作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

等待了八年，深圳最牛街道的住房格局即將更新。

據最新消息，位于科技園翰熙典居預計將會在年后開放展廳，并且計劃3-4月入市。

而一旦入市，這也將會成為深圳最牛街道又一標志性項目。

重構格局

2025年整個深圳南山有看頭的項目不少。

如深圳灣的中信深圳灣、華潤&中海T107-0107地塊，一直拖了很多年的半島城邦五期，再比如前海天健K104-0049地塊，后海的餅干廠舊改等。

但入市節奏釋放得相對比較明確的是位于南山科技園的翰熙典居。

翰熙典居前身是南山桂廟新村舊改，周邊不僅匯聚了騰訊、百度、大疆等科技公司，還是毗鄰深圳最強的學府，從立項到動工，歷經了8年，預計首批住宅將在2025年一季度入市，首推約247套105-120-130-155平住宅。

整個南山桂廟新村舊改分為3個地塊，分3期開發，其中翰熙典居位于02地塊，共4個單元。

目前最新的建設進度最高的已經有二十多層，最低的也有十層。

并且項目銷售已經在準備。

這意味著，一旦入市，整個南山核心片區的住宅體系將重構一次。

一方面項目周邊新房稀缺，片區范圍內的新房不算多，2024年僅有卓越九瓏一個項目入市，2023年僅有綠景白石洲璟庭入市，再往前追溯是華潤城潤璽的一二期。

并且項目整體的改造建設體量足夠大。

分三期開發，改造的用地總面積達到41659.44平方米，01地塊住宅規劃總戶數達到859 戶，其中保障性住房 612 戶，02地塊規劃總戶數達到328 戶，其中保障性住房0戶，03地塊規劃總戶數139 戶，其中保障性住房0戶。

所有地塊將可誕生714套可售商品房。

這樣的供應體量，對于整個科技園片區來說已經不少。

另一方面，項目周邊全是2011左右以前的小區，十幾二十年的樓齡，大部分小區無論從外觀還是內部花園，都看得出歲月的洗禮。

而且無論是樓齡還是小區格局，很多都是過去的款式和設計，甚至有些還是板樓的格局，已經有些跟不上深圳人的居住需求。

比如與項目一路之隔的厚德品園，2008年建成，小區為板樓結構分為A、B、C、D座，無論是小區花園公共設施還是整體的外觀視角，都給人空間局促感和年代感，并且由于小區規模小，停車位不夠1:1。

更重要的是，小區由于地理位置和戶型設計的原因，內部租客數量較多，整體的居住氛圍就不夠純粹。

比如項目南向一路之隔的錦隆花園，1998年建成，是整個深大南最老的小區，外觀是純綠色，小區地面停車比較多。

再比如宏觀苑、學林雅苑、海文花園、創世紀濱海花園等小區，與項目距離同樣不遠，基本都是2000—2002年左右建成的小區。

所以，整體上看，項目周邊基本是老舊社區，加上有些小區車位不夠，一些小區是地面停車位，也導致整個區域看上去路面停車較多，居住會給人一種凌亂的感覺。

如今翰熙典居即將要入市，也將會是整個片區內備受關注的新房。

不過，整個深大南片區，雖然位置優越，但片區內缺少大型的購物中心，深大南大型的購物中心需要步行到約1公里左右的海岸城商圈，并且整個片區對應的學府中學也在海岸城商圈附近，同樣有一點距離。

關鍵看價格

新房入市，除了重構區域內的住宅格局，更會重構區域內的價格體系。

比如光明曾經新房稀缺，標桿項目龍光玖龍臺入市后便成為當時的住宅風向標，二手房源價格也一度引領整個區域的二手住宅價格走勢。

再比如南山深圳灣的標桿樓盤，基本引領了整個南山區甚至是深圳的二手房價格趨勢。

所以，作為核心區少有的新項目，自然也少不了市場的關注。

目前整個大科技園片區，按照市場的共識以及代表性小區，又可以分為北和南區域，對應的是高新區域、深大南與大沖潤府、松坪村片區。

而翰熙典居屬于科技園南山區的深大南小區域，價格雖然還未公布，但入市后，無論價格如何，也將大大改寫周邊住宅的價格格局。

目前無論是北片區還是南片區，項目周邊都存在參考的新房樣本。

科技園片區的新房市場中，華潤城潤璽在價格方面以約13.2萬/平的備案均價成為區域內的風向標，而去年入市的卓越九瓏，8.68萬/平的備案均價。

但翰熙典居無論是開發、設計還是社區規模、位置、供應體量、用地成本等都與華潤城潤璽以及卓越九瓏有明顯不同。

那么將如何定價？

目前項目周邊的二手住宅包括了厚德品園、學林雅院、海文花園、創世紀濱海花園、宏觀苑、錦隆花園等。

從中介渠道來看，周邊二手房小區成交鮮有活躍。

整體看，翰熙典居周邊二手房價格水平在6.5萬—10.4萬/平。

比如厚德品園去年12月以及2月曾經分別成交一套950萬的114.55平戶型以及一套763萬的73.42平戶型；

比如學林雅院去年曾經成交4套房源，分別為550萬的82.95平戶型、538萬的82.81平戶型、868萬的112.8平，1181萬的180.1平戶型；

再比如錦隆花園去年則成交過3套，一套88平658萬，一套89.63平728萬，還有一套是89.69平689萬。

所以，項目性價比如何，關鍵在價格。

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作者觀點，不代表格隆匯立場