北京
網友提問
某公司因資金周轉困難，向銀行借款5000萬元，并將其名下的60畝土地為銀行辦理了抵押。后公司將其中40畝土地用于建造商品房并出售，公司未按期償還借款被銀行起訴至法院，銀行請求判令公司清償全部借款本金及利息，并要求對辦理抵押登記的60畝土地的拍賣價款優先受償，會被法院支持嗎？
也迪律師解答
《民法典》第四百零六條規定，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。....抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。由此可知，即便涉案的60畝土地已經為銀行辦理抵押登記，公司仍為60畝土地的所有權人，有權處分抵押的財產，無需征求抵押權人的同意。
本案中，公司向不特定的購房人出售商品房的行為系有權處分，無論購房人知情與否，合同在不違背法律、行政法規的強制性規定的前提下，只是系當事人的真實意思表示，應為有效。那么，銀行的利益是否會因此受到損害呢？答案是否定的。一方面，銀行可對未開發的20畝土地主張優先受償權；另一方面，根據抵押權的追及效力，同時依據《城市房地產管理法》第三十二條的規定“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”，銀行還可以對已開發的40畝土地上的購房者主張抵押權。
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