視覺 | 宋金煜

責編 | 韓瑋燁

在感性的2024年，房地產行業的波瀾起伏，或許很難僅用一種情緒來蓋棺定論。

進入波動周期的第三年，房地產市場的整體成交量、成交金額依然出現兩位數的下滑，在宿命感的驅使下，曾經的盟友開始反目，房企的出清仍在持續。

但政策面的預期又在持續沖淡體感，沉悶的市場幾度響起了澎湃脈搏。即便是間或有之的壞消息，也不如痼疾般使人憂心忡忡，很快就淹沒在政策優化的奔涌浪潮之中。

這個復雜年份里充滿著挑戰與機遇，在所見的不確定性里，選擇是通向不同高度的分叉點。在2024年，龍湖首次對外講出了自身的新發展模式，在中期業績會上提出的“兩個轉換”，代表了近兩年房地產先鋒派對新舊動能的理解——用長線的經營性現金流取代過往的高杠桿，用經營性收入的增長構建新的業務結構，實現債務與收入利潤的雙轉換。

在2025年的年初，龍湖陸續交出三份答卷：

其一，2024年，龍湖共計交付120余個項目，約10w套品質住宅，20%項目提前一個月以上交付，交付滿意度90%；

其二，龍湖集團全年累計實現總合同銷售金額1011.2億元，依然穩居行業頭部陣營；

其三，1-12月，龍湖的運營業務、服務業務板塊合計實現經營性收入約267.1億元（含稅金額約284.8億元），保持增長，同比創下歷史新高。

三張成績單里，交付是本份，銷售是底盤，而經營性業務則是其破舊向新的利器。

三年成艾，猶治其疾。在新環境下的第三年，房地產市場有了更多向好的信號，2024年9月末，一攬子增量政策力度空前，被視為扭轉市場局面的分水嶺；12月初，中央“穩住樓市股市”為新的一年定下基調。自四季度以來，“銀十”時隔17年再超“金九”，成交回暖、房價回溫，一連串積極信號，打開了新一年穩增長、穩預期之門。

“止跌回穩”呼之欲出，行業已不再是烈火烹油、鮮花著錦。活下來的房企為“站起來”作好準備，而龍湖的眼光似乎放得更長遠些，在選擇向新模式“狠狠”推了自己一把后，龍湖摸到了“新世界”的大門。

活水內引優化債務結構

12月18日，龍湖完成了2024年最后一筆債務的提前兌付，在本次償還10.5億港元后，龍湖提前還清了2025年1月2日到期的94.5億港元銀團貸款。

2024年全年，龍湖有節奏地兌付債務，除該筆銀團貸之外，在年內如期兌付境內債券117億元，提前兌付CMBS 72億元。

過去3年，龍湖經歷過海外機構做空、評級機構下調，也見過許許多多同行的坍塌。提前兌付，是房企為數不多能夠自證安全的途徑，而在安全之上再預留一點提前量，也是龍湖找到的處事之道。

在2024年，龍湖對于動能轉換的表述，為過往很多提前兌付的動作賦予了新的含義。龍湖認為，要實現“新舊動能轉換”目標，最關鍵的前提是要處理好債務問題。

一直以來，規模大、周期短、不確定性高是舊地產開發債務的顯著特點，在龍湖看來，“債務結構完成切換之前，談轉型猶如天方夜譚”，大多數債務是建立在舊模式的基礎之上，建立在過往地產開發每年龐大的銷售規模基礎之上的，這部分債務“并不會因為業務模式的轉換而消失或者延緩，它始終是剛性的。”

因此，過去一年，龍湖活水內引，一方面用全航道的正向現金流去降低負債總額，另一方面用長周期經營性物業貸款去替換3-5年的信用債融資。

債務由多變少，由短變長，龍湖近兩年來的轉換思路是雙管齊下，發力的支點即是持續做強經營性業務。高盛研究部表示，看好龍湖投資物業組合持續增長所獲得的自給自足能力，認為這是“支持龍湖優化債務結構、降杠桿計劃的重要資產。”

而向前追溯，龍湖此前長期投入的商業投資、資產管理等航道業務如今已開始貢獻經營性現金流，加之物業管理、智慧營造兩條輕資產航道，成為龍湖在下行周期的新源頭活水。

自2023年起，龍湖有息負債規模開始明顯下降。在2024年，龍湖的債務規模進一步優化，截至2024年上半年末，龍湖有息負債為1874億元，較年初繼續減少52億元，扣除預收款的資產負債率持續下降至58.6%，而根據龍湖的規劃，這個數字在2024年年底將會得到進一步下降。

經營性收入創新高

12月27日，西安未央天街完成剪彩正式營業，至此，龍湖商業在年內開業的商場達到13座。在2024年，龍湖商業合計開業7座重資產項目以及6座輕資產項目，自2019年起，每年至少新開業10座商場。

明亮的LOGO、巨型的展陳與南來北往的人流，不可否認，對外界而言，實體化的商業是龍湖眾多經營性業務盤面中，最直觀的一個觸點。

這些不動產的價值不言而喻，也是龍湖所珍視的資產。不同于行業普遍將核心資產出售回血，龍湖基于“兩個轉換”的戰略，將經營性業務與降負債、謀發展深度捆綁，相應的，這部分資產也被擺在了更為重要的位置。自2003年起，過往十余年龍湖每年以10%銷售回款的作為投資和沉淀，在去年年末，龍湖開業運營的商場總數已超過90座。

在商業投資之外，龍湖的資產管理、物業管理、智慧營造等經營性業務在2024年亦有所精進。

其中，長租公寓航道迭代升級為資管航道，是龍湖過去一年頗具亮點的創新升維。最新的資管旗艦品牌“龍智資管”由長租公寓“冠寓”、產城辦公“藍海引擎”、活力街區“歡肆”、服務式公寓“霞菲公館”、婦兒醫院“佑佑寶貝”、頤年公寓“椿山萬樹”六大業務組成，構建起“住、職、娛、醫、養”的空間資產鏈條，而借由升級過后的品牌，龍湖得以用全新的資管運營邏輯，在存量市場尋找更多機會。

龍湖智創生活的服務半徑也在2024年不斷拓寬。截至2024年底，龍湖智創生活服務超過325萬戶業主，客戶滿意度連續第16年超過90%；商服方面，在北京新增螞蟻創新科技總部、用友集團總部、滴滴天空之城北京職場、字節跳動，在杭州新增螞蟻集團飛天園區、網易總部，以及東莞的華為松山湖產業園、成都的阿里IDC園區、廣州的小米大廈、武漢的金山集團總部等重點項目。此外，龍湖智創生活持續拓展交通領域物業服務項目，為上海虹橋機場、西安咸陽機場及其場區提供配套服務。

脫胎于龍湖30余年能力沉淀的智慧營造業務，龍湖龍智造持續聚焦大客戶戰略，全年新增代建類項目60個，總建筑面積800萬平方米，已累計獲取代建類項目150個，總建筑面積超2400萬平方米。在管銷售業態項目中，龍湖龍智造全年累計銷售達106億元。

根據披露，2024年全年，龍湖集團實現經營性收入約267.1億元（含稅金額約284.8億元），同比增長7.4%，同比創下歷史新高。其中，由商業投資與資產管理兩個航道實現的不含稅運營收入為135.2億元，同比增長4.5%，由物業管理與智慧營造實現的不含稅服務收入131.9億元，獲得兩位數同比增長。

沿著龍湖的戰略思路，2024年以來，龍湖經營性業務在收入及利潤的占比進一步提升。在2024年中期，龍湖集團的經營性業務對整體收入的貢獻占比達到28%，對核心利潤的貢獻提升至80%以上。至此，龐大的經營性資產成為龍湖名副其實的第二曲線。

根據規劃，龍湖希望在2028年時完成經營性收入占比過半，屆時將完成業務收入結構的轉換，屆時，龍湖也將正式實現新舊動能的轉換。

探索新發展模式

壓降負債、提高經營性收入，經過2024年，龍湖的新舊動能轉換路徑愈發清晰。

與化債、交付的石破天驚相比，過去三年，“新模式”所帶來的感官沖擊并不強烈，但作為一條關系行業長線發展的主線，“新模式”卻是行業跳出西西弗斯的關鍵，重新煥發生命力的新動能。

所謂新動能，歸根結底是摒棄時代淘汰的思維模式，在城市發展、需求迭代的浪潮里，重新定位自身的業務，與新的需求有效匹配。站在新發展模式的起點，龍湖選擇將發展命題的答案，落筆在提前布局的“內生驅動力”。

內生驅動是一個寬泛的詞匯，內中需要扎實的細節作為補充，以及足夠的馬力推動“巨艦”轉向。實現起來并不容易，當代年輕人主導的消費風向日新月異，AI的風潮顛覆了各行各業的傳統法則，相對穩定的經營性業務也不是萬能的靈藥，破局的關鍵是一次次錘煉下，不斷完善的資產與能力。

回顧2024年，龍湖的思路是“挖深井”，在底層的商業邏輯與需求中，尋找能夠推動提效、增值、拓展的源源活水。比如，商業頭部項目通過改造升級，提升消費體驗，適應新的商業消費趨勢；全新的資管品牌，跳出了單一的租住范疇，以長租公寓、辦公、養老等不同業態的組合，適配全新的城市場景。

司職物業管理的龍湖智創生活，持續優化服務品質，在加速走出社區的同時，于商服賽道已逐漸成為諸多互聯網大廠認可的服務專家；不只是傳統代建，龍湖龍智造還能將數字化的經驗升級打磨為整體解決方案，幫助城市和企業實現數字化轉型。

地產開發業務也不例外，在“好房子”的開端之年，龍湖落地了北京首個“好房子”項目，并推出了以“好房子”為標準打造全新的“觀萃”產品線。交付層面，2024年首次迎來交付的新產品線御湖境，也迎來行業內的認可。

在快速迭代的新市場環境下，龍湖又一次找到了自己的位置。在多數房企如三體世界里的“面壁者”，困于舊模式的路徑依賴時，龍湖經過多年鋪陳，用實實在在的經營性現金流構建新的護城河，向下扎根，向上生長，成為自己的“破壁者”，用更深厚的內功來應對未來的周期變化。

跨越波瀾，蹚過漩渦，留給龍湖的，是長期主義的復利效應，2025年奔赴下一場山海。

| 推薦閱讀 |