作為上海中環沿線“低密生態+國際社區”的標桿板塊，新江灣城在經歷多年的土地供應沉寂后，即將迎來歷史性轉折。3月21日，隨著楊浦區兩宗低密宅地協議出讓方案公示，疊加前期規劃調整的4宗地塊，新江灣城未來2-3年將形成6宗住宅用地、超5000套新房的集中供應，成為上海高端居住版圖擴容的核心焦點。

01

土地供應全景：國際社區的低密突圍

1. 協議出讓地塊釋放1611套住宅

1）E1-08A地塊：容積率1.1，限高20米，擬建洋房+聯排產品，供應455套，同步代建復旦系九年制學校及中學；

2）G1-06地塊：容積率1.55，限高40米，規劃1156套低密住宅，并配建4.2萬㎡社區服務綜合體。

兩宗地塊總價123.5億元，開發主體上海城市更新建設公司擬通過“新江灣+虹口東余杭路地塊”捆綁轉讓模式推進市場化開發。

2. 規劃調整新增1560套住宅

1）E1-05A地塊：容積率2.2，838套高層公寓，配建生鮮超市；

2）E1-05B地塊：容積率1.1，267套低密別墅類產品；

3）A2-02地塊：容積率2.5，1028套高層公寓，配建日間照料中心。

算上在售的越秀楊浦天玥（122套）、沁風雅苑（101套）等項目，新江灣城總供應量將突破5000套，住宅業態涵蓋別墅、洋房、高層公寓，容積率1.1-2.5，套均面積約137-138㎡，覆蓋600萬至億元級總價段。

02

市場影響：高端供需格局重構

1. 終結“房荒”歷史

2020-2024年，新江灣城僅供應1221套新房，成交卻達1609套，供求比僅76%。此次5000套供應量入市，將徹底打破板塊“一房難求”局面，尤其為1000-2000萬級改善客群提供多元選擇。

（新江灣板塊2020-2024年住宅供應套數）

2. 低密生態價值再升級

新江灣城依托9.45平方公里原生濕地、15萬㎡濕地公園及復旦、同濟教育資源，疊加“大創智示范區”規劃，正加速向第三代國際社區轉型。此次土地供應明確要求裝配式建筑、綠色一星標準及集中綠地率≥10%，進一步強化生態宜居屬性。

3. 價格體系承壓與機遇

當前板塊二手房價普遍達10萬+/㎡，別墅項目如沁風雅苑掛牌價超12萬/㎡。未來大量低密產品入市或對高價二手房形成沖擊，但高品質新盤（如容積率1.1地塊）有望延續豪宅基因，成為上海中環稀缺資產。

03

區域未來：產城融合新引擎

根據楊浦2035規劃，新江灣城將與五角場協同打造“大創智示范區”，引入人工智能、數字科技等產業，并依托軍工路快速路（2025年通車）提升交通能級。代建的復旦系學校、三級醫院（市東醫院）及社區綜合體，將補齊商業、醫療短板，推動“職住平衡”國際社區成型。