網(wǎng)友提問

某公司因資金周轉(zhuǎn)困難，向銀行借款5000萬元，并將其名下的60畝土地為銀行辦理了抵押。后公司將其中40畝土地用于建造商品房并出售，公司未按期償還借款被銀行起訴至法院，銀行請求判令公司清償全部借款本金及利息，并要求對辦理抵押登記的60畝土地的拍賣價(jià)款優(yōu)先受償，會(huì)被法院支持嗎？

也迪律師解答

《民法典》第四百零六條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。....抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。由此可知，即便涉案的60畝土地已經(jīng)為銀行辦理抵押登記，公司仍為60畝土地的所有權(quán)人，有權(quán)處分抵押的財(cái)產(chǎn)，無需征求抵押權(quán)人的同意。

本案中，公司向不特定的購房人出售商品房的行為系有權(quán)處分，無論購房人知情與否，合同在不違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的前提下，只是系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)為有效。那么，銀行的利益是否會(huì)因此受到損害呢？答案是否定的。一方面，銀行可對未開發(fā)的20畝土地主張優(yōu)先受償權(quán)；另一方面，根據(jù)抵押權(quán)的追及效力，同時(shí)依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條的規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”，銀行還可以對已開發(fā)的40畝土地上的購房者主張抵押權(quán)。