G51這塊地，容積率僅1.05，起拍地價2萬/㎡，做洋房、疊墅都可以，未來房價4萬以上能保證盈利。 但是這塊地不算規整，挑房企、操盤方。

畢竟不遠處桃園金茂府、金基龍江G16作為對標，且都是品牌知名度較高的房企來打造，認可度高。這塊地，如果被二流房企拿下，產品做不好，一樣難出圈。

江心洲島中這塊地，容積率也很低，僅有1.05，隔壁是正在熱銷的賢坤花園，剛好對房企拿地做個參照。 據說，賢坤花園130套洋房， 銷許均價5.85萬/㎡， 本月中下旬推出后，目前已經賣掉了100多套，8成以上了。

這塊地推出后，剛好可以接棒賢坤花園，只是起拍價在3萬/㎡以上，比鼓樓濱江的地高出1萬多，不低了， 對房企實力有要求。

想當初，賢坤花園地價30518元/㎡，1.5容積率，130套房子，貨量不大。G50地塊如果打造賢坤2.0，也是可以吸引一部分客群上島改善。

明天這2幅地就要出讓，期待一下，會不會有懸念呢？