最近，上海樓市爆出了一個大新聞，在土拍連拿3塊地后——

保利發(fā)展，在上海干出了727%超高認(rèn)購率，刷新上海年度認(rèn)購率紀(jì)錄！

與此同時，總爺發(fā)現(xiàn)保利在上海的多個項目都展現(xiàn)出明顯的熱銷跡象，帶動了整個上海樓市氛圍的回暖：

上海樓市，似乎正在開啟反攻序幕

東外灘的保利外灘序BUND45，以727%超高認(rèn)購率，創(chuàng)造上海2024年度認(rèn)購率紀(jì)錄。

靜安的保利永興里認(rèn)購率也達(dá)到驚人的247%；甚至在被認(rèn)為冷清的大虹橋，保利虹橋和著的示范區(qū)開放2日，就涌入超過1800人次到訪。

數(shù)據(jù)顯示，11月上海二手房成交達(dá)27050套，不僅刷新今年單月成交紀(jì)錄，更是創(chuàng)下了3年多來的新高。

前兩天，“上海房產(chǎn)交易中心擠爆”的視頻刷屏網(wǎng)絡(luò)，甚至一度登上微博熱搜，足以可見上海樓市情緒的高漲。

從之前中海領(lǐng)邸·玖章、前灘公館、露香園等項目接連熱銷，到央企一哥保利項目全面雄起，上海樓市逆轉(zhuǎn)的預(yù)期越來越強烈。

01

保利地王，打破年度紀(jì)錄

當(dāng)時間回溯到4個月前，保利發(fā)展溢價21.2%、樓面價88462元/㎡，拿下楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)地塊：

激戰(zhàn)60輪，斬獲楊浦地王

彼時市場新政刺激力度有限，樓市并未呈現(xiàn)出明確回暖信號，所以當(dāng)保利在楊浦逆勢加碼，不少業(yè)內(nèi)人士也直呼“看不懂”。

僅僅時隔4個月，保利發(fā)展就用打破紀(jì)錄的727%認(rèn)籌數(shù)據(jù)，狠狠回?fù)袅耸袌錾系馁|(zhì)疑聲：

稀缺性+差異化，上演了一次精彩的操盤反攻

保利外灘序效果圖

一方面是洋房的稀缺屬性，內(nèi)環(huán)內(nèi)+正濱江+低密洋房，將地塊價值預(yù)期不斷拉升。

其中BUND45容積率約1.2，BUND88容積率則為1.8，這樣低密洋房產(chǎn)品不僅居住舒適，更重要的是未來難以再有。

保利外灘序效果圖

另一方面是產(chǎn)品的差異化打造，保利在拿地前就對洋房產(chǎn)品進行了深入研究。

建面約100㎡的3房產(chǎn)品，戶型擁有完整寬適的餐廳空間，并在主臥+北次臥都配置270°飄窗，3個朝向可享受L型轉(zhuǎn)角視野，深得上海客戶喜愛。

保利外灘序?qū)嵕皥D

建面約131㎡四房產(chǎn)品，整體設(shè)計為南向3面寬+大采光面，主臥是私密性極強的獨立套房，四葉草戶型避免了空間浪費，屬于內(nèi)環(huán)獨一檔的闊綽真洋房。

保利外灘序戶型圖

正是基于產(chǎn)品精研，保利發(fā)展7月拿地，十一期間就開放示范區(qū)和樣板間，4個月打破上海認(rèn)購率紀(jì)錄，產(chǎn)品爆破能力十分驚人。

再加上中海領(lǐng)邸·玖章剛剛開盤結(jié)束，大量中?！奥浒裆苯箲]地發(fā)現(xiàn)，可備選的樓盤并不多，保利外灘序BUND45就是當(dāng)下幾乎唯一的優(yōu)質(zhì)選擇，為樓盤添了一把火。

保利外灘序認(rèn)購現(xiàn)場圖

如今再回顧4個月前土拍，保利當(dāng)時舉牌競價到60輪拿地王的自信邏輯，就非常清晰了。

02

全面開花，引領(lǐng)樓市逆轉(zhuǎn)

不僅在楊浦屢創(chuàng)佳績，保利發(fā)展同時在上海全面開花，引領(lǐng)本輪樓市逆轉(zhuǎn)。

近期的保利·永興里，以247%的超高認(rèn)購率，也打破了靜安區(qū)紀(jì)錄。

極致戶型+越級奢裝，成為內(nèi)環(huán)內(nèi)“空間王者”

一方面是王者級的空間表現(xiàn)，得益于出色的空間排布，主力戶型做到78-79%的高得房率，對比競品幾乎給客戶立省百萬。

保利永興里效果圖

在收納方面更加精益求精，100㎡3房戶型設(shè)計了十幾處收納空間，合計面積超過15㎡，總?cè)萘扛浅^30m3。

保利永興里實景圖

另一方面是王者級的奢裝標(biāo)準(zhǔn)，廚房標(biāo)配嘉格納歐標(biāo)13套洗碗機、三灶頭黃銅的灶具、定制中式雙吸導(dǎo)煙與油杯的吸油煙機，衛(wèi)生間配置唯寶智能馬桶，高儀龍頭頂灑。

保利永興里實景圖

總爺關(guān)注到一個細(xì)節(jié)，他們的墻紙也不普通，細(xì)看是由絲綢和淡雅金線制成的阿瑪尼墻紙，細(xì)節(jié)處見產(chǎn)品功底和誠意。

保利永興里實景圖

正是在戶內(nèi)空間極致打磨下，保利·永興里實現(xiàn)靜安內(nèi)環(huán)一眾競品中的突圍，在板塊競爭中占據(jù)絕對優(yōu)勢地位。

如果說市區(qū)兩個項目，讓大家見識到保利產(chǎn)品打磨能力，那么近期外環(huán)紅盤保利虹橋和著，則讓大家再次感慨其強大的前瞻眼光。

這兩年北虹橋產(chǎn)業(yè)和配套加速兌現(xiàn)，居住氛圍逐漸成熟，保利選擇果斷出手落子北虹之星——

保利·虹橋和著，引領(lǐng)北虹橋板塊崛起

項目不僅占據(jù)地鐵優(yōu)勢，產(chǎn)品同樣遙遙領(lǐng)先，實現(xiàn)對新房和二手房競品的全面降維打擊。

所有同行都在卷示范區(qū)、卷主入口，保利用奢華酒店式手法，創(chuàng)造了約100米的震撼門庭，奠定了地標(biāo)級城市封面的第一印象。

保利虹橋和著實景圖

他們用約120米中軸迎賓線，串聯(lián)起豐富的生活場景，尤其是主軸之上的大樹聚場，與中庭水景形成呼應(yīng)。

保利虹橋和著效果圖，過程稿僅供參考

他們還推出了板塊稀缺的128㎡大4房戶型，四開間朝南面寬約13米，搭配約270°轉(zhuǎn)角飄窗，形成了IMAX影院級視野。

保利虹橋和著實景圖

要知道，這塊地下半年才剛剛完成受讓，短短幾個月實現(xiàn)如此大的聲浪，保利發(fā)展的效率不得不服。

03

上海樓市，明確前進方向

現(xiàn)在看保利發(fā)展在上海的最新動作，你會發(fā)現(xiàn)他們的戰(zhàn)略邏輯非常清晰：

堅定拿核心地塊，堅定做高品質(zhì)產(chǎn)品

厚積薄發(fā)的保利發(fā)展，旗下多項目盤迎來認(rèn)購率、銷量、到訪量的爆發(fā)，無疑是證明其前瞻布局的眼光、產(chǎn)品策略的成功。

保利上海項目布局

當(dāng)然樓市的大背景也不能忽視，總爺關(guān)注到自從11月以來：

上海樓市正以超乎想象的速度逆轉(zhuǎn)

最近總爺就看到，很多五大新城開折扣、優(yōu)惠策略的樓盤，幾乎是一夜之間收回了政策，讓很多猶豫中的客戶猝不及防。

如果聚焦中內(nèi)環(huán)，那么反轉(zhuǎn)則更加徹底：

中海領(lǐng)邸·玖章，552套房源吸引1556組認(rèn)購，當(dāng)天售罄很多人都沒能買到；而中鐵世博濱江云境，據(jù)說如果不驗資+建檔，甚至樣板間都沒機會看到。

在總爺看來，目前上海樓市特別是內(nèi)中環(huán)上行的預(yù)期明顯：

一方面這是土拍情緒的傳導(dǎo)，土拍拉升了市場和客戶的預(yù)期，大家對明年新房市場價格上漲形成共識，于是紛紛選擇在此時出手。

另一方面是二手房市場回暖，讓上海整個置換鏈條加速運轉(zhuǎn)，更多的改善客戶有資金、有資格去看房選房，加速了改善市場的回暖。

上海二手房成交套數(shù)，來源安居客

以保利發(fā)展為代表的上海巨頭，本來項目就多、品質(zhì)也好，這次迎來業(yè)績的大豐收可以說是厚積薄發(fā)：

堅持優(yōu)質(zhì)地段、一流產(chǎn)品、尊重客戶，就能得到市場青睞

對于開發(fā)商來說，在全面轉(zhuǎn)型改善需求和高端需求的大背景下，如何做出有競爭力的產(chǎn)品成為關(guān)鍵。

對于廣大買房人來說，無論你對上海樓市判斷如何，都必須要正視市區(qū)新房可能回暖上漲的現(xiàn)狀了。

對于本輪樓市調(diào)整，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。