作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

新年第一盤誕生！

最貴一次開盤

作為深圳寶安區核心地段的超級“捂盤王”，都市茗薈花園（二期）打響了2025年新房入市的第一槍。

從四年前就一直傳聞要入市，三番四次傳聞要入市，卻一直拖到現在。

如今272套89.8—147.38平住宅，備案均價約11.8萬/平，單價區間約10.48萬—12.99萬/平，總價區間約987萬—1899萬/套，以現房銷售，卻還要到2025年6月30日才交付。

根據項目釋放出的優惠——

1、意向登記并凍資即享備案價99折優惠；

2、開盤認購再享99折優惠；

3、準時簽約（按揭7天/一次性15天）可再享99折優惠；

疊加的最高優惠約0.97折，則折后均價約11.45萬/平，折后單價區間約10.17萬—12.6萬/平，折后總價區間約957.68—1842.6萬/套。

看得出，作為新年入市第一盤，開發商是敢于向市場要價的。

無論是寶安中心的核心地段，還是前海核心地段，追溯過去新房的開盤備案價格，都市茗薈花園（二期）的備案價格都是最貴的一次。

甚至還超過了寶安中心的標桿項目壹方玖譽2016年—2018年5月約10萬/平的在售均價。

更是超過了寶安中心同地段2019年以后入市新房的備案均價。

即使算上折扣優惠，也依舊比前海片區內2019年后入市的新房價格貴上不少。

要知道，2020年—2021年是前海以及寶安中心新房的高光，新房幾乎都要靠“搶”。

甚至坊間傳出有購房者不惜加價也要搶到房源。

最明顯的，2020年6月，寶中都市茗薈花園以約10.83萬/平，推1棟A、B、C座199平和240平兩種戶型，共69套，單價區間約6.5萬-13.6萬/㎡，總價約448萬-5071萬/套，就吸引了285批認籌客戶。

但時移世易，曾經“搶房”上車的業主，在2024年3月被發現掛盤出讓，兩套239㎡房源被擺上貨架——

1A棟低樓層，掛盤報價2699萬（備案2887萬）

1B棟高樓層，掛盤報價2750萬（備案2876萬）

如今在深圳主流中介平臺上顯示，共有9套房源在售，掛盤均價約12.6萬—12.8萬/平，最便宜一套239.23平，報價2780萬，折合單價約11.62萬/平；最貴的一套約240平，報價3200萬，折合單價約13.33萬/平。

而同地段的新錦安壹號公館，根據中介平臺成交記錄顯示，2024年6月成交一套250平戶型，成交總價2840萬，折合單價約11.36萬/平，同年8月成交一套251.2平戶型，成交總價2970萬，折合單價約11.82萬/平，11月25日成交一套89平戶型，成交總價1032萬，折合單價約11.53萬/平。

由此可見，面對階段性市場的調整，加上新房市場不再指導銷售價格，開發商的信心也恢復不少。

戶型“短板”

作為吊足市場胃口的新房，同樣也有躲不掉的“短板”。

戶型設計格局，遭到網友辣評。

市場意向購房者評價——“無餐廳設計、房間超迷你”。

首先是餐廳設計與深圳過往大部分戶型的格局有明顯的不同。

過去深圳新房項目，雖然餐廳與客廳一體，但廚房設計的位置，也會留出餐廳的空間。

從89.8平—147.38平戶型的戶型設計圖可以看到，都市茗薈花園（二期）只有一個“起居室”格局，客廳與餐廳設計需要考驗業主的設計布局分配。

其次，從戶型格局來看，項目依舊是全飄窗的布局設計，得房率約75%～76%（不含飄窗）。

這樣一來，自帶飄窗的房間，如89平戶型，實際空間顯得局促了些。

算上飄窗面積，89平“書房”的面積約6平米。

而考慮到未來新房公攤規則以及戶型設計趨勢的變化，于是也有網友對約120平的戶型做價格測算。

假設單價12萬/平，12×120=1440萬，建面120，加上陽臺的面積套內約82.23，得房率約68.5%，則套內面積的實際單價約1440萬/82.23平=17.51萬/平。

第三是，項目的大戶型設計也被網友抱怨——客廳都沒有南北通。

于是，市場上不乏“睡飄窗沒餐廳，這就是有錢人的生活嗎”“1000萬可以讓你睡飄窗”這樣的評價。

但作為擁有前海概念及城市中心配套加持的項目，市場上也不乏一些支持聲音——

1、現房銷售，樓盤質量看得見

2、低密度，寬樓間距

3、地段區位優越，坐落在寶安中心區C位地段，同時配套聚集了寶安優質的教育資源以及綜合商業資源

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作者觀點，不代表格隆匯立場