房財經網這個清明節，北京樓市很是熱鬧。

有四大新盤登場。

它們是，海淀區朱房村的建發海晏和華潤臻澐，朝陽區三間房的保利朝觀天珺和金茂滿曜朝陽，都在節前公示了總平圖。

所不同的是，朱房村雙子座是對手，三間房雙子座是兄弟。

這四個盤，每個都星光閃閃。但若論獨特性，金茂滿曜朝陽最特別。

它是中國金茂在京打造第一個滿系產品。一年前，金茂推出“金玉滿堂”四大產品系。

"滿系"落地金茂北京大本營，意義非凡。

轉軸撥弦三兩聲，未成曲調先有情。

2月11日，北京朝陽區三間房土拍落地，保利發展與中國金茂聯手擊敗了中海地產、招商蛇口，以87.295億元摘得，樓面價約5.15萬/平米。

這宗地，為朝陽近一年來的第三個地塊組合包，包括D區1205-0007（住宅）和南區1202-0006（幼兒園）、0007（住宅）地塊。

拿地后，它們很快達成了一致。保利操盤南區地塊，金茂操盤D區地塊。兩家房企交叉持股50%。你中有我，我中有你。

它們沒有功德寺雙子座的明爭暗斗——三個股東，只有越秀兩邊都持股，更沒有朱房雙子座的直接拼刺刀——股東完全不同。

頂層架構定了，三間房雙子各干各的。而它們的操盤者，也都是經驗豐富的豪宅高手。

花姐在一些樓盤渠道外聯群里看到，有關保利朝觀天珺和金茂滿曜朝陽的信息滿天飛，甚至連戶型面積都出來了。

它們的總平圖很簡潔，只有樓高，沒有樓間距、樓長和樓寬，一切披著神秘的面紗。

但，它們的好房子形象還是浮現了。

幾天前，花姐寫了一篇有關保利朝觀天珺的文章——《保利豪宅，披上“三件套”》，發現它是朝陽區第一個設置了“陽臺+首層架空層+風雨連廊”好房子。

金茂滿曜朝陽雖沒設風雨連廊，但有一個天然的優勢，政南面有條青年渠。花姐給它貼個“河景房”的標簽。

在青年渠和滿曜朝陽之間，還有一條綠化帶緊貼圍墻。

一條河，一片綠化帶，與金茂滿曜朝陽融為一體，這等于直接降低了樓盤的實際容積率。

這些硬件條件，讓金茂滿曜朝陽成為一個十足的好房胚子。

13棟8-26F住宅樓

沿著朝陽北路，一路向東，行至東五環外2.3公里處，那就是金茂滿曜朝陽所在地。

它占地3.68公頃，總建面13.5萬㎡，其中地上建面9.2萬㎡，容積率2.5，距離地鐵6號線黃渠站約600米。

一條街坊路，將滿曜朝陽分成東西兩個區，共規劃13棟8-26F住宅樓，高低配，東北角1#和5#樓為26F高層，西北角3#、4#為18F高層。

滿曜朝陽共規劃約719戶，戶均建面約127㎡。

西區占地大一些，大門便設在該區的西面，很是氣派，長度超過60米。

一進大門之后，是一座高6米的物業用房，里面有一些小型商業。三進，是一個約600平米的下沉庭院。

首層架空層設在8#，面積約300平米，預計會打造成地上會所，與下沉庭院形成一套完整的會所體系。

因地塊原因，樓棟朝向西偏南約7度，分三列平行排列，樓與樓之間，鮮有角煞問題。

優化了街坊路

按照拿地文件，金茂滿曜朝陽須設一條街坊路，寬12米。

當它的總平圖出來后，花姐發現街坊路被優化了。

原本，它是一條西北向東南、筆直的街坊路，令東西區都不太方正，不好排布房子，浪費容積率。

金茂是豪宅高手，它微調了街坊路，結合地塊朝向，呈南北走向，且稍微帶一點S型。

在北京樓市，優化街坊路并不是金茂首創。

之前，懋源地產在順義后沙峪把街坊路動移，將“L”型變成“S”型；

中海新城把中海萬吉玖序的街坊路北移，巧妙地把街坊路和消防撲救場地融合，減少吞噬容積率；

華潤置地拿下的順義溫榆河別墅項目，將街坊路可自由調換位置；

中建智地的北京國賢府二期把住宅的部分街坊路，改到酒店的北面了。

金茂滿曜朝陽的街坊路，調整得十分巧妙。

它至少帶來兩個好處：一是講究隱，曲徑通幽，符合中國人的審美；二是讓東西區地塊方正，好排布房子。

先天的河景房

北京是一個缺河景房的城市。

十分幸運的是，金茂滿曜朝陽成了朝陽區一個正南向的河景房。

4月8日，通州八里橋棚戶區改造項目FZX-0401-6044、6049地塊將產生買家，那也是一塊河景房，南面是通惠河。

金茂滿曜朝陽南面一墻之隔，是一條長160米、寬14米的綠化帶?？梢哉f，它就是滿曜朝陽的私家花園。

綠化帶往南，就是青年渠，長約150米、寬約19米。

流水生財，源源不斷。一條青年渠，成了金茂滿曜朝陽的點睛之筆。

在花姐看來，綠化帶+青年渠，與金茂滿曜朝陽融為一體。它們加起來的占地面積約5000平米，令金茂滿曜朝陽的實際容積率，從2.5降只2.2。

即便扣除街坊路占地面積，金茂滿曜朝陽的實際容積率，至多也是2.3。

改善型好房子

繼豐臺璞逸豐宜之后，滿曜朝陽是金茂在京的第二個好房子項目。

雖平面圖中沒有標準任何贈送尺度，但通過以往的文件，可預測它的贈送面積不小。

此前，金茂滿曜朝陽招標公告中透露了一個關鍵數據：總建筑面積16.29萬㎡，其中地上計容建筑面積為9.21㎡，地上不計容建筑面積(住宅)為1.54㎡，地下建筑面積為5.54㎡。

這表明，不計容住宅面積高達1.54萬平方米，達到了整個地上建面的16.72%。

這部分不計容面積，除了首層架空層，花姐認為主要來自戶型的陽臺、設備平臺、飄窗等。

有關陽臺問題，可以從公示的鳥瞰圖看出，每戶都有內嵌式陽臺。

除此之外，金茂滿曜朝陽的戶型消息，也流傳出來了：主力戶型為110㎡三居、130㎡/150㎡四居，面向年輕改善家庭客群，強調輕奢屬性。

如果加上贈送面積，金茂滿曜朝陽是個妥妥的改善型好房子項目。

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