萬科轉型之路不易。

萬科稱，業績虧損主要是對部分項目計提存貨跌價準備，部分其他應收賬款需要計提減值，非主業財務投資基于成本法核算出現一定虧損以及部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。

01

巨虧

3月31日，萬科公告稱，2024年營業收入3431.8億元，同比下降26.32%；歸屬于上市公司股東的凈虧損494.78億元，去年同期凈利潤121.63億元。

2024年度業績公告

歸母凈利潤

銷售方面，2024年萬科實現銷售面積1810.7萬平方米，銷售金額2460.2億元，同比分別下降26.6%和34.6%。

在投拓端，萬科累計獲取新項目13個，總規劃計容建面137萬方，權益計容規劃建面83.3萬方，權益總地價約55.6億元。

據悉，萬科2025年一季度到期公開債均已完成兌付。

《小債看市》統計，目前萬科存續美元債4只，存續規模17.93億美元，其中一年內有2只美元債將到期，到期規模近10億美元，公司面臨較大集中兌付壓力。

未來償債現金流

在境內債方面，目前萬科存續債券25只，存續規模388.52億元，其中一年內到期規模有127億元，主要兌付期集中在1-3年內。

02

大股東支持

截至目前，深鐵已合計向萬科提供70億元股東借款用于歸還公開市場債券。

萬科集團官網

據官網介紹，萬科成立于1984年，經過近四十年的發展，已成為國內領先的城鄉建設與生活服務商，公司業務聚焦全國經濟最具活力的三大經濟圈及中西部重點城市。

1991年，萬科A在深交所上市，2014年B股以介紹方式轉換上市地H股上市。

2023年下半年以來，萬科遭遇資本市場“狙擊”，股債出現劇烈波動，不少人擔心萬科會出現債務危機。

為此，萬科管理層還請出了大股東深鐵集團為其站臺，向外界澄清公司經營正常。

2023年11月，穆迪將萬科發行人評級由“Baa1”下調至“Baa3”；并將其全資子公司萬科香港中票計劃的有支持高級無抵押評級由“(P)Baa2”下調至“(P)Ba1”；將萬科香港發行債券的有支持高級無抵押評級由“Baa2”下調至“Ba1”；評級展望為負面。

穆迪認為，萬科的合同銷售表現不佳，其表現遜于大盤，預計公司信用指標和流動性緩沖將在未來12-18個月減弱。

隨后，穆迪多次下調萬科發行人評級和相關債項評級，目前其發行人評級為B1，公司信用資質持續惡化。

穆迪評級

自2023年底以來，深圳國資國企及深鐵集團以市場化、法治化方式持續給予萬科“真金白銀”支持。

• 包括幫助公司處置流動性較低的不動產和長期股權投資，參與印力消費基礎設施REIT認購、支持萬科完成深圳灣超級總部基地項目轉讓、受讓公司所持有的紅樹灣物業開發項目投資收益權等。

03

財務分析

截至2024年末，萬科總資產12862.6億元，總負債9474.05億元，凈資產3388.55億元，資產負債率為73.66%。

《小債看市》分析債務結構發現，萬科以流動負債為主，占總負債比為76%，流動負債占比偏高，債務結構待優化。

截至相同報告期，萬科流動負債有7190.62億元，主要為應付賬款，其一年內到期的短期債務合計有1620.19億元。

相較于短期債務，萬科的資金流動性吃緊，其賬上貨幣資金有881.63億元，規模持續下降，無法覆蓋短債，現金短債比為0.54，公司存在一定短期償債壓力。

在財務彈性方面，萬科的備用資金較為充裕，截至2024年3月末其授信總額為4851.5億元，未使用銀行授信有2108.89億元。

銀行授信情況

在負債方面，萬科還有非流動負債2283.43億元，主要為長期借款，其長期有息負債合計有2029.99億元。

整體來看，萬科有息負債總規模有3650.18億，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為39%。

其中，銀行借款占比71.4%，應付債券占比16.7%，其他借款占比11.9%；有抵押的有息負債974.3億元，占總有息負債的27%，無抵押無質押的有息負債占比58.2%；境內債占比83%，境外債占比17%。

在融資渠道方面，萬科較依賴于長期借款，除了借款和債券融資，其還通過應收賬款融資，定增，股權質押以及信托等方式融資。

值得注意的是，2019年以來萬科的籌資性現金流凈額持續凈流出，其中僅2022年為正，2023年和2024年該指標分別為-368.13億和-276.73億元，公司存在一定再融資壓力。

籌資性現金流凈額

總得來看，萬科銷售疲軟局面未能扭轉，業績出現最大滑鐵盧，公司流動性緊張，面臨一定再融資壓力。