作者 | 梁秀杰

編輯 | 宋金煜、劉玉嬌

責(zé)編 | 韓瑋燁

近年來，住房租賃市場火熱，迎來了一批又一批的入局者。但面對保租房的海量供應(yīng)，租金下行、空置率上升、爬坡期拉長的壓力越來越大。在此背景下，酒店式服務(wù)公寓憑借長短租結(jié)合的靈活模式，不僅比傳統(tǒng)公寓更具盈利潛力，也比酒店業(yè)務(wù)更加穩(wěn)定，正成為眾多投資者和企業(yè)布局的焦點(diǎn)，并與海量供應(yīng)的保租房形成了錯位競爭。

雖然入局者眾，但到底什么樣的產(chǎn)品才能真正實(shí)現(xiàn)高效盈利且收益穩(wěn)定？

城家旗下的瑞貝庭公寓酒店，以亮眼的成績在一眾品牌中脫穎而出。以上海徐家匯的GROW瑞貝庭公寓酒店項(xiàng)目為例，城家通過長日租幾乎無縫切換，顯著提升了運(yùn)營效率，項(xiàng)目出租率達(dá)到95%、GOP達(dá)到78%。

現(xiàn)在上海蘇河瑞貝庭公寓酒店，作為寫字樓改造為酒店式服務(wù)公寓的典型案例，在2024年12月正式迎來開業(yè)。

高坪效的商改酒店式服務(wù)公寓

上海蘇河瑞貝庭公寓酒店，是一個典型的城市中心商業(yè)地塊微更新項(xiàng)目。

項(xiàng)目原身為歌斐香溢廣場寫字樓，于2019年竣工正式交付使用。地處上海核心商圈西北側(cè)、普陀區(qū)東南側(cè)，屬于非核心商務(wù)區(qū)。加之近年來上海辦公租賃市場整體低迷，項(xiàng)目的去化和收益都不及預(yù)期，亟待重新煥活資產(chǎn)價值。

項(xiàng)目位于上海市普陀區(qū)石泉東路286弄13號，屬于內(nèi)環(huán)旁，距離地鐵3、4、7號線鎮(zhèn)坪路站約1公里，步行可達(dá)，軌道交通便捷；自駕10分鐘左右，即可上內(nèi)環(huán)高架；地鐵半小時內(nèi)可通達(dá)靜安寺、人民廣場等多個內(nèi)環(huán)商圈。

同時項(xiàng)目周邊生活、休閑配套充分，樓下就是融創(chuàng)精彩天地（香溢店）。下樓就有各色美食，隨手就能買到Tims天好咖啡、星巴克、CHAGEE霸王茶姬，還有影院、健身房、SPA館等各項(xiàng)休閑娛樂設(shè)施。

基于此，城家對項(xiàng)目進(jìn)行了整體規(guī)劃，并負(fù)責(zé)改造代建，將其定位為中高端服務(wù)式公寓酒店——瑞貝庭。

圖表1：項(xiàng)目基礎(chǔ)資料

信息 來源：公開信息，睿和智庫整理

圖表2：上海蘇河瑞貝庭公寓酒店 位置圖

圖片來源：企業(yè)自供

上海蘇河瑞貝庭公寓酒店共一棟樓，18層，可提供353間房源，屬于大房源量的服務(wù)式公寓。從產(chǎn)品及租金來看，項(xiàng)目以建面約40-45㎡一居室和48-68㎡一室一廳戶型為主力戶型，定價在8500-14500元/月。

圖表3：上海蘇河瑞貝庭公寓酒店不同產(chǎn)品占比

數(shù)據(jù) 來源：公開信息，睿和智庫整理

睿和智庫調(diào)研周邊公寓及普通住宅發(fā)現(xiàn)，目前周邊中高端公寓上海Quartier 星薈公寓51㎡Studio約7500元/月， 保租房社區(qū)西部樂巢·中嵐居46㎡一居約6100-6600元/月、71㎡兩居租金約9700-10800元/月，香溢花城135㎡兩居約14000元/月，光新大樓54㎡一居租金約5300元/月。

可以看到 ，即便相較于其它中高端長租公寓，上海蘇河瑞貝庭公寓酒店依舊能夠提供更高的坪效。

圖表4：項(xiàng)目周邊部分公寓及普通住宅情況

資料來源：公開資料，睿和智庫整理

高出租率，才能真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)收益的最大化

從資產(chǎn)盤活的角度來看，高坪效固然重要，但沒有高出租率，即使坪效再高，整體物業(yè)收益也難以達(dá)到最大化。尤其是在房源量大、租金高的情況下，更需要綜合考慮產(chǎn)品、服務(wù)、運(yùn)營效率等多個層面的策略，從而有效地提高出租率。

通過深研目標(biāo)客群需求，瑞貝庭選擇立足“多功能、多場景、高顏值、高智能”的理念，打造產(chǎn)品差異化，為租客帶來全新的租住感受。這種差異化策略，無疑更有助于吸引對居住環(huán)境、生活品質(zhì)、服務(wù)及管理有更高要求的都市旅居人群。

在軟裝色調(diào)上，瑞貝庭打造了兩種色系風(fēng)格，深色系偏中古風(fēng)，淺色系偏現(xiàn)代奶油風(fēng)，以滿足不同客群的風(fēng)格喜好，為租客提供充足的選擇空間，從而提高銷售去化。

圖表5：上海蘇河瑞貝庭公寓酒店 室內(nèi)效果圖

圖片來源：企業(yè)自供

戶型上，通過設(shè)計優(yōu)化，不僅大大減輕了寫字樓改造常見的痛點(diǎn)，如窄面寬、長進(jìn)深等，還使得空間布局更為科學(xué)，視覺感受更加開闊，采光更好。

獨(dú)立且充滿儀式感的玄關(guān)，適配聚會、辦公、用餐等多種功能的休閑區(qū)域，可滿足日常輕餐烹飪，功能完備、收納性強(qiáng)的開放式標(biāo)準(zhǔn)廚房，大尺度三段分離式的盥洗空間，配備洗烘一體機(jī)的貼心功能，以及能夠滿足長期居住生活的超大儲物空間，為租客創(chuàng)造出一個高品質(zhì)居住空間的同時，更營造出家的溫暖感和歸屬感。

同時，客房使用全屋智能客控系統(tǒng)，一鍵控制室內(nèi)燈光、窗簾排氣扇等，更為生活添加了一份儀式感。

圖表6：上海蘇河瑞貝庭公寓酒店 戶型圖

圖片來源：企業(yè)自供

瑞貝庭還將項(xiàng)目整體規(guī)劃為一個“垂直微型社區(qū)”，1F為公寓大堂+商業(yè)；4F為公寓公區(qū)+商業(yè)配套；5-18F為客房層，公寓、酒店、社區(qū)商業(yè)等不同業(yè)態(tài)被更好地結(jié)合在一起。

4F超大且有品質(zhì)感的公區(qū)，設(shè)置了咖啡水吧、廚房、早餐廳、健身房、洗衣房、影音娛樂等空間，整體兼顧功能與靈活運(yùn)營，能滿足目標(biāo)客群日常生活所需。

其還將頂層約400㎡的超大景觀露臺，打造為綠地休閑區(qū)和寵物樂園區(qū)，為“毛孩子”打造了一片專屬的休閑區(qū)。提升整體居住體驗(yàn)的同時，還可以吸引更多有寵物的租戶，促進(jìn)租戶之間的社交互動，增加客戶粘性。

值得注意的是，依托華住集團(tuán)供應(yīng)鏈能力與集采優(yōu)勢，城家還進(jìn)一步打破了“改造周期長”的行業(yè)現(xiàn)狀。一方面，有效縮短工期。整個項(xiàng)目從開始改建到正式入市，用時不到8個月，降低了營建產(chǎn)生的空置成本；另一方面，進(jìn)一步優(yōu)化造價，可降低采購、營建、維護(hù)成本達(dá)5%-10%。相較于同檔次酒店，城家旗下服務(wù)公寓每平米造價低約24%以上

可以說，在產(chǎn)品打造上，瑞貝庭把高品質(zhì)、高效率、低成本發(fā)揮到了極致。

同時，通過數(shù)字化能力與源自華住基因的專業(yè)服務(wù)基因，瑞貝庭實(shí)現(xiàn)了運(yùn)營成本與客戶體驗(yàn)的多重平衡。在城家CAS系統(tǒng)上，租客從找房、預(yù)約、看房、簽約、支付、入住、到退房全流程都可以線上實(shí)現(xiàn)，提升管理效率同時，也讓租客的服務(wù)體驗(yàn)更方便、快捷、透明。

除了數(shù)字化帶來的便捷，瑞貝庭還提供個性化的客戶體驗(yàn)。區(qū)別于傳統(tǒng)酒店，瑞貝庭通過基礎(chǔ)服務(wù)、主動服務(wù)、社群運(yùn)營，為租客提供“相伴不打擾”的舒適體驗(yàn)。比如，24小時管家和前臺服務(wù)團(tuán)隊(duì)的及時響應(yīng)、公區(qū)定期清理、免費(fèi)洗衣等等。這種服務(wù)理念既讓租客感受到家的溫暖，同時保持了適當(dāng)?shù)乃矫苄院酮?dú)立性。

作為華住集團(tuán)旗下品牌，瑞貝庭還能共享華住會2億自有客源，直銷占比達(dá)90%。這種渠道優(yōu)勢使得瑞貝庭能夠更有效地觸達(dá)目標(biāo)客戶，減少對第三方平臺的依賴，降低營銷成本。

瑞貝庭最大的優(yōu)勢還在于，采用長短租結(jié)合的靈活運(yùn)營模式，優(yōu)化出租率。基于數(shù)字化管理優(yōu)勢，瑞貝庭能夠精準(zhǔn)配比長短租房源比例，并根據(jù)市場動態(tài)調(diào)整價格，實(shí)現(xiàn)短租做溢價、長租兜底，幫助門店實(shí)現(xiàn)出租率和GOP雙贏。

結(jié)語

好的品牌自己會說話。瑞貝庭公寓酒店做為城家的主打品牌之一，通過全面的布局，如今已逐漸形成了一定的品牌影響力。不僅自帶產(chǎn)品、服務(wù)和流量優(yōu)勢，也為資產(chǎn)增值提供了空間。結(jié)合數(shù)據(jù)來看，瑞貝庭OTA渠道網(wǎng)評分已達(dá)到4.8+，遠(yuǎn)超業(yè)內(nèi)平均水平。這一成績也表明了，其在客戶滿意度和口碑建設(shè)方面的成功，深受中高端旅居人群的青睞。

綜上，在住房租賃快速發(fā)展的大趨勢下，所有運(yùn)營方應(yīng)回歸服務(wù)的核心——關(guān)注客戶需求，找準(zhǔn)自己的立足點(diǎn)，構(gòu)建具有競爭力的服務(wù)新質(zhì)生產(chǎn)力，這才是品牌不變的答案。

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