越秀云悅唱罷，白云衡器廠地塊登場(chǎng)。

最近，廣州開(kāi)了2025年度土地吹風(fēng)會(huì)，我們注意到，越秀云悅旁邊，又亮出一把好刀，白云衡器廠地塊。

兩個(gè)項(xiàng)目有多近？

看圖，盤(pán)踞在18號(hào)線北延段京溪路站，一南一北，就連兩個(gè)地鐵口，也像提前分配好了一樣：

這塊地的出現(xiàn)，擺明了想接住越秀云悅流量，復(fù)制越秀云悅路線，更重要的是，房企很受用。

據(jù)可靠消息，上周，XH已經(jīng)去現(xiàn)場(chǎng)看地了，廣州地鐵地產(chǎn)也對(duì)它感興趣。

前兩天，我們也到白云衡器廠地塊轉(zhuǎn)了一圈，今天一起來(lái)聊聊。

1、地塊現(xiàn)狀是未拆的舊廠房，今年第二季度有機(jī)會(huì)達(dá)到出讓條件

白云衡器廠地塊，基本就是被京溪路站包圍的一塊地。

所以，地塊東側(cè)、南側(cè)都是地鐵工地，為了配合地鐵施工，華苑路封閉了，要從恒大御苑旁邊的小路進(jìn)去。

而地塊自身，是沒(méi)有圍擋的，舊廠房也沒(méi)有拆除，現(xiàn)在還是停車(chē)場(chǎng)，少部分廠房還在租給電商公司、倉(cāng)庫(kù)。

值得一提的是，內(nèi)部建筑物還有張貼標(biāo)識(shí)牌，顯示這里被列入廣花城際的安全監(jiān)測(cè)點(diǎn)。

這也意味著，這宗地和地鐵綁定相當(dāng)深，需要協(xié)調(diào)的東西也會(huì)更多。

再看地塊北面，是廣州工控京溪廣智片區(qū)混合改造項(xiàng)目，現(xiàn)狀也是沒(méi)有被拆除的，也是舊廠、舊村、停車(chē)場(chǎng)。

西側(cè)是恒大御府和佳兆業(yè)天御，這兩個(gè)成熟小區(qū)，就是完全不一樣的城市界面，有點(diǎn)新城感了。

總體來(lái)看，地塊周邊已經(jīng)成熟，四周道路也健全，如果要?jiǎng)悠饋?lái)估計(jì)也不會(huì)慢。

我們收到可靠信息，白云衡器廠地塊有機(jī)會(huì)在今年第二季度達(dá)到出讓條件。

這意思就很明顯了，想續(xù)上越秀云悅這波熱度。

畢竟，云悅?cè)ツ?2月7日才首開(kāi)，1個(gè)月時(shí)間賣(mài)出兩棟樓，現(xiàn)在僅剩最后一棟樓，2棟吹風(fēng)價(jià)還漲到5.7-6.1萬(wàn)/平，這周也要開(kāi)始認(rèn)籌了。

瞅瞅這速度，哪個(gè)開(kāi)發(fā)商不想分一杯羹，估計(jì)也是看到了云悅的熱度，白云衡器廠地塊一出來(lái)，很快房企就去現(xiàn)場(chǎng)看地了。

2、體量和越秀云悅差不多，但總體素質(zhì)略遜一籌，內(nèi)部沒(méi)有配建學(xué)校

那么，白云衡器廠地塊，會(huì)是越秀云悅2.0嗎？

從地塊素質(zhì)來(lái)看，白云衡器廠地塊其實(shí)略遜一籌。

我們拿到了地塊初步控規(guī)圖，用地性質(zhì)擬調(diào)整為二類(lèi)居住用地兼容商業(yè)商務(wù)用地；

總建面約6萬(wàn)平，包括3.6萬(wàn)平住宅、2.4萬(wàn)平商辦，容積率3.5，但內(nèi)部沒(méi)有配建學(xué)校。

對(duì)比云悅，兩個(gè)項(xiàng)目的總體量差不多，可售住宅貨量估計(jì)相差也不大。

但白云衡器廠的學(xué)校牌比云悅差，容積率也更高，另外還有2.4萬(wàn)平的商辦體量。

另外，云悅的城市界面也會(huì)更體面，近處沒(méi)有舊村、舊廠房，而是更成熟的城市景觀。

當(dāng)然，白云衡器廠地塊，也有機(jī)會(huì)疊加新的buff。

比如說(shuō)，如果是廣州地鐵地產(chǎn)操盤(pán)，做一條專(zhuān)屬地鐵入戶通道，這就是越秀云悅做不到的條件。

再比如說(shuō)，地塊更靠近廣州工控京溪廣智片區(qū)混合改造項(xiàng)目，隨著改造推進(jìn)也會(huì)帶來(lái)新增量。

白云衡器廠地塊缺學(xué)校？這里就規(guī)劃一所36班小學(xué)，比云悅的24班小學(xué)還要大。

3、北邊緊靠廣州工控京溪廣智片區(qū)混合改造項(xiàng)目，已經(jīng)獲批

最后來(lái)聊聊廣州工控京溪廣智片區(qū)混合改造項(xiàng)目。

最新動(dòng)態(tài)在去年6月，改造方案經(jīng)過(guò)廣州市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議通過(guò)，改造同意率達(dá)到92.8%。

也就是說(shuō)，整個(gè)改造項(xiàng)目，規(guī)劃已經(jīng)穩(wěn)定了。

整個(gè)改造范圍大約7.34萬(wàn)平，改造成本約16億，改造后總建面達(dá)約20萬(wàn)平，可以分成東西兩區(qū)。

西區(qū)就在白云衡器廠北邊，包括新建住宅約9.8萬(wàn)平、新增36班小學(xué)提供超1600個(gè)學(xué)位、約2.6萬(wàn)平公服設(shè)施等。

東區(qū)則主要依托三九腦科醫(yī)院，建設(shè)國(guó)家級(jí)類(lèi)腦研究中心、醫(yī)藥展銷(xiāo)、互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療等，打造灣區(qū)首個(gè)智慧醫(yī)療創(chuàng)新基地。

總之，逼格是拉滿了，接下來(lái)就等實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。

真動(dòng)起來(lái)的話，西區(qū)動(dòng)起來(lái)可能會(huì)快一點(diǎn)，這部分以空置的舊廠房為主。

其中，36班小學(xué)的地塊，現(xiàn)狀主要是停車(chē)場(chǎng)，范圍也相對(duì)清晰，土地整理工作估計(jì)不難。

這對(duì)于白云衡器廠地塊來(lái)說(shuō)，是在潛在的利好。

當(dāng)然，不管是這塊36班學(xué)校用地，還是白云衡器廠地塊，他們的推進(jìn)效率，都要視市場(chǎng)反應(yīng)而定。

現(xiàn)在的廣州，是市場(chǎng)邏輯反過(guò)來(lái)影響賣(mài)地邏輯，一個(gè)板塊/項(xiàng)目銷(xiāo)量好，證明這里買(mǎi)家認(rèn)可，前人走過(guò)的路線可以直接復(fù)制，安全系數(shù)更高，話題度也有了。

白云衡器廠地塊，就是一個(gè)樣板。

它的基本面，和越秀云悅相似，18號(hào)線北延段旁、有潛在的學(xué)校加持、周邊配套成熟、背靠大量地緣客等。

結(jié)合地塊素質(zhì)，定位可能也跟越秀云悅差不多，做剛改產(chǎn)品，如果能給到超新規(guī)戶型，你說(shuō)是不是也挺香。