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資產配置越來越難了

近期，全球金融市場再次展現其多變和不確定性。

3月4日，特朗普已正式對墨西哥、加拿大征收25%關稅，同時對中國加征10％關稅。這使中國輸美商品的平均關稅達到“19.3%+10%+10%”。（特朗普1.0時期將對華關稅從3.1%提高到約19.3%，而特朗普2.0時期計劃再加征兩輪各10%關稅）

這一關稅政策的影響早已反映在股市走勢中。上周五A股大跌了67個點，跌幅接近2%，跌幅居前的，主要是近期漲幅比較大的人工智能、機器人、芯片等概念。恒生指數跌了777個點，跌幅3.28%；恒生科技指數跌了5.32%，跌幅更大。

特朗普的政策反復無常，給全球金融市場帶來極大不確定性，這也讓很多家庭的資產配置決策變得異常困難：

1、傳統銀行理財產品收益率持續走低，遠低于實際通脹水平；

2、股市波動性加劇，正確判斷買賣時機異常困難；

3、房地產市場各地區分化嚴重，買什么城市，什么區域，選擇什么產品，都是巨大挑戰。

在這樣充滿不確定性的市場，有沒有一種高度確定性的資產？

02

這類資產，早就賣瘋了

從數據上看，目前市場上展現高度確定性的一類資產是——學區房。

事實上，在一線城市學區房一直很活躍，一直賣得很瘋。

我們來看幾組數據：

今年1月至2月，合計網簽二手住宅超2.4萬套，相比去年同期增長近3成，二手房市場的活躍度有了明顯提升，從成交結構看，學區房依然是主力軍。（隨著5月信息采集截止日期臨近，幼升小、轉學和跨區小升初的需求集中釋放，推動三四月份形成傳統小高峰）

學區房更是引領一波“小陽春”，2月二手房成交預計超1.6萬套，二手房價實現“四連漲”，學區房更是漲幅驚人。（如前灘東方惠禮低樓層戶型2個月單價跳漲1.8萬元，漲幅13%；靜安海防村老破小學區房2個月單價飆升4.3萬元，漲幅28.7%。）

深圳：

學區房成交持續活躍、量價齊升。先看成交量，深圳六大名校片區二手房成交量都呈現不同程度的上漲；最夸張的是龍華深高北，成交量同比漲800%。

與此同時，價格方面也出現顯著上漲，六大名校片區二手房成交均價漲幅約為10.92%。

寶安寶中漲幅約15.2%；福田百花漲幅約11.1%；龍華深高北漲幅約7.9%。

這些成交量和成交價的大幅提升，正是市場回暖的典型信號。深圳學區房經過幾年市場調整，泡沫已經擠得一干二凈，當前價格更貼近真實價值。與2020年市場狂熱不同，如今學區房價格反映的是真實剛需，而非投機炒作。

為什么在房價下跌周期中，學區房表現出更強的抗跌性？

主要因為學位價值占據了房產價值的更大比例，且由于其稀缺性，這部分價值更加穩定。再看一個案例：

在羅湖區的深圳中學初中部學區內，愉天小區是二手房交易最活躍、流通性最好的小區之一。該小區位置很好，就在翠北小學和深中之間，28.9㎡小戶型最新成交價305萬，單價10.55萬元/㎡，而周邊沒有學區的二手房，均價普遍在4-5萬/㎡。

這意味著，愉天小區這套房產的學位價值約占總房價的57%。如果去除學位溢價，僅考慮房產本身價值，該戶型租金約3000元/月（不含學位），其租金回報率約為2.77%。

2.77%的租金回報率是一個相當可觀的數字。

要知道，深圳的平均租金回報率僅為1.66%，而國際上發達國家的租金回報率在3-5%之間（這已經包含了房地產稅的負擔，而中國目前還沒有征收房地產稅）。

從實用角度，小戶型學區房總價相對較低，是進入名校的難得機會；從投資角度，學區房的租金回報率已經超過部分理財產品的收益。

簡單來說，學區房滿足了教育需求、投資需求、居住需求，“一房三用”，自然受到市場青睞。

無論市場變化如何，教育始終是剛性需求，優質學區始終是房地產市場中的“硬通貨”，是極為稀缺的資源。

這樣的資源注定只能為少數人所擁有，因此其市場價值在長期內依然會得到買家的追捧，也成為資產配置中確定性最強的選擇之一。

03

深圳不限購的確定性資產

在這個資產配置越來越難的時代，我們看到學區房已成為市場上最具確定性的資產類別之一。

而深圳龍華紅山片區即將入市的恒壹·紅山華府，作為該區域最后一塊新房住宅用地開發的項目，正是這類稀缺資產的典型代表。

綜合來看，紅山華府具備四重稀缺價值，很大概率成為深圳2025年第二個日光盤：

一、深高北學區：一張通往985、211高校的入場券

紅山華府與深高北校區直線距離僅約400米。

深高北不僅是龍華區的教育龍頭，更躋身深圳公辦學校前三甲的名校。深高北和其它學校不一樣的地方是，它是市屬級，不是區屬級，定位更高，師生資源，校園規劃更優質。

在成績方面，以2024年34校聯考為例，深高北在A+率（前5%）、A線率（前5%-25%）以及前300名學生比例等指標上表現出色，綜合排名僅次于深高南，位居第二。

更重要的是，深高北學生享有直升深圳高級中學的優勢，這意味著未來進入985、211高校的機會大大增加?？梢哉f，入讀深高北，就如同為孩子的未來打開了通往重點大學的大門。

市場數據已經驗證了這一點。深高北學區的二手房價格在9-13萬/㎡之間，比鄰近的龍華實驗學校學區溢價至少2萬/㎡。即便在樓市低迷時期，深高北學區房仍然展現出強勁的抗跌性和保值能力。

二、小戶型剛需產品：流通性與生活品質的雙重保障

紅山華府推出的63-78㎡的2-3房戶型，正是當前市場最稀缺、最具流通性的產品。

總平圖

1、總價優勢明顯：深圳房價并不便宜，而且核心區的新房面積越做越大，上車門檻越來越高。而紅山華府的小戶型產品，總價相對可控，首付更低，上車更容易。

尤其值得注意的是，紅山華府這類小面積戶型在深高北片區極為稀缺。目前市場上完全找不到同時滿足“深高北+小面積+新房”的項目，而周邊二手房最小面積也要81㎡起。

2、流通性強：無論是自住還是出租，小戶型都更容易找到受眾群體。尤其在學區房市場中，這種總價適中、功能齊全的小戶型更受青睞。

3、投資回報率高：正如前文所述，學區房的租金回報率普遍高于城市平均水平。紅山華府的小戶型產品，月租金在市場上極具競爭力，租售比更為合理。

4、紅山華府按新規設計，贈送率高，超高使用率讓每一寸空間都物有所值。

一起看下最經典的兩房、三房戶型：

建面約69㎡兩房戶型，本以為是一個普通的小兩房，沒想到暗藏玄機。

推門一看，眼前格局出奇的方正，幾乎沒什么多余的過道空間。各個房間都帶窗，陽光灑進來特別通透。

廚房做成了U型設計，這點太實用了。U型布局讓洗菜、切菜、炒菜的流程一氣呵成，做飯不再是負擔。

最令人心動的是餐廳加超大飄窗，這塊區域稍微改造一下就能變成+1房，關鍵時期可以當嬰兒房或者客房，這個設計真的非常走心。

建面約78㎡三房戶型，推開門，客餐廳與陽臺的一體化設計瞬間拓展了整個空間的視野。尤其是那個超大陽臺，簡直趕上一間小臥室的大小了，現在已經能想象每天早晨在這喝杯咖啡的愜意。

走進主臥，飄窗大得有些夸張，陽光正好灑進來，不自覺地走過去坐下，很寬敞，很有家的感覺。

還有書房的設計，既可作為居家辦公空間，也為孩子的學習成長提供了專屬區域，滿足了從二人世界到養育子女的全周期需求。

最重要的是，項目是新規產品，空間的靈動性很強。整體戶型設計體現了對當代85后、90后購房群體生活方式的深度理解，在方正空間中創造更大的實用性和靈活性，為年輕家庭提供了既能滿足工作需求，又能享受品質生活的理想居所。

三、從生活本質出發，用心雕琢每一個細節

紅山華府不只是一處住所，它重新連接了人與人之間的情感紐帶。

社區巧妙運用了部分“普羅市集”的理念，縮短了單元間距離，讓鄰里互動自然發生。清晨在健身區遇見同樣熱愛運動的鄰居，周末看孩子們在活動區嬉戲，這些日常場景構成了社區的溫度。

效果示意圖

暖色的木材與石材營造出舒適自然的基調，室內草坪與蜿蜒碎石引入了悠然氣息。從日立電梯到LOW-E玻璃，每一處細節都在提升居住體驗，讓生活回歸本真。

效果示意圖

在紅山華府，沒有固定的理想生活方式，而是提供了開放的平臺，讓每個人找到自己的節奏。這里有安靜的閱讀角落，也有熱鬧的社交空間，滿足不同需求。

當你疲憊一天回到這里，緊張與忙碌自然消散，取而代之的是那份難得的松弛感——讓你在都市森林中，找到真正屬于自己的家。

四、龍華紅山：城市發展的最大受益者之一

龍華發展依托兩大中心：4號線的貫穿和北站樞紐的建立，形成了深圳北站CBD和紅山CLD兩大核心區。

深圳北站是國際商務區：作為深圳規模最大、接駁功能最齊全、客運量最大的城市門戶樞紐，北站CBD已吸引美團科技、穩健醫療、深圳高鐵總部、深圳通、深圳計算科學研究院、華陽國際等優質企業入駐，正在打造深圳超級總部基地，聚集戰略性新興產業和現代服務業。

紅山是龍華中央居住區：自2011年龍華成立，紅山就被區政府重點打造為中央居住區(CLD)，這里是靠近北站、途經地鐵4號線罕見的大片凈地，土地性質純粹，近十年大量資源的投入，讓這里形成配套密集，生活完善的成熟板塊，深受高凈值人群青睞。

CBD與CLD之間存在緊密聯系：北站CBD的發展壯大直接帶動紅山CLD的價值提升。隨著CBD聚集更多高凈值人才，他們對高品質居住環境的需求自然引向近在咫尺的紅山。

紅山華府位置優越，享受CBD+CLD雙配套。項目交通便捷，出門約450米即達4&6號線紅山站，一站直達深圳北站。文化配套完善，美術館新館、圖書館北館步行可達；商業配套繁榮，龍華天虹、紅山6979及華南首家Costco環繞，滿足多元生活需求。

區域圖

龍華區已成為深圳創新創業第一區和年輕人聚集高地，2023年創新型中小企業數量全市第一，15-59歲人口占比高達81.6%。

深圳北站不僅是全國發車密度最高的交通樞紐，更正從“交通樞紐”躍升為“產業樞紐”，深圳北軟件產業基地規劃已出臺，將依托美團、華為等企業打造數字經濟新高地。

在深圳新版城市規劃中，龍華中心與大前海中心、福田-羅湖中心共同構成深圳三大都市核心區，戰略地位顯著提升。紅山作為龍華的核心區，不限購的中央居住區，其投資價值與升值潛力不言而喻。

在這個充滿不確定性的時代，理性的資產配置顯得尤為重要。紅山華府作為深圳北站紅山片區最后一塊新房住宅用地開發的項目，兼具學區價值、區位優勢和稀缺性，是極具確定性的優質資產。

深高北的教育價值不僅僅體現在排名和數據上，作為深圳高級中學（集團）的核心成員，深高北享有與深高南同等的教育資源與地位。

2022年擴建的新校區為孩子們提供了更為廣闊的成長空間，新增的2100個學位更是為這片區域注入了稀缺的教育紅利。

2024年34校聯考中A+線率達11.84%，考入前300名的學生有25人，在龍華區遙遙領先。這些優異成績是通往國內頂尖高校的跳板，深圳高級中學每年都有大批學生被清華、北大等名校錄取，2023年就有15人躋身“清北”，全年600分以上率高達62.5%。

選擇紅山華府，就是選擇了一份穩健而長遠的教育期權。

在全球資產大幅波動的今天，這份教育資產或許是你能給家人最穩妥的禮物。擁有紅山華府，就是擁有了深圳這座城市具有確定性和成長性的資產，為家庭創造幸福生活的同時，也為資產保值增值筑起防線。

3月9日，紅山華府展示中心正式開放，感興趣的朋友可以前往參觀了解。