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作者 | 王澤紅

3月20日， “2025中國房地產百強企業研究成果發布會暨第二十二屆中國房地產百強企業家論壇”在北京召開，，中指研究院在會上還發布了多份重要研究報告，包括2025中國商業地產百強企業研究報告和2025中國住房租賃企業研究報告。

根據2025中國房地產百強企業研究報告，2024年百強企業銷售總額、銷售面積分別為39483.8億元、19546.3萬平方米，同比分別下降26.0%、24.4%。其中，央國企憑借較強的資源稟賦和穩健經營等優勢，銷售額占比提升至69.8%，較上年提升2.3個百分點。

報告顯示，2024年百強企業營業收入均值為338.2億元，同比下降9.4%；受結轉成本、資產貶值等因素影響，凈利潤均值同比下降76.8%至4.2億元，降幅較上年顯著擴大。2024年，百強企業凈利潤率、凈資產收益率均值分別為1.1%、0.3%，盈利能力連續多年下降，接近零利潤。

此外，2024年百強代表企業拿地金額4617.0億元，同比下降41.6%，拿地銷售比相較上年下降5.7個百分點至19.7%。

而且，拿地維持審慎策略，高度集聚核心城市，一線城市拿地占比提升明顯。從城市等級分布來看，百強代表企業的新增土儲權益面積中二線城市占比達到66.5%，較上年提升2.3個百分點；一線城市占比26.0%，較去年提升4.2個百分點；三四線城市占比則大幅減少6.5個百分點至7.5%。

根據2025中國商業地產百強企業研究報告，商鋪及寫字樓市場短期內仍存在下行壓力。2024年百強代表企業經營性物業租金及運營服務收入均值為33億元，同比增長6.8%，增速較2023年回落6.6個百分點。僅部分頭部企業依托存量項目穩健運營，同時有新開業項目貢獻的增量收入。

近幾年商業地產市場規模增長放緩，2024年商業地產百強代表企業經營性物業持有及運營面積均值為495.7萬平方米，同比增長4.9%，增速較2023年收窄2.4個百分點。

報告顯示，2024年，全年全國商業營業用房及辦公樓開發投資額同比分別下降13.9%、9%，新開工面積同比分別下降23.3%、27.7%；購物中心開業節奏亦有所放緩。需求端，2024年，全國商業營業用房及辦公樓銷售面積同比分別下降5.9%、11.5%；商鋪及寫字樓租賃需求偏弱，短期租金承壓。

從成長性看，商業地產百強企業延續“輕重并舉”策略，但受商辦物業持續供大于求影響，企業新拿地開發和收并購行為相對謹慎，部分頭部企業保持一定輕資產外拓節奏。

根據2025中國住房租賃企業研究報告，2024年住房租賃綜合實力TOP30企業管理與開業規模加速拓展，截至2024年末，綜合實力TOP30企業開業規模突破125萬間。其中央國企類型的住房租賃企業在金融支持及房源籌集等方面受到的支持力度更大，故其規模拓展增速也更為突出。

從運營表現來看，在市場競爭加劇、租金持續下行的背景下，長租企業積極優化運營策略，聚焦出租率提升以對沖租金收益下滑影響，并通過創新運營模式實現降本增效。2024年，受益于出租率維持高位及開業規模的持續提升，代表企業營業收入同比普遍有所增長。

此外，部分企業通過資產證券化等方式打通“投融建管退”金融閉環，加快資金回籠，實現可持續發展。2024年住房租賃資產退出渠道進一步拓寬，市場化長租房、產業園區配套租賃住房已納入公募REITs底層資產范圍，同時也有租賃住房持有型不動產ABS等創新退出渠道落地，我國租賃住房多層次REITs體系逐步完善。