文︱劉德科

最近這些天，央企金茂的戲碼很多：宣布扭虧為盈，總裁升任董事會(huì)主席，開啟組織架構(gòu)大調(diào)整……

這些生機(jī)勃勃的戲碼，更讓我們關(guān)注背后的這么一個(gè)問題：徹底活過來，金茂做對(duì)了什么？

別被央企身份誤導(dǎo)了

央企金茂親自示范了「如何活過來」的每一步。

金茂是本輪房地產(chǎn)困境爆發(fā)以來第一家扭虧為盈的房企。央企也會(huì)虧損？是的，自2021年眾多民營(yíng)房企爆雷以來，央企金茂也陷入了虧損狀態(tài)——當(dāng)然，虧損的地產(chǎn)央國(guó)企也不止金茂一家。

這是一次幅度劇烈的扭虧為盈：前些天〔2025/3/11〕，中國(guó)金茂〔0817.HK〕發(fā)布了2024年度業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)期全年度將錄得歸母凈利潤(rùn)約10億元，相較上年同期的虧損69億元，實(shí)現(xiàn)扭虧并錄得大幅增長(zhǎng)。

金茂是怎么做到的？不少人或許會(huì)說，金茂是央企啊，央企融資渠道那么通暢，扭虧為盈還不是分分鐘的事情啊。央企身份當(dāng)然是一個(gè)有利因素，但至今還沒實(shí)現(xiàn)扭虧為盈的地產(chǎn)央國(guó)企還有不少。

所以，如果我們僅僅只是將金茂的扭虧為盈歸因?yàn)樗难肫笊矸荩敲春芸赡芫蜁?huì)錯(cuò)失金茂在扭虧為盈過程中所積累的寶貴經(jīng)驗(yàn)——對(duì)于那些尚在困境中的民營(yíng)房企或混合所有制房企來說，金茂的寶貴經(jīng)驗(yàn)同樣是值得深度參考的。

關(guān)鍵兩招

金茂出現(xiàn)虧損的最主要原因在于：前些年在非核心城市布局了數(shù)量巨大的所謂的城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目（一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)），即科學(xué)城項(xiàng)目。這些科學(xué)城項(xiàng)目往往需要更長(zhǎng)時(shí)間的耕耘與更大劑量的前期資金投入，才能實(shí)現(xiàn)理論上的收益；一旦遭遇樓市低谷期，即便是央企，短期內(nèi)也會(huì)承受巨大的現(xiàn)金流壓力。

一家房企遭遇流動(dòng)性困境時(shí)，通常會(huì)用這三招：賣資產(chǎn)，縮量發(fā)展，調(diào)整組織架構(gòu)。

這三招，金茂當(dāng)然也都做了。但真正起關(guān)鍵作用的，是另外兩招：第一，逆勢(shì)拿地；第二，做強(qiáng)產(chǎn)品系。

金茂也賣資產(chǎn)，但只賣那些具有一定流通性的非核心資產(chǎn)，比如北京威斯汀酒店（2008年開業(yè)），比如三亞希爾頓酒店（2006年開業(yè)）。因?yàn)榻鹈芮宄喝绻u掉高價(jià)值的核心資產(chǎn)，等于賣掉了「現(xiàn)在」；出售那些暫時(shí)賣不出價(jià)的科學(xué)城項(xiàng)目，等于賣掉了「未來」。

金茂也說「縮量發(fā)展」，但這并不意味著要停止拿地——相反，要用有限的資金去拿更好的宅地。從2023年下半年開始，金茂開始強(qiáng)化逆勢(shì)拿地這個(gè)動(dòng)作。2024年，金茂至少斥資187億元拿地；2025年2月，金茂又分別在上海與北京斥資拿下優(yōu)質(zhì)宅地。

對(duì)于外行人士來說，逆勢(shì)拿地是一件很離譜的事情，你都缺錢了，你還花錢去拿地？這中間的道理，此前我們的文章已經(jīng)寫過很多遍：如果不拿地，只是強(qiáng)調(diào)在手項(xiàng)目的庫(kù)存去化，那么好賣的很快就會(huì)賣光，留在手上的基本上都是難賣的老大難，可售貨值結(jié)構(gòu)只會(huì)越來越惡化，最終導(dǎo)致流動(dòng)性的進(jìn)一步癱瘓。逆勢(shì)拿地，在優(yōu)質(zhì)城市的熱門區(qū)域拿地，是為了調(diào)貨值結(jié)構(gòu)，是為了獲取活水。現(xiàn)在拿地，還會(huì)是活水嗎？樓市雖然仍處于低谷，但優(yōu)質(zhì)地段產(chǎn)品力出眾的樓盤仍然能夠熱銷；不少城市的地價(jià)已經(jīng)回調(diào)，操盤空間更大。只要沒有徹底爆雷，房企要活過來，就必須走逆勢(shì)拿地這一步。

又有人會(huì)說，逆勢(shì)拿地，說得容易，那還不是因?yàn)榻鹈茄肫蟆?shí)際上，民企龍湖也是這么做的。現(xiàn)在，地方國(guó)企金隅與混合所有制企業(yè)金地也漸漸明白，只有逆勢(shì)拿地，不斷補(bǔ)充活水，才能讓自己真正活過來。在所有房企中，似乎只有萬科至今還沒想明白這一點(diǎn)。

昏庸的房企決策者，只知道賣資產(chǎn)，降債務(wù)，然后坐等國(guó)家出政策來救；懂行的房企決策者，不會(huì)靠天吃飯，而是靠自己的主動(dòng)作為，他們都明白逆勢(shì)拿地是擺脫困境的必由之路。

逆勢(shì)拿地的目的，是為了快速創(chuàng)造現(xiàn)金流，這就要求房企必須做強(qiáng)產(chǎn)品系。「金茂府」是全國(guó)成名最早的產(chǎn)品系——我們這么說不是要夸它，而是想要說「金茂府」太老了，跟不上時(shí)代了。金茂沒有沉溺在過往的榮光中，他們投入了巨大的精力重塑了「金茂府」，讓它重新具有了熱銷體質(zhì)。他們一共推出了「金玉滿堂」（金茂府系-璞系-滿系-棠系）四個(gè)新一代的產(chǎn)品系，進(jìn)一步助力新生現(xiàn)金流的不斷回籠。

金茂的新號(hào)角

在金茂宣布扭虧為盈的同一天〔2025/3/11〕，金茂總裁陶天海升任董事會(huì)主席；僅一周之后，他就開啟了組織架構(gòu)大調(diào)整：將「總部-區(qū)域-城市」三級(jí)管控架構(gòu)，調(diào)整為「總部-地區(qū)」二級(jí)管控架構(gòu)，取消華北、華東、華南、華中、西南五個(gè)區(qū)域公司，對(duì)現(xiàn)有城市公司撤并重組調(diào)整為14個(gè)地區(qū)公司。

在房地產(chǎn)行業(yè)陷入困境之前，「總部—區(qū)域—城市」三級(jí)管控模式確實(shí)有助于做規(guī)模；但現(xiàn)在是產(chǎn)品力為王，三級(jí)管控勢(shì)必造成離散度太大，既不利于做強(qiáng)產(chǎn)品力，也不利于精準(zhǔn)拿地。對(duì)于仍然在場(chǎng)的房企來說，無論是民企、央國(guó)企還是混合所有制企業(yè)，加強(qiáng)總部掌控力，是當(dāng)前和下一階段所有房企的必然選擇。

所以，扭虧為盈，是金茂的新起點(diǎn)；組織架構(gòu)大調(diào)整，是金茂的新號(hào)角。

一個(gè)新象征

現(xiàn)在，金茂徹底活過來了。我們不能只看到金茂的央企身份，我們更要看到金茂付出了精準(zhǔn)而果決的努力：逆勢(shì)拿地，做強(qiáng)產(chǎn)品力。

金茂是一個(gè)新象征，它映射著民企龍湖走過的路，它照亮了地方國(guó)企金隅與混合所有制企業(yè)金地正在走的路。

主編-何玲 影像總監(jiān)-費(fèi)嘉

編輯-盧丹婷 編導(dǎo)-沈奕飛 攝像-王德正

商務(wù)總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科

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