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在抵押土地上建房并出售,抵押權(quán)人利益會受損嗎?

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網(wǎng)友提問

某公司因資金周轉(zhuǎn)困難,向銀行借款5000萬元,并將其名下的60畝土地為銀行辦理了抵押。后公司將其中40畝土地用于建造商品房并出售,公司未按期償還借款被銀行起訴至法院,銀行請求判令公司清償全部借款本金及利息,并要求對辦理抵押登記的60畝土地的拍賣價款優(yōu)先受償,會被法院支持嗎?

也迪律師解答

《民法典》第四百零六條規(guī)定,抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。....抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的,可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。由此可知,即便涉案的60畝土地已經(jīng)為銀行辦理抵押登記,公司仍為60畝土地的所有權(quán)人,有權(quán)處分抵押的財產(chǎn),無需征求抵押權(quán)人的同意。

本案中,公司向不特定的購房人出售商品房的行為系有權(quán)處分,無論購房人知情與否,合同在不違背法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的前提下,只是系當(dāng)事人的真實意思表示,應(yīng)為有效。那么,銀行的利益是否會因此受到損害呢?答案是否定的。一方面,銀行可對未開發(fā)的20畝土地主張優(yōu)先受償權(quán);另一方面,根據(jù)抵押權(quán)的追及效力,同時依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條的規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時,房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押”,銀行還可以對已開發(fā)的40畝土地上的購房者主張抵押權(quán)。



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