就在今天，上海蛇年首場土拍再度來襲，看點十足！

金地重返土拍上演「王者歸來」，聯(lián)手國貿(mào)&星獅8.15億總價、溢價13.98%斬獲松江低密度王炸地塊。

金茂搶下北外灘的「豪宅拼圖」，聯(lián)手慶隆總價89.64億、溢價38.2%搶下北外灘瑞虹核心地塊。

新楊思板塊進入「華潤時間」，華潤置地再次聯(lián)手越秀，總價50.9億、樓板價7.47萬/平斬獲新楊思地塊。

民企之光龍湖選擇「硬剛貝殼」，聯(lián)手建華總價10.57億、溢價16.54%摘得奉賢新城地塊，與貝殼將直面競爭。

金地重啟上海拿地、龍湖再奪奉賢地塊，混合所有制房企、民企的回歸，讓國央企為主的上海土拍增色不少。

今天總爺就和大家聊聊，蛇年上海首拍究竟有哪些看點。

01

金地「王者歸來」，拿下松江低密王炸

今天土拍第一塊地位于松江，但地塊分量十足。

首先是地塊位置足夠優(yōu)秀，赫赫有名的松江泰晤士小鎮(zhèn)，屬于上海最成熟的別墅板塊之一，配套成熟度、市場認可度非常高。

其次是地塊指標(biāo)非常稀缺，容積率僅約1.2，是近年上海罕見的超低密度地塊，對于有別墅產(chǎn)品能力的房企來說，存在不小的溢價空間。

金地松江地塊區(qū)位示意圖

所以這塊地吸引了建發(fā)房產(chǎn)、國貿(mào)&金地&星獅參與競拍，雙方展開了五大新城罕見的激烈叫價比拼。

最終金地聯(lián)合體笑到了最后，他們斥資8.15億，以樓面價26216元/平、溢價13.98%斬獲這塊低密度王炸地塊。

據(jù)總爺了解，金地聯(lián)合體參拍方案是純低密墅區(qū)，產(chǎn)品會以創(chuàng)新性的大面寬疊加為主，還有少量稀缺合院產(chǎn)品。

在以改善為主的松江市場來說，疊墅+合院的組合絕對值得期待。

而對于金地來說，這無疑是一個非常積極的信號，繼今年1月杭州拿地后，上海拿地新年繼續(xù)開門紅。

金地1月杭州獨資拿地

一方面全面重啟拿地，標(biāo)志著金地挺過2024年償債高峰，據(jù)悉金地集團本周將兌付一筆17.6億元的中票，成功穿越了這輪周期。

另一方面金地在上海戰(zhàn)略布局，今年將會掀起新篇章，去年金地嘉峯匯斬獲“2024年嘉定三冠王”、金地嘉境基本清盤，整體口碑也一直不錯。

接著就看王者歸來的金地，能夠在這塊地十年一遇的低密地塊，拿出怎樣驚艷市場的作品了。

02

金茂創(chuàng)紀錄，搶下北外灘「豪宅拼圖」

本輪土拍位置最核心的，是位于虹口的北外灘地塊。

這塊地緊貼著10號線郵電新村站，位于瑞虹新城十期瑧庭西側(cè)，因此一直被戲稱為“瑞虹11期”，同時也是豪宅板塊的最后宅地——

北外灘瑞虹板塊的「豪宅拼圖」

金茂虹口地塊區(qū)位示意圖

核心地塊吸引了一眾央國企的踴躍參與，包括中海、保利發(fā)展、綠城和招商蛇口、華潤置地&越秀、金茂&慶隆。

最終歷經(jīng)2個半小時鏖戰(zhàn)、184輪報價，金茂&慶隆聯(lián)合體以總價89.64億、溢價率38.2%搶下這塊核心地塊：

成交樓面價117473元/㎡，刷新了今年全國最高紀錄

如此高的樓面價，意味著未來預(yù)期售價，至少會來到17、18萬/平的水準，而金茂顯然是有這樣的自信。

一方面是板塊強大的改善屬性，有足夠的價格支撐。瑞虹新城的二手房溢價一直居高不下，而金茂地塊產(chǎn)品會更新、配置會更高。

另一方面是金茂的品牌號召力，有足夠的溢價空間。去年金茂在華東5城8府，中環(huán)金茂府單盤四開四罄，為溢價拿地注入強大信心。

中環(huán)金茂府開盤熱銷現(xiàn)場圖

隨著眾多巨頭聚集中市中心拿地，未來高溢價成交將會常態(tài)，拼的就是誰的產(chǎn)品更稀缺、更優(yōu)秀，而金茂有足夠底氣。

他們拿地后已經(jīng)引發(fā)熱議：北外灘這塊「豪宅拼圖」，會是又一座金茂府嗎？

03

再次聯(lián)手越秀，新楊思「華潤時間」

浦東新楊思地塊，可能是今天熱度最高的一塊。

因為它的隔壁，正是去年華潤置地&越秀&中能建，溢價40.37%斬獲的浦東中環(huán)地王。

這次新地塊緊鄰華潤置地地塊，但容積率從2.0提升到更高的2.5，大概率無法進行高低配規(guī)劃。

華潤置地&越秀新楊思地塊區(qū)位示意圖

最終華潤置地聯(lián)手越秀，以總價50.9億、樓板價7.47萬/平，溢價33.4%拿下新楊思地塊，相比隔壁7.44萬/平樓板價再次上漲。

板塊內(nèi)新楊思上園整盤均價9.9萬/平，出色的性價比實現(xiàn)了快速去化，目前進剩余少量大戶型在售。

新楊思“地王”翡雲(yún)悅府進度也很快，整體預(yù)期售價在12萬/平，如今他們已經(jīng)開放城市展廳蓄客，并積極準備樣板間和實景示范區(qū)。

翡雲(yún)悅府效果示意圖

在總爺看來，華潤置地&越秀積極拿地，這是對板塊深耕的一次實踐。

一方面這塊地是自己的直接競品，與其引入強勢競爭者，倒不如自己實現(xiàn)“包場”，將主動權(quán)牢牢掌控在自己手里。

另一方面板塊整體開發(fā)，可以共用售樓處實現(xiàn)成本管控，同時也可以進行差異化的產(chǎn)品規(guī)劃，更好地實現(xiàn)整體操盤。

華潤置地中環(huán)置地中心

作為公認的“城市運營商”，華潤置地去年已經(jīng)在寶山南大證明了自己，單盤百億笑傲整個上海中環(huán)沿線。

尤其就在新楊思兩塊宅地附近，還有商辦土地待出讓，不排除華潤置地也可能參與其中，實現(xiàn)整個板塊的運營開發(fā)。

浦東新楊思板塊，正式進入「華潤時間」。

04

民企之光龍湖，選擇「硬剛貝殼」

作為五大新城之一的奉賢新城，今天這塊地?zé)岫热绱烁撸鋵嵰苍谝饬现小?/p>

因為這是區(qū)域核心，三開三罄的龍湖觀萃、溢價13.89%的貝殼地塊，都集中在這里。

龍湖奉賢新城地塊示意圖

這里距離5號線奉賢新城站僅約400米，還有大型綜合體龍湖天街、名校環(huán)繞，所以深耕房企勢必都要出手：

龍湖&建華、象嶼、金茂

其中龍湖自不必多說，長期深耕奉賢的他們有不俗業(yè)績，象嶼也有項目在售，而金茂則是意愿首入奉賢。

而地塊整體約5萬方的體量，對于房企來說規(guī)模適中，既不會太小無法分攤成本，也不會太大有很強去化壓力。

龍湖奉賢新城項目分布圖

最終龍湖笑到了最后，他們以10.5666億、溢價率16.54%拍下奉賢新城地塊。

一方面民企龍湖上海拿地，本身對行業(yè)也是一次信心注入。龍湖一直是民企之光的存在，尤其在奉賢本地有不俗口碑。

龍湖奉賢觀萃熱銷現(xiàn)場

另一方面龍湖PK貝殼的直面競爭，將會成為今年樓市一大看點。龍湖、貝殼地塊位置非常近，大概率年中同期入市。

當(dāng)龍湖選擇「硬剛貝殼」，你更看好體系成熟的龍湖，還是擁有渠道優(yōu)勢的貝殼呢？

05

兩大新信號，上海土拍火力依舊

蛇年的首場土拍，依舊延續(xù)了去年的火爆。

新楊思樓板價再創(chuàng)新高、金茂溢價38.2%虹口拿地，都能看出大家對核心地塊的一致看好，上海依舊是規(guī)模房企的主戰(zhàn)場。

而更值得大家關(guān)注的，其實是兩個明顯的信號，可能是今年土拍的風(fēng)向標(biāo)：

一是混合制房企、民企的回歸，重啟上海拿地意義非凡。

金地這次主動出擊，繼杭州后第二次拿地，標(biāo)志其順利走出償債高峰期，而龍湖則一直是民企中的穩(wěn)健代表。

二是對區(qū)域型市場的重視，五大新城核心地段依舊大有可為。

金地在熟悉的松江拿下別墅地塊，龍湖選擇溢價拿下深耕板塊，都代表著區(qū)域型市場的結(jié)構(gòu)性機會，不在市中心也能做溢價。

對于蛇年上海首場土拍，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。