內容摘要：2025年優質地塊推介會（新城、青西篇）共涉及9幅地塊（14宗用地），出讓面積共計34.17公頃。朱家角三宗地塊容積率再次被上調至1.0以上；原計劃中鐵四局人才公寓用地變更等。

近日，青浦區舉辦了“高效賦能·共贏未來”2025年優質地塊推介會。

本次推介會共15幅地塊（含組團地塊，24宗地塊），總出讓面積達66.66公頃（約999.9畝），其中住宅用地用地面積為65.94公頃（約989.1畝）

上期，我們編寫了《2025青浦區優質地塊推介會（青東篇）》。

本期，我們將詳解2025青浦區優質地塊推介會（新城、青西篇）。

從規劃層面來說，本次推介會最大的亮點就是，去年朱家角三宗普通商品房地塊容積率剛調降至標志性的1.0以下，即0.8。而這次推介會圖表顯示，上述三宗地塊又意外再次被調升至1.0以上（即1.01）。

本期文章我們將聚焦青浦新城及青西地區（朱家角鎮和練塘鎮）。本次推介會上述區域共涉及9幅地塊（14宗用地）。出讓面積共計34.17公頃（約合512.55畝），其中住宅用地面積為33.44公頃（約合501.6畝）。

下面我們逐一介紹一下：

一、青浦新城中央商務區

本次推介會涉及青浦新城中央商務區共5幅地塊（6宗用地），其中14-04、16-04為組合地塊，其余為單幅獨立地塊（詳見附圖）。

中央商務區是青浦新城著力打造的“1+3”重點板塊中的“1”

上述5幅地塊總出讓面積10.32公頃（約合154.8畝），其中住宅用地面積為9.59公頃（143.85畝）

如果以行政區劃劃分，上述地塊涉及夏陽街道和香花橋街道。其中，夏陽街道涉及一幅地塊，即盈港東路北側75-04地塊。

75-04地塊面積0.97公頃（約14.55畝），為商住綜合用地。區位優越，緊鄰新城站樞紐和綠地繽紛城。

青浦區夏陽街道盈港東路北側75-04地塊規劃指標：

出讓面積：0.97公頃（約14.55畝）
住宅用地面積：0.82公頃（約12.3畝）
用地性質：商住
容積率：1.8

已批復的上位規劃顯示，原75-04地塊用地面積一致，用地性質同樣為商住用地（住宅40%，商務辦公用地40%，商業服務用地20%），容積率高達4.0，建筑高度80米。

這意味著，上述地塊將按照最新變化有一輪控規調整。

本次推介會青浦新城中央商務區另外4幅地塊（5宗用地）隸屬于香花橋街道?？偝鲎屆娣e為9.35公頃（140.25畝），其中住宅地塊面積為8.77公頃（131.55畝）。

4幅地塊中，竹盈路北側14-04、16-04地塊為組合用地，其中竹盈路北側14-04地塊為純住宅用地，而竹盈路北側16-04地塊為商住綜合用地。

竹盈路北側14-04地塊規劃指標

出讓面積：1.99公頃（約29.85畝）
住宅用地面積：1.99公頃
用地性質：住宅
容積率：2.2

該地塊推介會顯示的容積率指標與已批復的上位規劃一致，現有控規顯示，該地塊建筑高度為50米，住宅套數386套。

竹盈路北側16-04地塊規劃指標

出讓面積：2.8公頃（約42畝）
住宅用地面積：2.3公頃（34.5畝）
用地性質：商?。ㄗ≌?0%，商業20%）
容積率：2.5

推介會上述地塊面積和容積率指標與上位規劃一致，故建筑高度50米，住宅套數509套相應數據可以參考。

其余3幅地塊（外青松公路東側52-04、外青松公路東側61-06地塊、新達路南側63-05地塊），推介會資料顯示這三幅地塊均為單幅純住宅用地。

但值得一提的是外青松公路東側61-06地塊。本次推介會資料顯示該地塊為住宅用地，這里的住宅用地用途應該為“普通商品房”。如果我們的判斷成立，這意味著61-06地塊將再次變更用地性質。

去年1月，《上海市青浦區青浦新城QPC1-0012單元控制性詳細規劃 57、61街坊局部調整（公眾參與草案）》公示發布。其中，便包括了外青松公路東側61-06地塊，該公示顯示，上述地塊用地性質由原三類住宅組團用地調整為四類住宅組團用地（也就是人才公寓），建筑高度由36米提升至60米

上述規劃調整已于2024年3月獲得批復。

上述原公示地塊調整還包含了61-02地塊用地性質由原商業服務業用地、教育科研設計用地綜合用地（C2C6）調整為商務辦公用地。

當初，上述規劃調整公示主要是為了引入中鐵四局智慧創新（上海）總部項目，61-06地塊計劃作為中鐵四局總部項目的人才公寓。

這在青浦區規劃和自然資源局黨組《關于巡察集中整改進展情況的通報》資料中也印證了我們此前報道的觀點。“通報”提到，在導入新城標志性項目上主動跨前，對接新城公司中央商務區引入中鐵四局項目的招商訴求，完成《青浦區青浦新城QPC1-0012單元控制性詳細規劃57、61街坊局部調整》，發揮規劃引領保障作用。

如果61-06地塊還是四類住宅組團用地并用作中鐵四局總部項目的人才公寓，那么其不應該被納入這次推介會內容。

那么，61-06地塊重新被規劃調整為三類住宅組團用地，是否意味著引入中鐵四局第二總部項目或將生變呢？有三種可能性：

1、用地范圍縮減，取消原61-06地塊人才公寓地塊？
2、整體項目取消？
3、61-06地塊調整為普通商品房用地，由中鐵四局開發。

2022年7月，中鐵四局擬在青浦新城中央商務區范圍內設立集團第二總部是作為市級“潮涌浦江”系列五大新城引入的重大項目之一。

原計劃中鐵四局項目去年三季度拿地、去年年內開工，但截至目前項目推進已長達兩年多之久，但相關地塊還尚未出讓，更別提開工了。

外青松公路東側52-04規劃指標

出讓面積：1.39公頃（約20.85畝）
住宅用地面積：1.39公頃
用地性質：住宅
容積率：2.0
建筑高度：36米
住宅套數：262套

（建筑高度及住宅套數數據參考已批復的上位規劃）

外青松公路東側61-06地塊規劃指標

出讓面積：1.2公頃（約18畝）
住宅用地面積：1.2公頃
用地性質：住宅
容積率：2.0
建筑高度：36米
住宅套數：230套

（該地塊規劃指標接近去年1月公示調整前的用地指標，也就是新城中央商務區控規，故地塊建筑高度及住宅套數數據參考上位規劃。）

新達路南側63-05地塊規劃指標

出讓面積：1.87公頃（約28.05畝）
住宅用地面積：1.87公頃
用地性質：住宅
容積率：1.6

相對于上位規劃，該地塊面積盡管一致，但容積率指標已有原批復的2.2調低至1.6，故原建筑高度50米和住宅套數385套不作參考。

這意味著，上述61-06地塊、63-05地塊都將面臨新一輪控規調整。

青浦新城中央商務區公建配套設施齊全。

推介會地塊周邊幼兒園、小學、初中均有規劃（詳見附圖）。

另外，新城中央商務區還規劃了上達中央公園、新城站TOD片區（含地標建筑），市民中心、長三角演藝中心、工業博物館、體育中心等。

青浦新城中央商務區最近一次“土拍”為去年11月，上海盤谷作為唯一競買人如愿以底價（零溢價）總價約9.15億元摘得該板塊57-01地塊，成交樓面價為18000元/平方米。

目前，青浦新城中央商務區在售樓盤均價在45000元/平方米上下。

這是該開發商在新城中央商務區拿下的第二幅住宅地塊。2021年，上海盤谷正式打入青浦住宅市場。當年10月12日，上海盤谷同樣以底價約10.96億元成功競得青浦區夏陽街道中橫涇路東側06A-01地塊

2024年7月，“最江南，最未來”2024青浦區土地推介會舉行，今年推介會上的新達路南側63-05地塊、盈港東路北側75-04地塊、竹盈路北側14-04、16-04地塊也在其中。

青浦新城中央商務區2處用地變性，以迎接這家央企的入駐

青浦新城南站周邊地區規劃已形成方案，空置商辦樓面臨用途調整等

“禁墅令”松動，2024青浦區土地推介會朱家角3宗地塊容積率0.8

“再下一城”，盤谷以零溢價9.15億元摘得青浦新城中央商務區地塊

二、青浦新城未來城市樣板區

本次推介會涉及青浦新城未來城市樣板區板塊共一幅組團地塊（4宗用地），即由46-01、47-04、49-01、50-01地塊組成。

未來城市樣板區行政區劃上歸青浦區朱家角鎮，板塊上其集中建設樣板區隸屬于青浦新城范圍。也是青浦新城“1+3”重點板塊之一，是青浦新城重點打造的綠色生態城區領先示范區三大城市板塊之一

本次推介會上未來城市樣板區板塊組團地塊出讓面積總計7.46公頃（約合111.9畝），均為純住宅用地。

未來城市樣板區板塊組團地塊（4宗用地），本次推介會的規劃數據與已批復上位規劃對應地塊規劃指標基本一致。根據上位規劃，上述地塊規劃住宅套數總計1369套。

4宗地塊規劃指標如下：

46-01地塊規劃指標

出讓面積：1.45公頃（約28.05畝）
住宅用地面積：1.45公頃
用地性質：住宅
容積率：1.8
建筑高度：40
住宅套數：222套

47-04地塊規劃指標

出讓面積：2.34公頃（35.1畝）
住宅用地面積：2.34公頃
用地性質：住宅
容積率：2.5
建筑高度：60米
住宅套數：502套

49-01地塊規劃指標

出讓面積：2.23公頃（33.45畝）
住宅用地面積：2.23公頃
用地性質：住宅
容積率：1.8
建筑高度：40米
住宅套數：335套

50-01地塊規劃指標

出讓面積：1.44公頃（21.6畝）
住宅用地面積：1.44公頃
用地性質：三類住宅組團用地
容積率：2.5
建筑高度：60米
住宅套數：310套

青浦新城未來城市樣板區規劃總面積約6.8平方公里由集中建設樣板區和生態空間樣板區組成。其中集中建設樣板區，也就是本次推介會地塊所在片區位于青浦大道以西，北至新塘江，西至新開涇江、三分蕩，南至三分蕩路（規劃），面積約1.2平方公里；其余為生態空間樣板區，即生態廊道（詳見附圖）。

青浦新城未來城市樣板區周邊規劃配套完善，片區東側有17號線淀山湖大道站，萬達茂商圈。板塊西側有生態空間廊道，環境優美，東南角規劃了海棠體育公園，休閑健身兩相宜。

教育資源方面，板塊內規劃了1所九年一貫制學校和2所幼兒園。

建設中的中山醫院青浦新城院區就位于板塊北側。

青浦新城未來城市樣板區還尚未有住宅用地出讓，但其土地出讓價格可以參考青浦新城中央商務區，新城中央商務區最近一期“土拍”地塊57-01地塊，成交樓面價為18000元/平方米。根據容積率不同，未來城市樣板區樓面價預計大致也在18000元/平方米上下浮動。

去年，青浦區土地推介會上，青浦新城未來城市樣板區共涉及6宗地塊，除了包含這次的4宗地塊外，還有45-01地塊、48-01地塊。截至目前，這6宗地塊均尚未出讓。

“禁墅令”松動，2024青浦區土地推介會朱家角3宗地塊容積率0.8

三、朱家角鎮地塊

本次推介會涉及朱家角鎮域嚴格意義上應該為3幅地塊（含組團），除了上述提到的青浦新城未來城市樣板區地塊，還有珠溪路東側I05-26、I05-28地塊和淀山湖大道南側D02-12地塊，其隸屬于朱家角鎮新鎮單元。

官方推介會資料將上述朱家角鎮后面兩幅地塊也列為了青浦新城，我們認為這實屬不妥。這樣的“簡化”稱呼容易引起誤導。

截至目前，青浦新城范圍在市級規劃層面還僅限于《上海市新城規劃建設導則》所規定的91.1平方公里（詳見附圖）

而朱家角G50以北城市開發邊界用地被青浦區內部定義為青浦新城功能聯動區（朱家角）。

從開發權屬來說，青浦新城功能聯動區商住開發權由青浦新城公司主導。

本次推介會出乎意料的是，將去年推介會上朱家角鎮3宗地塊容積率均重新展示為了“1.0”以上，即容積率1.01。盡管從產品線上來說，兩者區別不大，但就政策層面來說，容積率“1.0”作為開發強度的分水嶺，還是很極具“標志性”意義的。

這意味著，住宅用地容積率1.0以下規劃指標依舊很難松動。

事件回顧：

2024年7月29日，“最江南，最未來”2024青浦區土地推介會舉行。原朱家角鎮珠溪路東側I05-06、I05-20地塊及淀山湖大道南側D02-12地塊容積率被展示為了0.8。

2024年11月，《長三角生態綠色一體化發展示范區先行啟動區QD-001單元控制性詳細規劃I01、I05、I06、I11、D02街坊局部調整公示》正式發布，上述三宗地塊容積率正式被規劃調整為0.8，其中I05-06、I05-20地塊地塊編號改為了I05-26、I05-28地塊。

“限墅令”正式松動，青浦朱家角3幅住宅地塊0.8容積率規劃落地

這意味著，上述地塊很可能還要進行一輪控規調整。

珠溪路東側I05-26、I05-28地塊和淀山湖大道南側D02-12地塊總出讓面積為8.26公頃（約合123.9畝），均為純住宅用地。

珠溪路東側I05-26規劃指標

出讓面積：1.54公頃（23.1畝）
住宅用地面積：1.54公頃
用地性質：住宅
容積率：1.01

珠溪路東側I05-28地塊規劃指標

出讓面積：3.25公頃（48.75畝）
住宅用地面積：3.25公頃
用地性質：住宅
容積率：1.01

淀山湖大道南側D02-12地塊規劃指標：

出讓面積：3.47公頃（52.05畝）
住宅用地面積：3.47公頃
用地性質：住宅
容積率：1.01

上述地塊盡管也出現在去年推介會清單中，但截至目前也均未出讓。

本次朱家角鎮推介會地塊周邊未來教育資源設施豐富，規劃了兩所幼兒園、一所小學和一所高中。

還有已經啟用的著名民辦蘭生學校。

朱家角鎮新鎮單元最近一次“土拍”為2023年。當年10月，同濟在三家競買人中脫穎而出，最終以11.09億元如愿摘得朱家角地塊，溢價率2.12%，成交樓板價為19403元/平方米，該地塊房地聯動價為44000元/平方米。

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四、練塘鎮地塊

本次推介會涉及的練塘鎮地塊，我們早在2024年8月發布的一篇《青浦首座高鐵小鎮規劃正在醞釀》中就有“劇透”。

這次練塘鎮地塊涉及一幅組合地塊，即涇珠路東側21、22地塊，其位于涇珠路、練葦路東北角，占地8.13公頃（121.95畝），容積率僅1.01，是除了朱家角鎮新鎮片區3宗地塊外，第四宗1.01容積率地塊。

涇珠路東側21、22地塊距滬蘇湖高鐵練塘站直線距離約2.2公里，目前正在推進高鐵站前組團總用地規模38.25公頃規劃。高鐵小鎮將規劃新的商業設施等。

涇珠路東側21、22地塊規劃指標

出讓面積：8.13公頃（121.95畝）
住宅用地面積：8.13公頃
用地性質：住宅
容積率：1.01

青浦首座高鐵小鎮規劃正在醞釀

以上為2025青浦區優質地塊推介會（新城、青西篇）詳解。

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來源：綠色青浦、好地網
編輯：大青浦房談