作者 | 醉酒大鯊魚(yú)

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

猝不及防，赤灣砸盤！

再次見(jiàn)證深圳的新盤給出了骨折價(jià)。

并且還是位于南山區(qū)的赤灣位置，并非深圳的外圍冷門地段。

南山賣出了沙井價(jià)

出乎意料，赤灣也要賣“5字頭”。

這幾天，位于南山赤灣的開(kāi)云府，一口氣推出5套特價(jià)房，朋友圈幾乎刷了屏——

（來(lái)源：朋友圈）

具體的戶型位置都給出了指引，4套123.73平，1套202.32平，總價(jià)在678萬(wàn)—1113萬(wàn)之間。

（來(lái)源：朋友圈）

這，，，還要什么自行車？

要知道，開(kāi)云府開(kāi)盤當(dāng)年，須驗(yàn)資300萬(wàn)才能看房，正式開(kāi)盤備案均價(jià)約89049元/㎡。

而這5套房源，原備案單價(jià)分別為9.5萬(wàn)元/平，9.5萬(wàn)元/平，9.5萬(wàn)元/平，9.6萬(wàn)元/平，7.685萬(wàn)元/平，幾乎是六到七折。

更要知道，連寶安區(qū)域的沙井、福永范圍的新房?jī)r(jià)格現(xiàn)在都橫在4萬(wàn)-5.5萬(wàn)/平的水平，即便是二手房，也同樣如此。

比如這個(gè)月獲批預(yù)售的鴻榮源珈譽(yù)玖璽（10棟），207套75~94平簡(jiǎn)裝住宅，備案均價(jià)約52028元/㎡，單價(jià)區(qū)間約49795—55425元/㎡，總價(jià)區(qū)間約379萬(wàn)~522萬(wàn)。

再比如去年12月入市的懷德城德懿府，408套95~201平精裝住宅，備案均價(jià)約53058元/㎡，單價(jià)區(qū)間約45571—74766元/㎡，總價(jià)區(qū)間約433萬(wàn)~1503萬(wàn)。

而寶安沙井片區(qū)的典型小區(qū)博林君瑞二手房成交價(jià)格也還挺在4萬(wàn)—4.5萬(wàn)/平的水平。

（來(lái)源：中介平臺(tái)）

而這樣的價(jià)格，可以說(shuō)回到了10年前。

2015年12月位于赤灣的前海丹華開(kāi)盤，128.68平及129.16平的戶型備案單價(jià)為50506—62593元/㎡。

（來(lái)源：深圳市商品房預(yù)售價(jià)格備案）

而前海丹華200平以上的戶型，面積為219.55—220.74平，備案單價(jià)區(qū)間在61218—71372.99元/㎡。

（來(lái)源：深圳市商品房預(yù)售價(jià)格備案）

這無(wú)疑給整個(gè)赤灣片區(qū)的新房，扔出了一枚深水炸彈。

折價(jià)的背后

那么，到底是什么原因，項(xiàng)目不得不通過(guò)骨折的方式賣房？

正常來(lái)說(shuō)，深圳的新房項(xiàng)目，即便出現(xiàn)打折，也很少會(huì)一下給出這么大的優(yōu)惠力度。

而價(jià)格一旦撕開(kāi)了口，無(wú)論是片區(qū)的競(jìng)品，還是項(xiàng)目自身，接下來(lái)都比較難踩得住剎車。

更何況開(kāi)云府是赤灣具有代表性的綜合項(xiàng)目，承擔(dān)著周邊大型綜合商業(yè)的功能，是周邊的地標(biāo)性建筑。

首先，項(xiàng)目的銷售表現(xiàn)不盡如人意。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，開(kāi)云府（備案名：赤灣匯廣場(chǎng)）2023年10月7日獲批預(yù)售，413套住宅，備案均價(jià)約89049元/㎡，總價(jià)區(qū)間約979萬(wàn)~1億1516萬(wàn)。

但銷售近一年半的時(shí)間，僅賣11套住宅，這11套房源其中還有1套是已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)的狀態(tài)。

這樣的去化比例，已經(jīng)不僅僅是市場(chǎng)收縮影響了順?shù)N節(jié)奏可以解釋得過(guò)去的了。

真正導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)銷售困難，項(xiàng)目的本身。

開(kāi)云府所在的位置，位于南山赤灣南山區(qū)鄭和二路與德天街交叉口處，已經(jīng)是現(xiàn)樓狀態(tài)，從外立面可以看到，已經(jīng)裝修完畢。

（開(kāi)云府實(shí)拍）

雖然整個(gè)項(xiàng)目未來(lái)會(huì)成為赤灣的地標(biāo)，但項(xiàng)目用地產(chǎn)權(quán)只有50年，當(dāng)初和商業(yè)用地一起審批通過(guò)，如今只剩31年。

產(chǎn)權(quán)年限方面就和市場(chǎng)上70年產(chǎn)權(quán)的同類產(chǎn)品有所差距。

更重要的是，項(xiàng)目設(shè)計(jì)的戶型與市場(chǎng)的主流戶型以及需求出現(xiàn)了錯(cuò)配。

正常來(lái)說(shuō)，市面上的主流產(chǎn)品，120平以上的戶型，會(huì)設(shè)計(jì)成三房或者四房。

但開(kāi)云府的129平戶型設(shè)計(jì)格局只有兩房，為主臥帶衣帽間+次臥的布局。

（開(kāi)云府戶型圖）

對(duì)于正常的改善性家庭，則有可能出現(xiàn)房間需求滿足不了的情況。

而這樣的設(shè)計(jì)布局，真正的原因是項(xiàng)目的使用率低。

開(kāi)云府的得房率約為68%～70%，但深圳的新房主流得房率在75%～85%，建筑設(shè)計(jì)新規(guī)后，新房的得房率也進(jìn)一步增加。

其次，開(kāi)云府背后的南山控股集團(tuán)，對(duì)項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)進(jìn)行了承諾。

開(kāi)云府（備案名：赤灣匯廣場(chǎng)）的開(kāi)發(fā)企業(yè)為深圳市海城錦實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，背后是南山控股和南山開(kāi)發(fā)。

在南山控股公布的2023年年度報(bào)告顯示，南山控股對(duì)赤灣匯廣場(chǎng)的權(quán)益占比為51.02%，預(yù)計(jì)總投資金額70億元，2023年8月14日為深圳市海城錦實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司擔(dān)保了20.408億元，為期8年。

（南山控股2023年年度報(bào)告）

且南山控股的控股股東中國(guó)南山集團(tuán)對(duì)開(kāi)云府（備案名：赤灣匯廣場(chǎng)）的業(yè)績(jī)進(jìn)行了承諾，承諾2021年—2024年預(yù)計(jì)扣除非經(jīng)常性損益后歸屬于母公司股東的累計(jì)稅后凈利潤(rùn)仍為7.053億元，未能實(shí)現(xiàn)的部分則由中國(guó)南山開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）股份有限公司以現(xiàn)金方式支付補(bǔ)償。

（南山控股2023年年度報(bào)告）

但如今，面對(duì)這樣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，公司利潤(rùn)也受到影響，也就不得不進(jìn)行促銷。

今年1月，南山控股發(fā)布2024 年度業(yè)績(jī)預(yù)告，公司由盈利轉(zhuǎn)為虧損。

預(yù)告內(nèi)容顯示歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)，預(yù)計(jì)虧損13.8億元至18.9億元，原因?yàn)楣窘祪r(jià)去庫(kù)存回籠資金導(dǎo)致利潤(rùn)下滑，且部分項(xiàng)目出現(xiàn)減值跡象，計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

（南山控股2024年度業(yè)績(jī)預(yù)告）

所以在項(xiàng)目銷售不暢的情況下，以價(jià)換量一切都有跡可循。

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