3月31日至4月1日，合肥土拍市場連推兩宗重磅地塊，一宗牽動濱湖恒大中心復工命運，另一宗考驗包河政務東板塊的逆襲潛力。

當瑤海核心地塊的出讓條件與"安徽第一高樓"的復活計劃深度綁定，當包河流拍地塊二次入市挑戰市場信心，這場土拍早已超越普通交易，成為合肥城市更新與房企實力的試金石。

為何說這是合肥樓市"一盤大棋"？房企接盤背后藏著哪些深意？本文將深度解碼地塊價值、剖析競拍邏輯，并預判合肥樓市格局之變。

NO.1|壹

45畝黃金地捆綁3.9億續建任務，"以地養樓"能否破局爛尾魔咒？

前世今生：從恒大"爛尾殘局"到政府操盤重生

瑤海區YH202502號地塊的出讓，本質是恒大遺留問題的"外科手術式"操盤。該地塊原屬恒大中央廣場商業用地，因恒大暴雷陷入停滯。政府通過回收土地、調整規劃、捆綁續建條件，試圖以市場化手段盤活資產。

競拍核心邏輯：用住宅利潤填補商業爛尾窟窿

地塊出讓的隱藏條件是：競得房企需分三期支付3.92億元專項資金，專項用于濱湖恒大中心D1、D2塔樓續建。

這一設計直指要害：

資金閉環：地塊起拍價805萬/畝，按45畝估算總價約3.6億，加上3.92億續建資金，房企實際成本超7.5億。但地塊地處瑤海核心區，利潤空間可覆蓋續建成本。

風險隔離：政府將續建資金支付與地塊開發綁定，避免房企"拿地后拖延復工"。首筆1億到賬即復工、18個月交付的條款，倒逼房企資金鏈必須健康。

終極懸念：誰有實力接盤？

該地塊對房企提出三重考驗：

1、現金流實力：需短期內調集超7億資金，且住宅回款周期需與續建支出匹配；

2、政企協作經驗：涉及政府主導的爛尾項目復工，需熟悉復雜債權關系處理；

3、商業運營能力：D1、D2塔樓未來需招商運營，房企若具備商業地產經驗更佳。

預測：央企/地方國企或頭部民營房企可能性較高。

NO.2|貳

包河地塊：33畝商住地二次流拍？政務東板塊的"逆襲劇本"

首次流拍啟示錄：商業占比過高勸退房企？

該地塊2月流拍的核心原因在于商住比失衡：

商業占比≥50%：在住宅去化更快的政務東板塊，高商業比例拉低房企利潤率；

配建29.6畝公園綠地：建設標準不低于 450 元/㎡，進一步擠壓利潤空間。

二次入市機會點：板塊熱度能否對沖風險？

盡管有硬傷，但地塊優勢不容忽視：

區位價值：政務東板塊已成合肥改善置業新高地，周邊天阜壹號、意禾澄廬等項目熱度印證市場需求；

交通+教育王牌：雙地鐵+屯溪路小學/48中分校，直擊合肥家長置業痛點；

商業潛力：緊鄰綠地大融城，若能差異化定位，或可破局。

關鍵變量：政府是否調整出讓條件？若維持原條款，預計仍以底價成交為主，地方城投平臺或托底。

NO.3|叁

總結

觀點總結：合肥土拍的兩大信號與兩大警示

信號一：國企主導城市更新已成定局

瑤海地塊的"捆綁續建"模式，標志著政府通過土地出讓主導爛尾項目處置進入深水區。未來合肥核心區優質地塊，或將更多與城市更新任務綁定。

信號二：商住混合用地面臨價值重估

包河地塊的流拍與再上市，反映市場對高商業比例地塊的謹慎。房企需重新測算商辦去化周期，政府或調整商住比以提高吸引力。

警示一：警惕"以地養樓"的連環債風險

瑤海模式雖巧妙，但若住宅去化不及預期，可能導致續建資金鏈斷裂。政府需建立動態監管機制，防止二次爛尾。

警示二：商業過剩危機迫在眉睫

合肥商業存量高。房企拿地時需慎選商業業態，社區商業、主題街區等"小而美"模式更安全。

結語：這場土拍不僅是房企的戰場，更是合肥城市發展模式的轉折點。當土地財政從"簡單賣地"轉向"綜合運營"，唯有真正理解城市需求的房企，才能在這場變革中立于不敗之地。