沒有人會永遠年輕，但永遠有人正年輕，商場也一樣。

2025開年，GUCCI接連關閉芮歐、大丸百貨兩家門店。在這之前，PRADA關閉尚嘉中心門店、BVLGARI關閉iapm門店，折射出傳統頂奢的收縮陣痛。

另一邊CHANEL正在上海國金中心以三層巨型門店、LOEWE在靜安嘉里中心以”亞洲最大精品店“構筑奢侈品“新大陸“。

雖然去年至今，奢侈品市場正在經歷寒潮， 但各個品牌還是給出了不同的回饋。

存量奢侈品門店似乎正在加速向更高能級的商圈與物業聚集，而新的商圈如前灘、西岸正虎視眈眈，意欲成為這座城市新的消費主場。

上海的重奢商業版圖，正在經歷一場巨大變革。

芮歐、大丸GUCCI關店

次級商場退出重奢戰局

芮歐百貨在上海15年，它的調整堪稱中國奢侈品市場轉型的縮影。

最風光時，曾以GUCCI、MONCLER、GIVENCHY等重奢陣容屹立南京西路的它，在2024年也迎來了品牌“降級潮”。 GUCCI關閉經營13年的旗艦店，MONCLER、GIVENCHY 等也 相繼離場，這導致 它 已基本退出重奢玩家行列。

目前，芮歐百貨正在進行深度調改，Maison Margiela等潮奢品牌與一眾小眾設計師品牌形成先鋒矩陣。

但危機亦是轉機，MUGLER的進駐，以及據傳PRADA和MIU MIU會取代GUCCI的位置，表明芮歐似乎正在用新商業趨勢重構競爭力。

與芮歐的短時落寞形成對照的是，一路之隔的靜安嘉里中心BURBERRY撤離后的黃金鋪位，被LOEWE亞洲最大旗艦店“LOEWE之家”接管。

嘉里中心辦公樓租賃的優異表現下，商場運營一直顯得不溫不火。 但當消費寒潮來臨， 這座開業十數年的嘉里商業旗艦卻顯示出了十足的 韌 性 。

位于南京東路的新世界大丸百貨，曾以極為古典奢華的審美與旋轉電梯給無數外地游客留下深刻印象，同時刷屏社交網絡。但是旅游熱度似乎撐不起奢侈品銷售的熱度，本輪調改中大丸相繼損失GUCCI和BOTTEGA VENETA兩名大員。

值得關注的是，芮歐和大丸百貨兩個商場本輪撤店的品牌Gucci、Bottega Veneta等幾乎都來自開云集團。撤店的深層次原因是開云集團的戰略調整，據說集團希望旗下品牌能前往更高能級的商業體開設更高規格門店。

這一番調整的結果對上海部分商場的影響顯而易見，芮歐百貨幾乎告別了原有奢侈品主力租戶，大丸百貨被迫重回旅游商業的定位。

加之去年12月Prada撤出尚嘉中心，Balenciaga關閉老佛爺百貨店，上海第二梯隊乃至第三梯隊的商業體與第一梯隊的差距越來越大。

恒隆面臨新挑戰

PRADA或重新歸位

目光放向南京西路的主力，血液里流淌著頂奢基因的恒隆廣場，貴為LVMH中國總部所在地，其與Louis Vuitton、Cartier等品牌的共生關系已超越租賃邏輯。

坐擁50余家指標重奢的上海恒隆廣場，11家店鋪均為旗艦店規格，其中更包含上海唯一的”LV之家“，而這里的愛馬仕更常年位居全國門店銷售額第一。

但在剛剛過去的2024年，這里的租金同比下降6%，但仍以16.48億傲視群雄。銷售額銳減22%，回落到約133億，已遠遠落后于南京德基和北京skp等競爭對手，這座頂奢殿堂正來史無前例的挑戰。

品牌們以每年超千萬的營銷預算澆灌這座“中國奢侈品零售教科書”。即便面臨收縮，其每平方米日租金仍傲位居上海之首，印證“殿堂”的不可替代性。

據傳，PRADA將在2025年重新歸位，LORO PIANA的限時店也將轉為正式店鋪，上海恒隆廣場”六大頂奢“的璀璨拼圖將再次圓滿，也將向”奢場中的奢場“進發。

恒隆地產在上海的另一名悍將，是徐家匯的核心成員港匯恒隆廣場。自1999年開業以來，它歷經兩次戰略躍遷：2010年轉型都會型時尚中心，2020年升級為重奢購物中心，成為上海首個通過轉型躋身頂奢陣營的案例。

盡管2024年港匯的營業收入下降了3%，但11.72億元的絕對值依然穩居恒隆地產第二名。

坊間有消息稱，SKP或將進駐南京西路接盤梅龍鎮廣場，與恒隆正面對壘。若真如此，那這場看點十足的較量，實則將是港資與內資的頂級碰撞。

太古地產有進有退

LV千平大店將落南京西路

前灘太古里，已迎來開業后的第三個完整年。開業時在上海遠中環帶來的強大陣容還歷歷在目，2024的財報就又披露了3.4%增長和98%出租率的好成績。

作為太古地產中國內地及香港唯一增長的項目，這里的成功不僅是商業邏輯的勝利，更是城市發展的大勢所趨。

前灘商圈的成功，本質上是一場”城市進化實驗“。當消費信仰南移，這里的居民也在身體力行地證實”沒有人可以永遠年輕，但永遠有人正年輕，商場也一樣。“

與此同時，身處南京西路商圈的興業太古匯則是另外一番光景，正面臨著一場戰略性的轉身升級。這座由香港興業與太古地產聯袂操盤的綜合體，曾以首家星巴克烘焙工坊定義潮流生活。

盡管近兩年遭遇消費下行的大行情，但其商業調改卻驟然提速：石門一路上長達80米的Louis Vuitton圍擋，即將揭開品牌千平門店的面紗。

太古一貫穩扎穩打，體現在內地項目上的卓越運營能力有目共睹。興業太古匯無可挑剔的地段和硬件讓我們絲毫不懷疑它后期的提檔落地。此刻最大的疑問或許是，樓上的租戶CHANEL，會在這里落下上海第四家精品店嗎？

iapm陸續撤店

上海最大奢場即將登臨

新鴻基地產在淮海路上的奢華地標iapm，也是本輪撤店潮的主力。在開業之初，這里并非定位奢侈品購物中心，持續不斷的品牌升級才帶來如今的奢華風采。但過去一年，FERRAGAMO、BVLGARI、CHOPARD的陸續離開又讓它與重奢二字漸行漸遠。

盡管數年來努力調改，但商圈氛圍的缺失和iapm的動線死角始終是無法解決的難題，三線地鐵換乘帶來的過境客流也難以撐起它重振淮海路商圈的野心。

接下來iapm還面臨多個品牌的撤離，下一個也會是GUCCI嗎？

陸家嘴CBD，24小時熱錢涌動，而“離錢最近”的ifc就這樣被連續數年推上上海奢侈品銷售額第一的王座。

在過去的一年里，這座商業巨艦又迎來了LV雙層旗艦店和CHANEL三層旗艦店的驚艷亮相。盡管大環境下行，但它依然逆勢向上，引領著上海的重奢商場矩陣，向全球頭部進發。

由于新鴻基地產2024財報尚未發布，上海ifc的表現我們尚未知曉，但仍期待它交出一份圓滿的答卷。

作為新鴻基地產又一旗艦綜合體ITC中的商業先行者，One ITC以4.5萬㎡體量及眾多重奢品牌精準切入徐家匯的競爭，為商圈一舉拿下LV及GUCCI等品牌二店。

而ITC的真正主力，面積高達27.9萬方的ITC Maison已開始圍擋，這座上海乃至全國的最大奢侈品商場即將分階段亮相，”The Maison Of Luxury“的slogan更令人期待值拉滿。目前餐飲層品牌已陸續釋出，或將同南京IFC一樣先行開業。

在奢侈品牌開店日益保守的今天，或許One ITC的早早布局便是為了品牌移位，力保ITC Maison的盛大亮相。

One ITC、ITC Maison與港匯恒隆的競合，正在加速徐家匯向著“多極生態”轉型。

只是挑戰依然存在，徐家匯商圈2024年奢侈品消費增速僅2.1%，低于南京西路（4.3%）與前灘（6.7%），客群分流壓力顯著。此外，ITC Maison的超大體量可能加劇同業競爭，導致租金坪效承壓。

新玩家入局

港置攜600億來勢洶洶

上海重奢商圈的未來當然不會止步于此，北外灘、徐匯濱江、陸家嘴北濱江也正在蓄勢待發。

北外灘的華貿中心在土地出讓之時，便要求了奢侈品牌的入駐數量。伴隨北外灘打造世界級濱江會客廳的進程，數座地標也正在這里拔地而起，或許這里將成為虹口區第一個重奢商場。

而徐匯濱江的西岸中環，在我看來是最值得恐懼的重量級選手。當初300億元的土地出讓價，刷新了中國有史以來的總價紀錄。而高達600億的總投資早已昭示了香港置地孤注一擲和長期持有的決心。

憑借徐匯濱江的高濃度資源匯聚，和香港中環大地主的強悍實力，這里幾乎無意外將成為上海新的消費主場。

除此之外，還有位于陸家嘴北濱江的太古源。這是太古在上海的第三個項目，也是在上海已擁有太古匯、太古里之后啟用的全新產品線名。

ifc作為陸家嘴CBD的重奢獨苗，已囊括了區域內絕大多數的奢侈品消費。太古能從中分一杯羹嗎？讓我們拭目以待。

作為中國內地商業第一城，上海的重奢商場"正從多極擴張轉向復合中心競合共生，它們正在共同構筑起全球消費中心城市的新高度——這既是國際品牌深度本土化的試驗田，更是中國商業文明走向世界的策源地?。

編輯：walter

攝影：walter

部分資料來源：恒隆地產、太古地產財報等

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