2025年的大拆遷，就要開始了！

　　前兩天，住建部答記者問的會議上，倪部長提到：

　　1、城中村改造項目，要在去年新增100萬套的基礎上，繼續擴大改造規模；

　　2、2000年以前建成的城市老舊小區都要納入改造范圍，因地制宜實施改造，也鼓勵地方探索居民自主更新老舊住宅。

　　消息要連在一起看，去年10月，住建部在gwy新聞辦公室舉行的發布會上，提到新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造；

　　去年11月，住建部、財政部最新部署“城中村改造政策支持范圍從最初的35個大城市，擴大到近300個地級及以上城市”。

　　年初的國常會，2025年底前要全面完成2000年底前建成的城鎮老舊小區改造任務。

　　包括近期的兩會報告，建好房子、城中村改造也都一并又提了一次。

住房：持續用力推動房地產市場止跌回穩，

，推進收購存量商品房，繼續做好保交房工作；

城鎮化：推動將符合條件的農業轉移人口納入住房保障體系，

　　政策支持范圍持續擴大、重要會議多次提及，這說明了什么？

　　城市更新，也即拆遷改造，已經被放在國家級戰略的重磅地位上。

　　接下來的幾年，拆改的力度一定是空前的。

　　近期，很多城市已經公布了25年城市更新的目標。

　　北京：25年實施500個老舊小區綜合整治，治理背街小巷1100條，改造提升老舊廠房40處；

　　上海：加快推進“兩舊一村”改造，完成31萬平小梁薄板房屋等不成套舊住房改造，啟動25個城中村改造項目。24年上海啟動城中村改造21個。

　　廣東：計劃實施城市更新項目3000個，投資額超4000億元，其中改造老舊小區1289個，城中村改造項目不少于150個。24年廣東的城市更新項目是4922個。

　　浙江：計劃投資1000億元，改造城中村6萬戶，開工老舊小區196個。24年浙江開工老舊小區576個，實施城中村改造3.6萬戶。

　　四川：預計改造城中村10萬戶、新開工安置住房14萬套，改造城市危舊房3.3萬套。24年四川改造老舊小區8523個，城中村110個。

　　安徽：計劃改造城中村和城市舊危房6萬戶以上，其中改造老舊小區588個；24年累計改造老舊小區1545個。

　　從各城市今年的拆改計劃，對比去年，有些城市的拆改規模是上升的，有些城市的拆改規模是下降的。

　　但是綜合來說，這幾年拆改的方向不會變。

　　一是我們的城市發展已經到了存量優化的階段，就是從大基建時代轉為大修補時代；二是擴內需，各地現在也需要拉房地產，城市更新是拉投資最直接的方式；三是現在老房子已經跟不上市場需求，市場需要的是好房子，老房子要給建好房子騰挪空間。

　　不過但凡提到舊改，提到城市更新，就有錢的問題。

　　25年的目標是，把2000年底前建的老舊小區都改造了，現在能不能完成不說，就說錢能不能到位。

　　之前有機構測算過，僅是改造2000年前老舊小區，投資規模就要4萬億。

　　要注意，這只是改造，還不包括拆遷這些，所以實際的情況，需要的錢可能更多，翻倍都不止。

　　那這些錢從哪里來呢？

　　上一輪2014年那一波主要得益于央媽大規模發錢，通過創新性的PSL（抵押補充貸款工具）定向放水。據統計從2015年到2018年央媽就投放了3萬億基礎貨幣，經過貨幣乘數放大后就是幾十萬億。

　　這一輪，今年1月份的國常會也提到錢的來源，原話是這樣說的：統籌用好財政、金融資源，完善市場化融資模式，吸引社會資本參與城市更新。

　　綜合起來主要的渠道來源也就兩個，一是政府主導型資金，財政撥款、地方財政預算、專項債、政策性專業銀行貸款這些；二是市場化融資，比如REITS等。

　　整體上和上一輪差不多，但有一點不一樣，這一輪多了一個專項債。

　　專項債，主要是用于置換地方的存量債務，它有兩個特點，一是用現在的低利率置換過去的高利率，二是用時間換空間，把債務拉長到十幾年后再還。

　　也就是當下地方的債務壓力沒那么緊張了。

　　城市更新大家知道，時間線很長，牽扯的利益群體也很多，所以搞城市更新并沒有那么容易，單是時間周期拉得太長這一點就能把一些利益牽扯方勸退。

　　比如房企，舊改時間太長，沒有新項目來源，沒有資源，光舊改時長都能把他們耗死，所以現在很多房企也不愿意搞舊改。

　　專項債加入之后，就不一樣了，地方債務拉長，不用還債，地方自然多了一筆錢出來。

　　之前有數據算過，地方債務壓力緩釋之后，5年光利息都能省出來6000億。

　　錢包寬裕了，干啥事都方便，搞城市更新那也不再話下，給拆改補助就不會那么捉襟見肘了，房企拿到補助自然也愿意干活。

　　而且不止是錢，人力成本、時間精力也都能一并騰挪出來，大家也有更多的時間和精力去搞建設。

　　現在全國很多省份已經開始用專項債搞城市更新了，比如廣東、浙江、福建、山東等。24年住建部的數據，12個省發行專項債近1000億元用于各類更新改造。

　　這個概念大家理解起來可能沒那么深刻，說一個大家能夠直觀感受的，北京15年以上住宅老舊電梯的更新改造，每臺電梯可拿到補貼15萬元。

　　這個錢，就是地方上給的。

　　這說明了什么呢？專項債引進之后，這兩年城市更新速度會比大家想象中快很多，錢上面沒有后顧之憂了，埋頭干是一定的。

　　所以接下來，手里有2000年前房子的，很快就會收到好消息了。

　　20年gwy政策例會吹風會上，住建部披露的數據，全國2000年前建成的老舊小區大概有22萬個，涉及居民近3900萬戶。

　　這3900萬戶，理論上都會被納入這一輪舊改的名單上。

　　這一輪拆遷力度一定是空前的。

　　國家發動這一輪大拆遷，意思也很明確，就是要拉房地產。

　　怎么拉呢？讓房價上漲。

　　房子是一種資產，資產不漲，普通人就不會下場去買，這一點，過去3年演繹得很明確。

　　現在政策也已經出的七七八八了，大家還是不愿意買房，反過來依舊選擇把錢存在銀行里，怎么辦？

　　國家是有辦法的，這一次就布局了兩件事，一件拆遷，另一件收房。

　　收房，國家真金白銀用自己的錢來買房；拆遷，不給錢，給房票，讓你沒辦法再把錢存進銀行。

　　就這樣不管是收房，還是拆遷，錢都被鎖死在房地產了，房地產庫存下來，房價也自然會漲上去。

　　所以看到這里，大家明白了嗎？國家下場收房和下場拆房本質是一回事，就是要把放出去的水引到樓市上去，只要這些水被樓市消化掉了，房價就會往上漲。

　　整個布局現在就是按照國家的步伐一步步往前走，真實的邏輯也遠不是大家想的那么簡單。

　　在趨勢面前，誰能看懂，誰能適配，誰就能保住自己的財富。