經營性收入創新高、債務結構持續優化，龍湖為房企轉型提供了可復制樣本。

文/每日資本論

風險投資家們終于可以喘口氣了，部分中國地產企業已經抽出了新枝。

3月28日，龍湖集團（下稱，龍湖）發布2024年度業績報告顯示，全年實現營業收入1274.7億元，股東應占溢利104.0億元。要知道，2024年實現正向盈利的房企僅占3成。

不僅如此，2024年龍湖經營性收入約284.8億元（含稅），創造歷史新高。其中，運營收入約145.0億元（含稅），服務收入約139.8億元（含稅），在新舊動能轉換過程中，龍湖正在創造新的增長點。

債務狀況進一步得到改善。2024年，龍湖如期歸還境內公開債117億元，提前兌付CMBS 72億人民幣，分批次全部提前償還于2025年1月到期的94.5億港幣銀團貸款。截至2024年12月31日，龍湖的綜合借貸總額為1763.2億元，較年初下降約163億元；在手現金494.2億元；凈負債率為51.7%，現金短債倍數為1.63倍，剔除預收款后的資產負債率57.2%，相關指標持續保持在“三道紅線”綠檔。

銀河國際表示，龍湖是民營房企中的首推標的，隨著新商場開業及物管業務穩定增長，預計 25-27 財年投資物業和物管業務凈利潤年均增長約10%，這將助力龍湖向以經營性收入驅動的開發商轉型。因此，銀河國際看好龍湖在轉型中以經營性收入為基石的穩健性，維持其買入評級。

值得一提的是，龍湖管理層曾在“2024中期業績線上發布會”上說：“我們預計在2028年底，集團的經營性收入占比能夠過半。到那時，我們整個業務模式可以說切換到了新的發展模式。”而如今，這種新舊動能的轉換已經初見成效。

突圍債務優化

2024年，中國房地產市場在“保交樓、穩民生”的政策基調下迎來結構性分化。龍湖集團以超千億元的合同銷售額穩居行業第一梯隊，更成為少數保持正向現金流的優質民營房企。

亮點還有精準投資與高線城市的深耕。龍湖的開發業務聚焦一二線城市，且在多地斬獲銷售佳績。在重慶、蘇州、昆明等4城進入市場TOP3，西安、貴陽、沈陽等6城進入TOP5，共計在全國19個城市進入市場前10。分區域來看，2024長三角區域實現合同銷售額290.6億元；西部區域合同銷售額274.7億元；環渤海區域合同銷售額194.8億元；華南區域合同銷售額155億元；華中區域合同銷售額96.1億元。

這種聚焦策略不僅保障了去化效率——回款率超100%，更通過精準拿地優化土儲結構——截至2024年底，總土儲3312萬平方米，為未來盈利奠定基礎。

開發業務之外，2024年，龍湖運營業務及服務業務保持穩健增長，并助力龍湖財務盤面的穩健。2024年，龍湖的經營性收入覆蓋股息及利息倍數達2.39倍，標志著戰略轉型初步兌現。

在各航道聚焦協同下，2024年，龍湖集團整體及五個航道的含資本性支出的經營性現金流均為正，全集團在24年含資本性支出的經營性現金流為64億，以內生動力實現了高質量發展。

通過正向經營現金流的支撐，龍湖的財務指標得以進一步優化。2024年，集團有息負債壓降163億元至1763.2億元，加權融資成本降至4.0%，為行業最低水平之一。通過經營性物業貸凈增299億元、提前償還94.5億港元銀團貸款等操作，其債務結構顯著優化：銀行融資占比提升至83%，外幣債務占比降至13.6%（全部對沖匯率風險），且至2026年無境外債到期。

第二曲線崛起，經營性收入占比超兩成

如果說開發業務是龍湖的“現在”，那么運營及服務業務代表的第二曲線則指向“未來”。

在2024年，龍湖四條經營性業務航道均實現同比增長，經營性收入占集團總收入比重提升至21%，這一比例在民營房企中極為罕見，甚至逼近部分港資商業地產巨頭。

其中，商業投資方面，龍湖2024全年如期新增運營11座天街。截至年末，龍湖商業累計運營89座商場（分期項目合并后商場個數），期末出租率提升至97%高位。龍湖商業持續改造升級存量項目、提升消費體驗、增強客戶粘性，全年租金收入同比增長7%至109.8億元。銷售客流均實現兩位數增長，營業額同比增長16%，日均客流同比增長25%。

2024年，龍湖將長租公寓、產業辦公等六大業務整合為“龍智資管”，通過輕重資產聯動、多業態咬合，打造出獨特的資管生態體系。報告期內，龍湖資產管理業務收入31.8億元，其中長租公寓品牌“冠寓”的租金收入同比增長4% 至26.5億元，已開業房源規模達到12.4萬間，整體期末出租率95.3%。

其中，成都三千集項目的轉型是龍湖資管能力的縮影。這座十年老商場通過“商改寫”模式，將高樓層改造為藍海引擎辦公空間。隨著辦公人群的入駐，藍海引擎為三千集的商業部分貢獻穩定客流，商業業態為藍海引擎提供便捷的公共配套，通過空間重構，提升客流的多元性、活躍度和項目運營效率。

物業管理方面，龍湖智創生活涵蓋住宅管理、商企服務、龍湖優選、塘鵝租售、龍智美居等業務單元，提供全鏈條智慧服務，全年實現收入114.2億元，物業在管面積達4.1億平方米。同時，依托數字科技能力，構建高效的智慧空間服務體系，實現服務精準觸達，優化業主服務體驗。

智慧營造品牌“龍湖龍智造”，聚焦大客戶戰略，憑借全業態開發運營經驗、數字科技能力以及內生式航道協同優勢，持續拓展優質項目，助力委托方價值兌現，實現高質量快速發展。2024年實現營收12.1億元，新增代建面積800萬平方米，代建項目全年銷售額106億元。

中金公司在研報中表示，龍湖集團作為稀缺的“開發+持有”標的，有望通過高度自律、積極作為，在下行周期保存優質資產、打磨能力，待行業基本面修復后解鎖優越模式帶來的估值重塑。

某種層面上來說，龍湖的2024年報不僅是一份業績答卷，更為中國房企提供了“高質量增長”的范式——以經營性現金流為盾，抵御周期波動；以資管生態為矛，穿透增長天花板；以產品創新為錨，重塑競爭壁壘。在行業從“規模競速”轉向“價值深耕”的拐點，龍湖的“慢即是快”哲學，或許正是穿越寒冬的核心密碼。

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