番禺，殺瘋了。

月初，廣州地鐵搞了個神戶型，73平的3+1房暴打剛需市場，緊接著龍湖就盯上剛改/改善客的錢包了。

龍湖亞倫央璟頌，首推95、107、125、139平，全南向產品，預計4月中會開放實地樣板房。

龍湖產品，一向是市場中比較大膽的，對岸的御湖境戶型，屬于陽臺新規第一批中很驚艷的產品。

從大石到了沙溪，龍湖整了點新花樣。

首先，送得多，據說使用率近130%；

其次，大家都說贈送面積不好用，龍湖做了“0”飄窗，增加實用性；

第三，全南向江景大陽臺，主臥270°景觀。

舉個例子，沙溪島戶型首推95平戶型，做的是大3房。

在其它開發商都在卷，如何在90平面積段，擠出更多房間時，龍湖只做了大3房，把面積讓給了公區，面積去到約50平，還有約5.8米的陽臺。

同時，公區LDBK一體化，動靜分離這些核心要素都是齊的。

如果客廳硬要隔房間，也是可以的。

大家可能會比較在意的是，客衛放在了入戶。

107做了兩個戶型，一個橫廳，一個豎廳。

107A，橫廳四房兩衛，南北通透對流，陽臺約6.8米，高層可以同時望珠江新城和江景

107B，豎廳四房兩衛，傳統動靜分區，客廳開間約6.8米。

125平，橫廳四房兩衛，布局和107的基本一樣，但是整個面寬和尺寸變大了，尤其是主臥，大概率會設計獨立衣帽間。

139平 4+1房，雙主套、南北雙陽臺，客廳開間也有5.7米。

幾個戶型，看下來都不差，主要看需要幾房，要不要套房。

95，5個梯腿，靠近沙溪大道，噪音也最大；

107，8個梯腿，內部花園位置還不錯，南北對流的小四房雙景觀；

125，6個梯腿，都靠近北面沙溪村，介意的朋友，要考慮下；

139，3個梯腿，最安靜、通透的位置。

大概率首開1#和2#，都是32F的2T4和2T5，進度明顯快很多，也就是所有戶型都會在首期開賣。

建議是越高層視野越好，和低樓層是兩個感受。

如果，6層以下很有可能是看沙溪村和茶葉市場對望，居住體驗起碼打5折。

高層望出去的話，一邊是江景，另一邊眺望珠江新城。

這也意味著，項目高低樓層價差會不小，但在未來二手市場差距會更大。

項目園林和入戶設計，我們也拿到了效果圖。

大門

園林會客區

中庭

書吧、茶室

其實，龍湖江景盤并不是奔著純剛需做的，整個設計取向、園林、外立面，乃至周邊環境和景觀，都是相對改善的。

連戶型段都是95平起步，對于那些目標小戶型，用超低總價，像花地灣、廣鋼類型的神盤，很明顯龍湖亞倫央璟頌并不符合口味。

但對于，目標是更舒適的生活環境、景觀，對日常生活有更多追求和社交的朋友，龍湖亞倫央璟頌，就很對味了。

簡單來說，龍湖亞倫央璟頌這個盤，很番禺的調性，很有OLD SCHOOL，對于老番禺人是有吸引力的。

說個冷知識，沙溪島尖住宅群，樓齡15年內，100平以下的二手房，是0掛牌！

一方面，島尖整體戶型面積段比較大，新點的珊瑚灣畔都是疊墅、大平層、復式，100-200方在沙溪島尖都算小戶型了。

另一方面，少有100平以下小戶型，像珠江花園、海怡花園樓齡都比較大了，也有很多不望江。

比如說這套90平的陽臺↓

龍湖也是板塊唯一新規產品，能吸引到龐大的置換群體。

如果對標新盤，島內在售新盤南天名苑，戶型大，單價也不便宜，要去到6萬+。

而龍湖亞倫央璟頌的地價1.4萬/平，想象空間很大。

說回地塊配套，是夠用的。

1、3+18地鐵、自駕通勤方便，20來分鐘時間，和珠江新城的絕對距離夠近；

2、容積率2.5，低密江景盤，地塊旁邊沒有高建筑，南北江景很通透，還能望到珠江新城；

3.商業：番禺白宮改造，10萬方商業綜合體

旁邊的番禺白宮改造完成，預計2026年搞定，比項目交樓還快。

4.學校差一點，沒配小學，要看統籌。

自身配建幼兒園，周邊沙溪小學、珊瑚灣畔小學，算不上太有競爭力的小學。

板塊內的沙滘中學升級到“仲元”，戴上名校前綴。

如今，教育資源卷的飛起，小學的不確定性會家庭客的選擇。

同時，還有兩個缺點。

·旁邊沙溪村的舊改預期，兌現難，城市界面和學校配套，需要舊改；

·市場多，茶葉、建材、家裝市場等等，相應貨車多，沙溪大道噪音不會小。

所以，這種優缺點明確的項目，價格就很關鍵了。

適配客群有：

1、地鐵線：3+18號線的買家，為了通勤和生活質量買這里；

2、地緣客：從老房子換到大房子，或者是買給孩子，旁邊村民想買出來；

3、旁邊市場的私營老板。

目前，龍湖吹風價4萬+，感興趣的朋友，記得提前添加拆神助手了解。