法拍房競拍成功后，

發(fā)現(xiàn)自己沒有購房資質(zhì)無法辦理過戶，

而后又認(rèn)為房屋違章搭建存在瑕疵，

遂要求撤銷拍賣。

法院會如何處置？

案情簡介

余先生為了與女友結(jié)婚一直在上海物色婚房，他看中了一套性價比高的法拍房，于是向法院支付拍賣保證金262萬元。隨后余先生通過競價拍得涉案房屋，成交價格為2,791.40萬元。拍得房屋三天后，余先生即和女友朱小姐登記結(jié)婚，并付清了全部購房款。

余先生買了房，也領(lǐng)了結(jié)婚證，可謂人生圓滿。但他遲遲未能向法院提交該房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心出具的房屋交易審核情況通知書。法院向他調(diào)查時，他表示在競拍房屋前曾仔細(xì)看過拍賣公告，因輕信中介的話，自以為有購房資格故參與競拍。實際上余先生沒有在滬購房資格，因此無法登記為該房屋的權(quán)利人。

如果因余先生自身原因無法辦理過戶登記，將按悔拍處理，不僅拿不回保證金，還可能要承擔(dān)重新拍賣造成的差價等費用。

于是余先生又提出，他與朱小姐已經(jīng)結(jié)婚，夫妻二人共同購買涉案房屋符合在滬購房政策，申請將涉案房屋過戶至他與朱小姐名下。

實際上，余先生以個人名義競拍涉案房屋，買受人為其個人而非其與朱小姐夫妻二人，故對余先生的要求不予準(zhǔn)許。余先生構(gòu)成悔拍并應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律后果。

余先生隨即以涉案房屋實際違章搭建與拍賣公告描述不符，存在瑕疵，讓他產(chǎn)生重大誤解為由要求撤銷拍賣。

裁判結(jié)果

法院認(rèn)為，拍賣公告中已經(jīng)完整公示涉案房屋所在地房屋土地管理局登記的違法建筑信息，并特別提示“標(biāo)的物以實物現(xiàn)狀為準(zhǔn)，法院不承擔(dān)本標(biāo)的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。有意者請親自實地查看，未看樣的競買人視為對本標(biāo)的實物現(xiàn)狀的確認(rèn)，責(zé)任自負(fù)”。

余先生確認(rèn)其在競買前已經(jīng)看過競買公告，并實地查看過涉案房屋，對涉案房屋現(xiàn)狀應(yīng)為明知。余先生在競價成功后，已經(jīng)拆除涉案房屋的部分違法建筑，并未對拍賣公告公示的違法建筑信息與房屋現(xiàn)狀不符提出異議。

在余先生未能通過房屋購買資格審核后，法院向他進(jìn)行多次調(diào)查，他也未對拍賣提出異議，直至法院對他按悔拍處理時才提出撤銷拍賣的申請。

上述事實足以證明他對涉案房屋存在重大誤解的主張不能成立。

最終，上海市長寧區(qū)人民法院作出執(zhí)行裁定，駁回異議人余先生的異議請求。余先生仍要承擔(dān)悔拍的法律后果。余先生未提出復(fù)議，執(zhí)行裁定已發(fā)生法律效力。

法官提示

司法拍賣的程序嚴(yán)格遵循法律規(guī)定，具有司法權(quán)威性和強(qiáng)制力。司法拍賣絕非普通商業(yè)交易，參與競拍務(wù)必審慎：

一

競拍人在參拍前需審慎閱讀公告、實地看樣、了解標(biāo)的物現(xiàn)狀、評估自身經(jīng)濟(jì)能力和購買資格等，經(jīng)過充分評估后再決定是否參與競拍，切莫因“一時沖動”和“僥幸心理”而將法拍程序當(dāng)作普通的商品買賣。

二

競拍成功后不得以“資金不足”“價格偏高”“房屋與預(yù)期不符”等理由反悔?；谂膶?dǎo)致保證金不予退還，若重新拍賣價款低于原成交價，差額部分需由悔拍人補(bǔ)足。

三

司法拍賣應(yīng)嚴(yán)格遵守誠信原則，全程公開透明，任何虛構(gòu)資格、串通競價或惡意抬價行為均屬違法，一經(jīng)查實將追究法律責(zé)任。

董雋

執(zhí)行裁判庭 庭長

嚴(yán)煒

執(zhí)行裁判庭 法官助理

供稿 | 執(zhí)行裁判庭

編輯 | 金文斌 謝錢錢