意料之外，鳳崗別墅類用地，終止出讓。

為什么是意料之外？

01

沒(méi)人要的地，不可能掛出來(lái)

按照我們的理解，這幾年的地產(chǎn)態(tài)勢(shì)之下，凡是能夠掛出來(lái)的地，都是通過(guò)類似招商引資的手法，確定意向后，才會(huì)正式走掛地流程。

沒(méi)人要的地，是不可能掛出來(lái)的。

但今年萬(wàn)江龍灣地塊和鳳崗地塊，都出現(xiàn)了“掛牌后終止出讓”的情況，不得不引起大家的好奇。

地產(chǎn)商在拿地之前，是要做大量工作。

從產(chǎn)品定位、面積段、套數(shù)比例、利潤(rùn)測(cè)算，到市場(chǎng)趨勢(shì)等等，前期工作涉及的分別有“投拓線”、“營(yíng)銷(xiāo)線”、“財(cái)務(wù)線”，是非常系統(tǒng)的工作，花費(fèi)諸多的人力和物力。

既然有意向，跟地塊主管部門(mén)做了溝通，那就是做了99%的準(zhǔn)備。

可為何終止了，大概率不是主觀因素。

我們又把這兩塊的出讓公告研究了一下，發(fā)現(xiàn)“318文”或許是個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

02

熱市下的嚴(yán)令

何為“318文”？這是一則由5部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的政策，對(duì)競(jìng)買(mǎi)住宅用地做了更加嚴(yán)格的規(guī)定！

（即《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格住宅用地競(jìng)買(mǎi)有關(guān)事項(xiàng)的通知的要求》(東自然資〔2021】318號(hào))。）

該政策出臺(tái)于2021年9月，在那之前東莞是逢拍必火，這年土拍成交了32宗宅地，攬金589億！

政策內(nèi)容，主要是對(duì)競(jìng)買(mǎi)資格、申請(qǐng)、審查、成交、違約等等做出了規(guī)定。

其中，競(jìng)買(mǎi)資格里，除了要符合掛牌出讓文件中規(guī)定的其他資格要求，還有三大要求。

這三大要求，就是重中之重，逐個(gè)來(lái)看。

①地產(chǎn)商出資比例不得低于50%

條件一：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出資比例不得低于50%”。

地產(chǎn)商必須是大股東，這一條看似是可以保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的專業(yè)度，實(shí)則是抬高行業(yè)門(mén)檻，嚴(yán)控行業(yè)發(fā)展規(guī)模。

放在2021年，沒(méi)有問(wèn)題。因?yàn)榱看?，太大了，再不控就更危險(xiǎn)。

可現(xiàn)在那些老牌的地產(chǎn)商，不管是不是上市公司，都時(shí)日艱難。他們不想做大股東，想退居做妾，就想著有土豪來(lái)送錢(qián)，自己搞個(gè)代工代建，能把團(tuán)隊(duì)繼續(xù)養(yǎng)起來(lái)。

可礙于這一條，行不通了。

②禁止房企“套馬甲”

條件二：“同一競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人及同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買(mǎi)(含聯(lián)合競(jìng)買(mǎi))同一宗住宅用地(含商住用地)?！?br/>

這條沒(méi)毛病，遵循公平競(jìng)爭(zhēng)原則，禁止房企“套馬甲”也可以避免激化土地高溢價(jià)。

何為“套馬甲”拿地，顧名思義就是一家房企開(kāi)了很多子公司來(lái)?yè)尩?，得以提高拿地成功率?/p>

譬如，2021年3月，蘇州出讓的一塊地被471個(gè)房企馬甲圍獵，其中就包括了多家頭部房企，每個(gè)房企平均有幾十個(gè)馬甲同時(shí)到場(chǎng)。同時(shí)也有在土拍前夕，突然密集成立子公司等等。

③條件三，涉及內(nèi)容很多，我們單獨(dú)逐個(gè)看！

03

嚴(yán)卡資金來(lái)源

條件三，嚴(yán)卡資金來(lái)源，保障資金合規(guī)性。這一條，放在任何時(shí)候，都需要。

但“318文”，是三道紅線的精神產(chǎn)物。

這幾年狂跌的房?jī)r(jià)，已證明三道紅線的不合時(shí)宜，如果還繼續(xù)放任它的精神產(chǎn)物副作用市場(chǎng)，無(wú)疑雪上加霜。

①“競(jìng)買(mǎi)企業(yè)股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利”：競(jìng)買(mǎi)企業(yè)的股東，在法律允許的框架下，借款、擔(dān)保、融資這些都是公司日常經(jīng)營(yíng)下再普通不過(guò)的措施了，切斷了這條活水，企業(yè)有難時(shí)，股東也只能干著急。

②“購(gòu)地資金不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金”：這一條是站在“去杠桿”的立場(chǎng)上執(zhí)行的。當(dāng)下大家長(zhǎng)在拼命喊著“上杠桿”，但即便金融機(jī)構(gòu)想貸款給地產(chǎn)商拿地，可受限于這一條，人家給錢(qián)你，你也借不到，地自然也是拿不了。

③“購(gòu)地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款”：上下游產(chǎn)業(yè)借款給地產(chǎn)公司這個(gè)不多見(jiàn)，但預(yù)付款很常見(jiàn)。別人給你的預(yù)付款，也是自己的錢(qián)呀，為何不能用呢？

不知道是我理解有問(wèn)題，還是哪里有問(wèn)題。實(shí)在不明白，有懂的朋友可以評(píng)論區(qū)指點(diǎn)下。

④“購(gòu)地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款”：結(jié)合上上條不能使用金融機(jī)構(gòu)的借款來(lái)看，就是一句話，凡事別人借給你的錢(qián)，統(tǒng)統(tǒng)不能用，天王老子想借給你，你都不能用來(lái)拿地。

沒(méi)有地，地產(chǎn)商還談什么發(fā)展。

出政策的人，對(duì)“土地財(cái)政”如此狠，這簡(jiǎn)直就是“自宮”呀。

⑤“購(gòu)地資金不得使用參與競(jìng)買(mǎi)企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資”：這句話就有些天馬行空了。

一個(gè)爹，有8個(gè)兒子。搞地產(chǎn)的兒子沒(méi)錢(qián)了，搞新能源的兒子想主動(dòng)借錢(qián)給兄弟，可惜還是不行呀，凡事借來(lái)的錢(qián)，都不能拿地。

好嘛，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單一句話，就是拿地的錢(qián)，必須是開(kāi)發(fā)商通過(guò)賣(mài)房或賣(mài)地、賣(mài)股權(quán)來(lái)的錢(qián)。至于其他的錢(qián)，都不干凈，都不能拿地。

可是，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售資產(chǎn)的回款，能繼續(xù)養(yǎng)活公司，那就已經(jīng)是優(yōu)質(zhì)房企了，連地產(chǎn)的三好學(xué)生，都快沒(méi)米下飯了，還想著讓他們拿地，這是萬(wàn)萬(wàn)不可能的事情。

04

莫把路堵死了

再回頭看，這次終止出讓的鳳崗地塊。

它的起拍價(jià)約3.97億，樓面價(jià)8202元/平，在價(jià)格上絕對(duì)是做出了很大的讓步。

對(duì)比之前宅地出讓情況，2017年以來(lái)，鳳崗商住地成交樓面價(jià)最低16965元/平，最高達(dá)26646元/平。

除了2021年10月，東實(shí)以底價(jià)拿下的三限房地塊，樓面價(jià)低至11425元，不做對(duì)比。

本次鳳崗地塊，從16965元到8202元，這已經(jīng)算是打骨折了吧。

接著看地塊位置，算不上核心地段。

但生態(tài)條件足夠優(yōu)越，背山面水，擁有一線湖景，打造成別墅，必然有不少人買(mǎi)單，房企完全有理由對(duì)這塊地抱有期待。

那萬(wàn)江龍灣地塊呢？

起拍樓面價(jià)為14492元/平，已回歸到2021年地價(jià)水平。你細(xì)品，地價(jià)退讓+無(wú)敵江景+適當(dāng)體量，換成2021年早已被搶瘋。

終于知道2024年，為何東莞一塊地都沒(méi)有成交。

如果這個(gè)318文不松綁的話，明年大概率也賣(mài)不了地。

因?yàn)椋?/strong>自己把路堵死了。

千萬(wàn)別再怪開(kāi)發(fā)商放鴿子了。

今年年底，東莞還有3宗住宅用地要拍，我們希望能夠順順利利成交。

其實(shí)不必唱衰，大家的目標(biāo)都只希望地產(chǎn)能夠回歸到穩(wěn)健發(fā)展，就像天要下雨，人要吃飯，開(kāi)發(fā)商要拿地，天經(jīng)地義。

今年?yáng)|莞后續(xù)土拍將如何？想了解更多東莞土拍詳情，敬請(qǐng)密切關(guān)注房視君啦！

目前，我們團(tuán)隊(duì)與東莞的樓盤(pán)都有合作代理，有購(gòu)房需求可以找我們匹配房源。一手最低價(jià)，二手服務(wù)費(fèi)低。

聯(lián)系靜雯看房，1對(duì)1面聊，還有機(jī)會(huì)獲得額外折扣+驚喜大禮包哦！

【東莞產(chǎn)業(yè)-產(chǎn)業(yè)動(dòng)態(tài)】